部分房源被開發(fā)商內(nèi)部消化了
2007年10月23日，長沙恩瑞·麓山名園違規(guī)預(yù)售經(jīng)濟適用房被查處的消息經(jīng)當(dāng)?shù)孛襟w報道后，不禁讓在長沙工作了7年的陳女士心里一緊。
報紙刊登的通報是，長沙西湖房地產(chǎn)有限開發(fā)公司，開發(fā)恩瑞·麓山名園第五期時，在沒有辦理商品房預(yù)售許可證、不具備銷售條件的情況下，擅自對外收取房屋定金。這一作法嚴(yán)重違反了《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。
長沙市房產(chǎn)綜合執(zhí)法隊執(zhí)法檢查時發(fā)現(xiàn)，共有100多戶客戶被收取房屋定金，每戶金額在10萬元左右。
這與陳的遭遇相仿：早在2006年下半年，她就向長沙南端一經(jīng)濟適用房小區(qū)開發(fā)商交納了10萬元費用。目前該棟樓房已經(jīng)基本完工，估計在2008年年初可以交房。
2005年，陳女士本來看好了一處戶型不錯的商品房，當(dāng)時價格2500元／平方米。考慮地方比較偏遠(yuǎn)，價格有些貴，最終放棄了。“當(dāng)時我們兩口子工資加起來4000多元,還有小孩、老人在家，30多萬元怎么負(fù)擔(dān)得起？”
到了2006年年底，當(dāng)陳女士終于下定決心，要買那套房子時，價格已經(jīng)猛漲到了3700元／平方米。驚惶失措的她在朋友的幫助下，趕緊在附近找了還在藍(lán)圖中的一套經(jīng)濟適用房。按規(guī)矩，先交10萬元訂金(預(yù)付款)，1年半后交房。
陳女士計算了一下，同一地段她買的經(jīng)濟適用房價格綜合起來大約在1800多元／平方米，整套下來比商品房省了20多萬元。如果要上市交易，除交納土地規(guī)費外，實際上也能省下10多萬元。
當(dāng)然，為了拿到這套經(jīng)濟適用房，陳女士支付了3萬元左右的費用。這些錢名義上被稱為“指標(biāo)費”。
查詢幾年來長沙市購買經(jīng)濟適用房的政策規(guī)定，一些基本條件是：申請人應(yīng)有長沙市區(qū)正式戶口；在長沙市沒有購房經(jīng)歷；收入水平在中低層次(后調(diào)整為低收入階層)；男女申請者年齡要求(后規(guī)定30歲以上)。其中奔波走完整個過程一般需要一個多月時間。盡管如此，競爭購房者仍浩浩蕩蕩。而此前，想拿到這個“香餑餑”的一些人選擇了走捷徑——通過開發(fā)商或者中介拿房子。
陳女士拿著麓山名園違規(guī)被查的報紙說，以她的經(jīng)歷而言，估計這些購買者在交納訂金時應(yīng)該簽訂了協(xié)議，而且也同樣交了類似“指標(biāo)費”。
陳女士告知，她是全程委托開發(fā)商辦理的。她在購房前先了解了該公司以前開發(fā)的經(jīng)濟適用房情況，發(fā)現(xiàn)該公司拿地能力強，環(huán)境建設(shè)都不錯，手續(xù)證照都全。另外她發(fā)現(xiàn)，一般都是在交房后一年內(nèi)辦理房產(chǎn)證，但該公司顯然比其他的小區(qū)要快些�！案闱宄@些情況后，我就把錢都交了。”
在陳女士買房的小區(qū)，一位姓謝的人士告知了其中的秘密：該房子是2005年開發(fā)的，后來補加了幾棟。樓盤里面有開發(fā)商自留的一些房子，一般是內(nèi)部處理的。然而，其中不少有房子指標(biāo)的人把房子放出來了，有人直接把指標(biāo)給了購買者。陳的購房經(jīng)歷即是如此。
謝在小區(qū)里專門負(fù)責(zé)安裝防盜網(wǎng)，其店鋪離陳所在小區(qū)不遠(yuǎn)，自稱已經(jīng)把該小區(qū)40%左右的業(yè)務(wù)拿下，和物業(yè)管理、樓棟項目經(jīng)理相交甚深�！叭绻阍琰c找我，大概在去年八九月，只要你有個人指標(biāo)，我就能幫你拿到一套房子。價格還可以優(yōu)惠點�！敝x說，他熟悉的那個項目經(jīng)理當(dāng)時手上有4套房子，都出手了。轉(zhuǎn)讓費一般是兩萬元。
