開發(fā)商拖欠建筑商工程款是常有的事，而開發(fā)商主動找上門來還款似乎有些反常。前不久，山東中恒建設集團有限公司副總經理陳志曄就遇到這樣一出“怪事”：一位開發(fā)商在欠款60萬元多次長時間催要不給的情況下，竟主動找上門來還款。
原來，這家公司想支取一筆被監(jiān)管的預售款，但監(jiān)管方面要求公司必須出具沒有欠款的記錄，這才迫使開發(fā)商有了主動還款的舉動。這一切，得益于濟南市在建筑領域實行的預售款監(jiān)管辦法。
近年來，山東省濟南市在商品房預售款監(jiān)管中引入第三方擔保，以市場機制創(chuàng)新行政監(jiān)管，有效規(guī)范了商品房預售資金的支付使用，防止了商品房交付延期時間長、工程款和開發(fā)貸款大量拖欠等風險的發(fā)生，保障了購房者、施工單位、農民工及貸款銀行的合法權益。
挪用預售款是開發(fā)商普遍違規(guī)行為
我國《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，“開發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。商品房預售款監(jiān)管的具體辦法，由房地產管理部門制定�！币恍┑胤揭仓贫ǔ雠_了相應的辦法。如《山東省商品房銷售條例》規(guī)定，預售款項“必須用于與預售商品房有關的工程建設”。
中央政策研究室工業(yè)經濟局局長王超平認為，當前我國房地產市場仍處于發(fā)育完善階段，開發(fā)公司也處于起步發(fā)展階段，資本金顯得不足，預售款制度在短期內不會被取消。我國建立商品房預售制度，對房地產開發(fā)商來說具有直接融資功能。
由于各地相關配套法規(guī)滯后和管理不到位，商品房預售就像一只“籠中老虎”，成為房地產行業(yè)最容易出現問題的環(huán)節(jié)。央行《2004中國房地產金融報告》稱，很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，而由于商品房預售資金的違規(guī)使用造成的問題最為突出。
對商品房預售資金的使用和監(jiān)管，雖然《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中有明確規(guī)定，但由于沒有配套的監(jiān)管細則，缺乏可操作性。房地產開發(fā)資金來源主要依賴銀行融資和商品房預售資金，其中預售資金占了很大比重。由于國家加強房地產宏觀調控，央行不斷提高房貸門檻，造成房地產開發(fā)企業(yè)資金短缺，挪用商品房預售款現象普遍存在。有的開發(fā)商用預售款從事其他經營活動，有的拿去炒股，有的甚至攜預售款潛逃。
“預售款違規(guī)挪用，直接造成商品房項目工程款短缺，交房延期，房屋質量下降，基礎設施不配套，甚至工程爛尾、交房無期等問題�！睗鲜薪ㄎ魅翁锴f認為，這不僅使購房者的利益無法得到保障，也造成工程款和農民工工資的拖欠，房地產貸款不能按時收回，房地產金融風險性增加等嚴重后果。商品房預售資金監(jiān)管不到位，成為國內許多城市房地產管理部門迫切需要解決的問題。
濟南引入第三方擔保賠償機制
目前，各地對預售款監(jiān)管方式各有不同。如廈門由市房地產交易中心負責商品房預售款監(jiān)管，廣州市由設在國土部門和房管局中介管理所的商品房預售款監(jiān)督管理小組負責監(jiān)管，兩市雖然都取得了一定成效，但兩個監(jiān)管機構都不具備民事責任資格，無法承擔監(jiān)管失誤造成的動輒上億元的經濟損失賠償。
濟南市建委認為，應當對商品房預售款監(jiān)管進行立法規(guī)范，但其監(jiān)管行為應當通過市場行為來實現，而政府不應作為市場行為的直接參與者，避免政府來承擔資金監(jiān)管的直接風險和無限責任。
從2005年10月起，濟南市引入市場中介機構，通過擔保公司、商業(yè)銀行對商品房預售款進行監(jiān)管。政府不直接參與市場行為，不承擔資金監(jiān)管的直接風險和無限責任，政府管理部門只對參與的中介機構資格進行審核并監(jiān)督實施。濟南市房地產協會副會長張滿韻說：“這種新的賠償機制的引入，使擔保責任得到明確。預售款是樓盤銷售總額，但重點監(jiān)管的資金只占總額的30%，需逐筆審批，只能用于本工程項目建設，以確保樓盤能蓋起來�！�
