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2007年11月26日 星期一
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上海樓市令人生疑 強(qiáng)弩之末還是短暫盤整?
2007年11月26日 09:29 來源:經(jīng)濟(jì)參考報

    11月23日,據(jù)上證房產(chǎn)工作室披露:上海樓市一周以來全部房源共計成交5645套,簽約面積579149平方米,其中住宅類房源成交4283套,成交面積461637平方米,占據(jù)成交總量的79.7%。而供應(yīng)量則為1151套,上市面積93265平方米,環(huán)比下降80%。 中新社發(fā) 紹常 攝


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  上海向來有全國樓市“風(fēng)向標(biāo)”之稱。秋后的上海樓市提前進(jìn)入“冬眠”狀態(tài),成交量急劇萎縮,但價格仍然在前期暴漲的基礎(chǔ)上繼續(xù)上行的步伐。再度進(jìn)入“觀望”期的上海樓市令人生疑:是真的已是強(qiáng)弩之末,還是將重演去年年末短暫降溫后的再度瘋狂?

  “觀望”的現(xiàn)實:縮量空漲

  10月份,上海一手住宅成交量比9月下降兩成多;二手房成交量較9月下降近三成。但同期的房價不降反升,10月前28天的新房平均成交價比9月份同期上漲了13.06%。二手房成交價格也保持前期水平并略有上升。

  成交縮量的原因在于市場陷入觀望。連續(xù)加息以及提高第二套房首付比例的金融調(diào)控政策令買方進(jìn)入觀望階段。上海財經(jīng)大學(xué)發(fā)布的三季度上海市消費(fèi)信心指數(shù)顯示,65.9%的受訪者認(rèn)為現(xiàn)階段不是買房的好時機(jī),57.8%的人對未來半年購房時機(jī)仍不看好。對未來半年買房時機(jī)的預(yù)期指數(shù)比第二季度大降了14.6點(diǎn)。同時,一些商業(yè)銀行由于上半年超額發(fā)放房貸,進(jìn)入第三季度開始出現(xiàn)無錢發(fā)放房貸的狀況,也在一定程度上制約了成交量。

  而房價“無量空漲”離不開兩大因素支撐,一是需求,一是資金。由于需求仍在,緊張的供求關(guān)系并未逆轉(zhuǎn),而實際負(fù)利率背景下的儲蓄大搬家也并未停止,“出籠”的購買力仍在追尋可以保值增值的投資品,作為不動產(chǎn)的房產(chǎn)量縮而價漲便不難理解。

  尷尬的因由:供求緊張之外

  數(shù)據(jù)顯示,上海房價在經(jīng)歷短暫的盤整之后,于2007年第一季度重新進(jìn)入了令人憂慮的快速上漲通道。5月,上海新建商品住宅環(huán)比上漲0.2%,此后的6至10月,這個數(shù)據(jù)分別為0.7%、1.1%、1.6%、2.5%、1.9%。

  房地產(chǎn)研究人士指出,這一漲幅較周邊地區(qū)而言還是相對緩和的,但考慮到上海房價基數(shù),已是相當(dāng)驚人。記者在上海外環(huán)線外的莘莊地區(qū)了解到,在兩三個月時間內(nèi),這一地帶的房價已經(jīng)上漲了三、四千元。即將開盤的莘莊樓盤鹿鳴苑傳出的消息稱,該樓盤開盤均價為1.6萬元/平方米。

  面對再度高企的房價,不少上海市民咂舌不止。記者了解到,在目前的上海,不僅是收入較低人群無法支付巨額購房費(fèi)用,一些收入頗高的“白領(lǐng)”也表示無法承受飛漲的房價。周洪是上海某媒體的記者,月收入一萬余元。盡管他經(jīng)常為搬家苦惱,但他表示堅決不買房。周洪說:“在中、內(nèi)環(huán)隨便買套房就200萬元,外環(huán)外也要100多萬元。算上利息,中、內(nèi)環(huán)要400萬元,外環(huán)外要200萬元。買了房我這輩子就算是被套死了,更何況現(xiàn)在我連首付都成問題!

  上海房地產(chǎn)市場緣何再度“發(fā)飆”,一種流行的解釋將其歸因于股市的盤整和當(dāng)?shù)卮媪糠吭吹匿J減。搜房網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)稱,10月24日上海住宅可售面積僅552.08萬平方米,創(chuàng)下近兩年來的新低。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)則稱,今年1至10月,上海完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1084.27億元,同比下降3.3%,占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由去年的34.3%降至30.6%。

  但這一解釋顯然不能令一些房地產(chǎn)批評人士滿意!吧虾7績r這幾年來事實上根本沒降過。推動樓市非理性上漲的‘根子’從來就沒有被真正觸動過,房價的再度狂飆自然在意料之中。單純在供求的層次進(jìn)行思考顯然是缺乏深度和社會批判性的!鄙虾7康禺a(chǎn)評論人顧海波說。

  記者在采訪中發(fā)現(xiàn),不少房地產(chǎn)研究人員已經(jīng)開始拒絕對上海樓市的未來走向發(fā)表評論。“說上海房價要下跌,但這個地區(qū)的樓市已經(jīng)進(jìn)入了非理性運(yùn)行時期,預(yù)測極有可能落空;說上海房價還要繼續(xù)上漲,但這種比一些西方發(fā)達(dá)國家還高的價格令人感到不安與驚恐。”上海某著名學(xué)府的一位房地產(chǎn)研究人士對記者說。

  “說上海樓市供應(yīng)不足,事實上該地目前有大量閑置房產(chǎn)處于流通領(lǐng)域,房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為始終沒有得到有效打擊。我個人認(rèn)為,不管是什么原因?qū)е路績r再次瘋狂,地方職能部門應(yīng)該反省。股市有風(fēng)險教育,為什么樓市沒有?兩‘市’對比可謂意味深長!鳖櫤2ㄟ@樣說。

  爭議的未來:重演歷史,還是強(qiáng)弩之末?

  記者留意到,在房價一路狂奔的同時,地價也在高歌猛進(jìn)。11月初,上海市青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)8號地塊被重慶龍湖地產(chǎn)以15.42億元的掛牌價格直接拿下,其樓板價為10672元/平方米,上海郊區(qū)地塊價格首次突破萬元關(guān)口。

  一位剛從加拿大歸來的“綠卡”人士告訴記者,他在加拿大的經(jīng)濟(jì)中心多倫多市,用30萬加幣(折合人民幣約240萬元)即可購得一幢全裝修、附帶花園車庫、建筑面積達(dá)300平方米的獨(dú)棟別墅。而在眼下上海的郊區(qū),已買不到相同面積的公寓房。

  “樓市只漲不跌,房地產(chǎn)領(lǐng)域和金融領(lǐng)域的風(fēng)險都在持續(xù)快速累積。東部房地產(chǎn)市場在講一個‘神話’,什么時候‘神話’講不下去了,危機(jī)恐怕就會爆發(fā)!鳖櫤2ㄕf。

  但是,另一些市場人士提醒“莫為浮云遮望眼”,因為觀望很可能只是短暫的“冬眠”而非真正的降溫。去年下半年,上海等東部地區(qū)一些城市的房價也曾縮量小跌,看似市場“趨冷”,但一進(jìn)入2007年第一季度,報復(fù)性反彈即勃然而起。現(xiàn)在,人們有必要擔(dān)心,在短暫觀望之后,歷史會不會重演?(記者 蔡國兆 徐壽松)

編輯:王菲】
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