房產(chǎn)中介從中賺取高額手續(xù)費
與陳女士同在一個單位的唐先生曾找中介公司希望買到經(jīng)濟適用房，不過情況一波三折。
33歲的唐先生在長沙多年從事材料采購工作。2002年曾在長沙一偏遠(yuǎn)地段設(shè)法從一公司手中買了小塊地，蓋了3層樓的房子，不過沒有拿到房產(chǎn)證。前不久聽說要拆遷，他便開始張羅著購買新房。
唐先生的3層房屋共有300多平方米，當(dāng)時拿地到建設(shè)完工花了不到30萬元。而到2007年他試圖到南邊一點的長沙市開福區(qū)附近買房時，這里商品房均價都在3000多元／平方米。
于是，唐先生決定買套經(jīng)濟適用房自住，再用拆遷剩下的錢買套商品房。當(dāng)然這套房子是以其父親的名義購買，以免被政府強制回購。
唐先生經(jīng)過朋友介紹找了一個據(jù)說有點兒后臺的房產(chǎn)中介公司。一見面，唐就被對方鎮(zhèn)住了，公司開設(shè)在市中心地段的某寫字樓上，該中介的牌子十分醒目。幾個經(jīng)紀(jì)人一直在接電話，來電者的目的基本都和唐一樣。
一位姓劉的經(jīng)紀(jì)人拿出一張地圖，詳細(xì)向他介紹了長沙市內(nèi)現(xiàn)有的經(jīng)濟適用房樓盤建設(shè)狀況，以及他們的把握和相關(guān)的指標(biāo)費用。據(jù)劉所說，長沙市目前的經(jīng)濟適用房已多在90平方米左右，主要有香樟園二期、龍吉灣小區(qū)、蕃陽小區(qū)和河西的麓山名園等。而各個小區(qū)相應(yīng)的指標(biāo)費用都不相同。
唐看中的香樟園二期是其中費用最高的，要價在2.8萬元左右。劉表示，難度很大，建議選擇麓山名園或鄱陽小區(qū)。而后者的費用都在兩萬元以下。但唐還是選擇了在韶山南路上的香樟園二期�！斑@里交通很方便，以后有升值空間。”
此時，長沙的經(jīng)濟適用房已經(jīng)開始推行公開搖號。持證待購的市民從房管部門申領(lǐng)搖號號碼單后，再經(jīng)過一定程序抽取中號者。
那中介如何拿到房子呢？劉的說法是，他們有關(guān)系，可以將他設(shè)法放進(jìn)其中搖號，也可以以拆遷的名義或者其他“身份”進(jìn)入；有時，則需要等待房子號搖完后定奪。“搖完了怎么還會有房子呢？”唐問道。劉笑而不答，讓唐等一段時間看看。唐思索一陣后，交了8000元，雙方約定，在和開發(fā)商草簽協(xié)議時，一并付清所有費用。
在唐離開中介不久，9月上旬，長沙市的3個經(jīng)濟適用房小區(qū)的搖號號碼單申領(lǐng)結(jié)束。根據(jù)各售樓中心的統(tǒng)計，6天時間有超過4250名市民申領(lǐng)了搖號號碼單，而此次3個小區(qū)的經(jīng)濟適用房房源套數(shù)總計1139套。
其中，以位置最好、房源最少的香樟園二期最為緊張�，F(xiàn)場中，一姓張的人士告訴記者，短短6天，他的號碼單已經(jīng)排到了2400多號。而這個小區(qū)總共才166套房子，即平均每套房子有14個人競爭。而香樟園二期銷售負(fù)責(zé)人也稱，自從長沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局對外公布將以搖號的方式進(jìn)行經(jīng)濟適用房銷售之后，每天前往各售樓部領(lǐng)取搖號號碼單的長沙市民絡(luò)繹不絕。
在鄱陽小區(qū)和龍吉灣小區(qū)，“爭搶”則不那么嚴(yán)重。鄱陽小區(qū)此次放出的房源是695套，6天共計放號1000個左右；而龍吉灣小區(qū)的278套房源，只有800多人參與爭奪。
到現(xiàn)場觀看了熱烈的競爭氣氛后，唐先生的信心頓時打了折扣。10月中旬，中介劉經(jīng)紀(jì)正式通知唐某，香樟園二期的電梯房子希望渺茫。不過下半年還會有600套左右的房子可以出來，到時候仍有機會。
嚴(yán)管下的新疑點
就在搖號過程中，也有市民質(zhì)疑，長沙經(jīng)適房公示名單中為何出現(xiàn)了80后的購房人。
