房?jī)r(jià)越來(lái)越高,空房越來(lái)越少;想買的人多,可買的少。開(kāi)發(fā)商財(cái)大氣粗,根本不缺建房錢。昨日,廣東省房協(xié)市場(chǎng)研究部、華南理工大學(xué)建筑學(xué)院建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理與房地產(chǎn)研究所、廣東省統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)處聯(lián)合發(fā)布了《2007年前三季廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》,報(bào)告顯示,廣東省前三季度商品住宅均價(jià)為5765元/平方米,上升明顯,同比增長(zhǎng)了24.3%,其中第三季度均價(jià)為6121元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)7.48%,銷售活躍、消化能力很強(qiáng),廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)處于上升態(tài)勢(shì)。但省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲也坦言,以往的第四季度是傳統(tǒng)的銷售旺季,但當(dāng)前廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)打折、延遲推貨或加快推貨等“情況多樣化”的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn),第四季度地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)如何,看不清!
投資增近四成
《報(bào)告》顯示,前三季廣東房地產(chǎn)完成開(kāi)發(fā)投資1616.42億元,同比增長(zhǎng)37.53%;其中住宅增幅在上年同期增長(zhǎng)30.16%的基礎(chǔ)上,又有37.2%的增長(zhǎng);辦公樓增長(zhǎng)10.42%,與上年同期相比減少近20個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)用房同比增長(zhǎng)24.71%,與上年同期相比增加13個(gè)百分點(diǎn);其他投資增長(zhǎng)59.73%,與上年同期-15.58%增幅形成較大反差。數(shù)據(jù)表明,投資者對(duì)住宅的開(kāi)發(fā)投資充滿信心,其它投資也成為新的投資熱點(diǎn)。
開(kāi)發(fā)商不愁錢
在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源方面,《報(bào)告》指出,前三季度到位資金2635.33億元,同比增長(zhǎng)40.72%,比上年同期29.70%的增幅有所上升,自籌資金、外資增長(zhǎng)較快,其中自籌資金的金額已遠(yuǎn)超國(guó)內(nèi)貸款金額。
記者發(fā)現(xiàn),與以往的分析報(bào)告相比,今次《報(bào)告》第一次增加了房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例。《報(bào)告》表示,從近幾年房地產(chǎn)到位資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的比例看,2004年比例為1.37∶1,后來(lái)逐年增長(zhǎng),2006年為1.51∶1。今年前三季度為近幾年來(lái)的最高位,比例為1.63∶1。該比例顯示,由于到位資金充裕,發(fā)展商根本不發(fā)愁其開(kāi)發(fā)資金的問(wèn)題。
有囤地之嫌
土地開(kāi)發(fā)與購(gòu)置方面,《報(bào)告》指出,2007年前三季,土地開(kāi)發(fā)面積為1733.99萬(wàn)平方米,土地購(gòu)置面積為2219.9萬(wàn)平方米,與上年相比,土地開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)3.65%,土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)45.83%,購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)較快。土地開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)78.75%,土地購(gòu)置投資增長(zhǎng)81.37%,開(kāi)發(fā)投資與購(gòu)置投資增長(zhǎng)水平較高,成本增幅較大。
有人指出,土地購(gòu)置面積增長(zhǎng)45.83%,但土地開(kāi)發(fā)面積只是增長(zhǎng)3.65%,兩者相比是否有囤地之嫌?對(duì)此,省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為,什么叫“囤地”目前還沒(méi)有明確的定義,開(kāi)發(fā)面積增長(zhǎng)幅度不大是因?yàn)榘l(fā)展商有意減少開(kāi)發(fā)土地,還是因?yàn)榍皫啄臧l(fā)展商購(gòu)置的土地少了而沒(méi)地開(kāi)發(fā),很難說(shuō)。而且,剛拿到的土地,也不是都可以立刻開(kāi)發(fā)的。
市場(chǎng)供應(yīng)緊張
前三季廣東省商品房施工面積、新開(kāi)工面積同比分別增長(zhǎng)17.75%、32.09%。蔡穗聲認(rèn)為,新開(kāi)工面積增長(zhǎng)速度較大,對(duì)緩解未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)供應(yīng)有一定作用。但竣工面積增長(zhǎng)1.52%,與上年同期增長(zhǎng)20.93%形成強(qiáng)烈對(duì)比,表明市場(chǎng)供應(yīng)較為緊張。其中住宅竣工面積同比增長(zhǎng)僅為0.11%,與居民日益增長(zhǎng)的需求有較大的差距。
住宅均價(jià)6121元
商品房交易方面,第三季度廣東省商品房銷售額為917.59億元,環(huán)比增長(zhǎng)6.92%;銷售面積為1463.67萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)2.14%。前三季商品住宅均價(jià)為5765元/平方米,同比增長(zhǎng)24.3%;第三季度均價(jià)6121元/平方米,環(huán)比增長(zhǎng)7.48%,銷售活躍、消化能力很強(qiáng)。
根據(jù)計(jì)算,前三季度商品房供需比和商品住宅供需比(即竣工面積與銷售面積之比)分別為1:1.80和1:2.01,與上半年相比供需缺口進(jìn)一步擴(kuò)大。其中第三季度商品房供需比和商品住宅供需比分別為1:2.05和1:2.86,環(huán)比缺口擴(kuò)大0.39個(gè)點(diǎn)數(shù)。
深二手銷售負(fù)增長(zhǎng)
值得注意的是,第三季度,深圳的二手房均價(jià)雖然環(huán)比增長(zhǎng)了5.76%,但銷售額和實(shí)際銷售面積雙雙呈現(xiàn)出環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),其中銷售額負(fù)增長(zhǎng)24.23%,實(shí)際銷售面積負(fù)增長(zhǎng)28.36%。
空置降幅近年之最
另悉,第三季度末商品房空置總量1522.72萬(wàn)平方米,較2006年末減少275萬(wàn)平方米,下降15.3%,其中第三季度減少95萬(wàn)平方米。滯銷(空置1-3年)和積壓(空置3年以上)面積下降幅度遠(yuǎn)大于待銷(空置一年以內(nèi))面積,達(dá)17.08%。住宅空置減少217萬(wàn)平方米,下降23.3%,下降幅度為近幾年之最。其余各類型物業(yè)的空置指標(biāo)除了辦公樓待銷增加77.45%、其他待銷增加10.28%外,都呈現(xiàn)大小不等的下降態(tài)勢(shì)。
(記者 李美鈺 游星宇)