10月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲17.8%。國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局近日對外公布這一數(shù)據(jù)后，立即引發(fā)市場各方廣泛關(guān)注。盡管房價一路飆升，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，今年北京樓市的銷售量并不能讓人樂觀，“金九銀十”的傳統(tǒng)銷售旺季也出現(xiàn)了銷量接連下挫的局面。對此，專家認(rèn)為，9月底，央行等聯(lián)合下發(fā)的房貸新政策并未能對北京房價上漲起到真正的遏制作用，目前北京樓市已進(jìn)入新一輪“博弈”期。一方面買方心態(tài)已經(jīng)稍微緩和，對后市先采取觀望態(tài)度，不急于介入；另一方面賣方看好后市的心態(tài)也沒有改變，對未來預(yù)期價格的“折現(xiàn)”意愿并沒有降低，這使得北京部分地區(qū)房價出現(xiàn)了“空漲”現(xiàn)象。
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月北京商品住宅日均銷售套數(shù)、面積分別為471套、62928平方米，同比2006年同期分別下降了15%和7%，進(jìn)入10月銷售下滑的趨勢不減，10月份環(huán)比9月份，全市期房網(wǎng)上簽約日均減少17套，同期，現(xiàn)房銷售延續(xù)了下跌現(xiàn)象，網(wǎng)上日均簽約微量下跌五套，日均簽約面積減少647平方米，其中，住宅日均簽約面積減少16套，日均簽約面積減少2603平方米。
與一手商品房銷量下滑的情況相同，二手房市場銷售狀況也不令人樂觀。根據(jù)北京房產(chǎn)中介21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計顯示：10月份北京二手商品房成交量環(huán)比9月份下降了23.9%，尤其大戶型二手商品房下降趨勢明顯，環(huán)比下降25.3%。另據(jù)北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，受房貸緊縮政策的沖擊，投資比例以及升級置業(yè)比例較高的區(qū)域，所受到的沖擊較大，其中北京CBD、朝青、望京等投資客集中區(qū)域，成交量環(huán)比分別下降21%、15%、16%。
與成交量大幅下滑形成鮮明對比的是，進(jìn)入2007年以來，北京房價一路飆升。北京市統(tǒng)計局對外公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，北京四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價達(dá)到14744元/平方米，四至五環(huán)路為12655元/平方米，五至六環(huán)路為8529元/平方米，六環(huán)路以外為6079元/平方米。
為什么成交量在下跌房價卻“一路高歌”呢？北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，目前北京的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入新一輪“博弈”期。他說，目前盡管開發(fā)商面臨銷售量萎縮，資金鏈條不斷繃緊的局面，但面對當(dāng)前房價還在繼續(xù)快速上漲的現(xiàn)實，許多開發(fā)商不愿通過損失原先“捂盤”可以帶來的超額收益，所以紛紛都會選擇將未來的部分超額收益“折現(xiàn)”到現(xiàn)在的價格上，從而出現(xiàn)了開盤價或者報盤價屢創(chuàng)新高的局面。
而從房產(chǎn)消費者的層面來說，由于房貸政策的調(diào)整，投資購房門檻的提高和利息支出成本的明顯上升，更為主要的是日益趨緊的房產(chǎn)調(diào)控，也讓房產(chǎn)消費者感受到已經(jīng)趨大的政策風(fēng)險，觀望情緒上升，接盤速度放緩。正是由于買賣雙方對后市市場判斷產(chǎn)生了分歧加劇的局面，所以房價出現(xiàn)了“空漲”。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，借著房價“空漲”的牽引，租賃市場的租金也是順勢而上。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，三季度京城普通住宅的租金價格為1890元/月，相比二季度的1780元/月增長了6.2%；三季度中高端住宅的租金為3990元/月，環(huán)比上漲3.4%，租金的價格和漲幅均處于歷史的高點。特別是一些投資比例較大、有奧運和軌道支撐的典型區(qū)域，租金的價格漲幅更為顯著，如工體、亞奧和中關(guān)村區(qū)域，三季度的中高端住宅租金分別達(dá)到了4130、4080和4100元/月，環(huán)比漲幅分別達(dá)到了10.4%、8.8%和8.8%，宋家莊、北苑等區(qū)域的普通住宅租金更是出現(xiàn)了15%左右的漲幅。
對于目前京城樓市的現(xiàn)狀，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說，成交量持續(xù)下滑而房價一路上漲，主要原因在于近兩年北京并沒有完成實際的土地出讓計劃，另外受宏觀調(diào)控等政策影響，導(dǎo)致一些項目延遲上市，市場有效供給減少，而實際需求卻強勁上漲，這必然導(dǎo)致價格的不斷上漲。
陳國強告訴記者，目前政府的思路很明確，即加大供應(yīng)量，但是這種調(diào)節(jié)具有滯后性，因為加大的供應(yīng)量要在市場上形成有效的供應(yīng)需要一年甚至更長的時間。他同時指出，目前國家出臺的很多政策初衷都是好的，但是在具體的落實中卻受到很多因素的影響，政策效果并沒有達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如最近出臺的房貸新政，由于各家銀行對政策的實施有不同的理解并采取了不同的執(zhí)行方式，這實際上抵消了政策的實際效果。
“實際上，現(xiàn)在針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策是多管齊下的，并形成了一個政策體系，但在實際執(zhí)行過程中每一個單一政策都會遇到市場實施環(huán)境的消化或者抵消，這是近幾年經(jīng)常遇到的情況，這必然致使好多政策很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用�！标悋鴱娧a充說，當(dāng)前并不是缺少政策，而是缺少執(zhí)行力度和實施決心，怎么樣來真正地執(zhí)行和落實既有政策才是問題的關(guān)鍵。(李佳鵬 馬會 章婧)
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