在香樟園二期經(jīng)濟適用房小區(qū)張貼的一張公示單上，一些細(xì)心的市民很聲稱發(fā)現(xiàn)了疑點：有80后的市民名列其中。根據(jù)長沙經(jīng)濟適用房申請政策，30歲以上的未婚者才有資格購買。
統(tǒng)計類似的情況，3個小區(qū)里有10多名購房者都是1980后出生的。另外還有一名非長沙市籍的身份證號。
長沙市房改辦內(nèi)部綜合科負(fù)責(zé)人介紹，根據(jù)長沙市的規(guī)定，未婚的長沙居民必須年滿30歲才能有資格購買經(jīng)濟適用房，但已婚的居民就沒有年齡限制了，所以才出現(xiàn)了大量80后購買經(jīng)濟適用房的情況。
而未婚80后現(xiàn)在買到經(jīng)濟適用房有兩種情況：一是在2006年3月15日前申請的經(jīng)適房購買指標(biāo)，在那之前，對未婚長沙居民的年齡限制是女性年滿23歲，男性年滿25歲。另外，不少拆遷戶都有經(jīng)濟適用房購買指標(biāo)，并且沒有年齡限制。至于持外地身份證的購房者，該負(fù)責(zé)人說，該購房者肯定是長沙戶口，只是戶口是從外地轉(zhuǎn)來的，身份證號碼沒有變而已。
房管部門嚴(yán)查違規(guī)操作
長沙市經(jīng)濟適用住房領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任鄭兆明在接受記者采訪時說，以前曾經(jīng)發(fā)現(xiàn)過有違規(guī)的情況，通過鉆政策空子、打擦邊球來操作房源買賣，房管部門發(fā)現(xiàn)后即行糾正。
據(jù)悉，近兩年，長沙房管部門共審核清退4900余戶不符合條件的購買者，兩次把關(guān)購房人申請，運用微機核查產(chǎn)權(quán)進(jìn)行復(fù)審，杜絕了不具備資格人員購買經(jīng)濟適用住房以及二處(多處)購房情況的發(fā)生。市住房辦還會同國土、規(guī)劃、物價等各職能部門，對全市經(jīng)濟適用住房小區(qū)項目進(jìn)行了三次清理檢查，調(diào)整下馬未實質(zhì)進(jìn)行開發(fā)以及不宜再進(jìn)行經(jīng)濟適用住房開發(fā)的項目11個；清查出欠繳和需補繳的報建費和土地出讓金7600萬元；對215套違規(guī)按經(jīng)濟適用住房銷售的120平方米以上大戶型改為按商品房處理。
何以經(jīng)濟適用房會如此之熱？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價高漲是最重要的原因。
房管部門人士對記者稱，長沙目前房屋均價為3000元左右。不過目前價格低于3000元／平方米的房子要在三環(huán)邊上才能找到，而這樣偏遠(yuǎn)的地方，一兩年前是根本不會有人問津的。目前，長沙市經(jīng)適房均價為1700元／平方米左右，在全國中等城市屬較低的水平。兩相比較，形成巨大價格差距。
“另外我們的經(jīng)濟適用房建設(shè)也越來越完善，功能配套，品質(zhì)結(jié)構(gòu)上升，布局也合理�！编嵳酌鞣Q，長沙的經(jīng)濟適用房不是片面集中，每個樓盤都有百畝左右面積，綠化率也高，完全可以和商品房樓盤。
在對長沙市東方家園、新星小區(qū)、楓林綠洲、咸嘉新村等經(jīng)濟適用房小區(qū)進(jìn)行采訪中，記者了解到，這些經(jīng)濟適用房當(dāng)時房價多在每平方米1200元~1500元之間，而目前長沙市經(jīng)濟適用房的價格也僅為每平方米1500元~1900元，物業(yè)管理費在0.5元／平方米左右。
這些小區(qū)多環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全。比如新星小區(qū)，綠化率達(dá)到43%；楓林綠洲綠化率達(dá)40.2%，還配有小學(xué)、幼兒園、游泳池、籃球場、超市、游樂場等，居民生活非常方便。與目前長沙市的商品房房價相比，有近一半的差價。如此，長沙市民對經(jīng)濟適用房趨之若鶩。(記者 洪克非）
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