濟南市建委規(guī)定，由房地產開發(fā)商委托擔保公司向購房人提供預售款監(jiān)管責任擔保書。開發(fā)商出售預售商品房時，應當向購房人提供由擔保公司出具的預售款監(jiān)管責任擔保書。擔保公司為保證購房人的預售款安全，有權對其擔保的預售款使用進行監(jiān)管。期間，如出現開發(fā)商未按規(guī)定使用預售款，而造成購房人損失的，購房人有權要求擔保公司承擔擔保責任。開發(fā)商應當在商業(yè)銀行開立商品房預售款專用賬戶，委托開戶銀行為預售款監(jiān)管銀行，并由開發(fā)商、預售款監(jiān)管商業(yè)銀行和擔保公司三方簽訂監(jiān)管協議書。
房地產開發(fā)企業(yè)將預售款全部存入銀行監(jiān)管專用賬戶，并將商品房開發(fā)項目工程施工合同建設投資上限的120%作為重點監(jiān)管資金。這筆資金只能用作本項目建設必需的建筑材料、設備，支付本項目建設的施工進度款、法定稅費等，不得挪用。在使用資金時，必須提出用款計劃和申請，并經擔保公司據工程進度進行核實。擔保公司一旦發(fā)現違規(guī)使用行為，將聘請會計師事務所對專用賬戶資金進行審計。
“以前開發(fā)商往往多頭開戶，導致銀行對預售款難以監(jiān)管。濟南市的這一做法使銀行心里有了底，減少了對收回貸款的擔心�！闭猩蹄y行濟南經七路支行副行長劉峰說。
為防止一家擔保公司出現風險影響全盤，濟南市推行了多家擔保企業(yè)聯保制，要求所有準入的擔保企業(yè)聯合對開發(fā)項目提供擔保。為及時賠償購房者的損失，要求經招標準入的擔保公司繳納其注冊資金10%的擔保保證金，存入市建委指定銀行賬戶，未經允許不得擅自使用。擔保收費按預售款的2‰收取，由開發(fā)商支付。
目前，由5家擔保公司聯合組成濟南市建委擔保監(jiān)管中心，統(tǒng)一分工，聯合辦公。這些擔保公司不再承擔其他擔保業(yè)務。據濟南置業(yè)擔保有限責任公司總經理楊震介紹，自2005年以來，擔保監(jiān)管中心已與150個項目簽訂了監(jiān)管協議，基本覆蓋了目前全部在建項目。其中，2005年濟南市有21.51億元預售資金納入監(jiān)管；2006年有103億多元納入監(jiān)管；今年截至9月底，有91個項目的101億多元預售款被納入監(jiān)管賬戶。
濟南監(jiān)管模式仍在逐步完善
“在目前我國融資渠道狹窄的情況下，商品房預售制度是不可能取消的。當前，關鍵是規(guī)范預售款管理�！眹鴦赵貉芯渴揖C合司巡視員陳祖新認為，我國1994年建立的商品房預售制度，當前面臨的不是取消而是如何加以完善。從本質上講，預售款不是開發(fā)商的資金，而是購房人的預付資金，政府有責任加強監(jiān)管。濟南做法最大的創(chuàng)新就是采用市場擔保，規(guī)范了商品房預售資金的使用，保護了購房人的群體利益。
對此，建設部住宅與房地產業(yè)司副司長侯淅珉也持相同觀點，但他強調前提是對所有房地產開發(fā)商進行全面監(jiān)管。目前，濟南市商品房預售款監(jiān)管已覆蓋全部新批項目。
據了解，濟南市實施這一監(jiān)管辦法后，基本杜絕了開發(fā)商大量挪用預售款行為。但也有開發(fā)商將收入不進預售款賬戶中。擔保公司發(fā)現后，及時組織專業(yè)審計，要求開發(fā)商進行限期整改。目前，濟南市已實現網上售房，更加便于監(jiān)管。這一辦法實施以來，有10多家房地產企業(yè)因預售款使用不當被限期整改。
實施商品房預售款監(jiān)管，對房地產開發(fā)商來說是個硬約束。辦法實施之初，有的開發(fā)商認為加重企業(yè)負擔，而現在抵觸情緒明顯減少。山東魯能亙富房地產開發(fā)公司總經理助理馮鳳英說：“預售款納入監(jiān)管后，雖然企業(yè)用錢要進行申請，但這些手續(xù)在網上就可辦理，正常支出基本不受影響。這種辦法對守法開發(fā)商不會造成影響，而對不規(guī)范的開發(fā)商卻是一種限制。購房者在拿到購房合同時，還拿到擔保書，可以增強對企業(yè)的信任感，有助于銷售�！�
為擴大擔保公司基本面的擔保能力，濟南市打算今后繼續(xù)通過招標，吸引有實力的擔保公司進入，爭取在現有4000萬元保證金基礎上，增加到1億多元。道高一尺，魔高一丈。預售資金仍是不法開發(fā)商眼中的肥肉，貓鼠之斗仍將繼續(xù)。眼下，濟南市正進一步完善相關監(jiān)管措施，彌補房地產預售款監(jiān)管體系可能出現的一切漏洞。(呂福明)
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