在廈門市相對較好的地段擁有一套住房需要多少成本？動輒每平方米一萬多元的房價令無數(shù)低中收入居民望而卻步。但隨著廈門社會住房保障體系建設(shè)的迅速推進，隨著高林居住區(qū)、萬景公寓等保障性住房項目的相繼落成，廈門低中收入居民的住房夢變得不再遙遠。
走進廈門市高林小區(qū)一套約60平方米的兩室一廳保障性住房，中國經(jīng)濟時報記者眼前一亮，整間房子的基調(diào)為白色墻壁、淺鵝黃色地板，原木色的家具點綴其間，風格簡潔流暢，非常貼近廈門的海島氣息。記者了解到，作為社會保障性住房主要代建單位的廈門住宅建設(shè)集團，目前已開工建設(shè)社會保障性住房2萬套，包括高林居住區(qū)、萬景公寓、杏北新城、集美濱水小區(qū)等保障性住房項目，占了廈門市保障性住宅大部分的建設(shè)量。一大批社會保障性商品房、社會保障性租賃房、廉租房，已經(jīng)迎來了第一批低中收入居民入住。
廈門住宅建設(shè)集團的工作人員告訴記者：按照市里的要求，這些社會保障性住房項目規(guī)模大、工期緊、價格低，但品質(zhì)絕不能低于同類商品房，要確保百姓住得滿意、住得放心。正是出于這樣的考慮，市政府才把社會保障性住房項目交由住宅集團這樣有實力、有經(jīng)驗、又有責任感的大型國企代建。
在今年8月份由國務(wù)院主持召開的全國城市住宅工作會議上，如何保障低收入家庭的住房成為中心議題。作為先行者，廈門市的經(jīng)驗得以在此次會議上廣泛交流，許多與會城市紛紛表示，廈門的社會保障性住房建設(shè)模式“富有創(chuàng)造性，可操作性強，力度大，非常值得學習研究”。
何謂社會保障性住房？廈門對這一概念的解釋是：政府提供的限定建設(shè)標準、供應(yīng)對象和租售價格或租金標準、具有保障性質(zhì)的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房、廉租房和安置房，構(gòu)成對不同收入家庭實行不同住房保障政策的住房保障體系。
對廈門市的這一探索，有媒體評論說：“廈門社會保障性住房體系設(shè)計似乎正在成為全國房改新政的藍本�！�
事實上，到目前為止，廈門的商品房價格之高仍令人咋舌。但通過建立社會住房保障體系，已經(jīng)使人們看到了破解住房難題的希望。一方面，覆蓋面達40%的低中收入目標群體得到了獲取廉租房和經(jīng)濟房的公平機制；另一方面，社會保障性住房有效遏止了商品房價格的過快上漲，廈門的商品房價格漲幅，“已經(jīng)從全國第2位降到了20多位”。
安居才能樂業(yè)，廈門社會住房保障體系的建設(shè)，無疑踩準了構(gòu)建和諧社會的節(jié)拍。
舊有供應(yīng)體系存弊端
低中收入家庭住房難
“廈門地理位置優(yōu)越，城市建設(shè)管理比較成熟，又是重要的對外口岸。隨著經(jīng)濟社會快速發(fā)展和居住環(huán)境日益改善，廈門的商品房價格年年上漲�！睆B門市副市長裴金佳告訴中國經(jīng)濟時報記者，高房價現(xiàn)已遠遠超出廈門低中收入家庭的承受能力，解決低中收入家庭的住房困難問題現(xiàn)實地擺在市委、市政府面前。
據(jù)介紹，作為經(jīng)濟特區(qū)和海峽西岸重要的中心城市，并擁有全國環(huán)保模范城市、全國衛(wèi)生城市、全國優(yōu)秀旅游城市、聯(lián)合國人居獎、首批全國文明城市等一系列榮譽稱號的廈門，成為周邊城市乃至東南亞華僑華人理想的購房首選之地。這些年廈門房價的過快增長，很大程度上緣自這些外來購房者的大量涌入。據(jù)廈門市相關(guān)部門統(tǒng)計，目前外地購房者的比例占56%，境外購買者占7%。
“住房問題是民生大事，事關(guān)人民群眾的切身利益，事關(guān)改革發(fā)展穩(wěn)定大局，事關(guān)黨的執(zhí)政能力建設(shè)，事關(guān)和諧社會構(gòu)建。”裴金佳說，“對那些買不起房子的人，政府有職責給予保障。”
在過去的探索中，住房供應(yīng)體系由廉租住房、經(jīng)濟適用住房、商品住房三個層次構(gòu)成，廉租房針對最低生活保障線以下群體，供應(yīng)量有限；經(jīng)濟適用房更多考慮的是“福利性”而非“保障性”，只售不租，對象模糊，且建筑面積較大，對于低中收入家庭來說，經(jīng)濟適用房的價格依然承受不起。這樣，就導致了低中收入住房困難家庭及新參加工作的職工既買不起住房、又夠不上廉租房的申請資格，成了政策的“夾心層”。
怎樣才能有效地解決城市低中收入家庭的住房困難？2006年5月10日，廈門市委常委會專題研究了社會保障性住房工作，認為住房是一種特殊商品，面對不同收入水平的社會群眾，對中低收入群體具有一定的公益性質(zhì)，政府對解決低中收入家庭住房困難負有重要責任，應(yīng)該把市場調(diào)節(jié)與政府保障行為分開。由此，社會保障性住房概念應(yīng)運而生。
“為了把這件事關(guān)人民群眾利益的好事辦好，我們先后三次組織有關(guān)人員到香港學習公屋、居屋的經(jīng)驗和做法�！迸峤鸺呀榻B說。
住房政策內(nèi)涵生變
由福利性轉(zhuǎn)向保障性
2006年5月31日，廈門市第一個、也是規(guī)模最大的一個社會保障性住房項目——位于廈門島內(nèi)黃金地段的高林居住區(qū)正式動工興建。當年11月25日，《廈門市社會保障性住房管理暫行規(guī)定》、《廈門市社會保障性商品房配售管理辦法(試行)》、《廈門市社會保障性租賃房管理辦法(試行)》和《廈門市社會保障性租賃房租金管理實施辦法》等四大政策性文件出臺，初步建立起分層次、多元化的社會保障性住房供給體系。
對廈門社會保障性住房體系的特點和運作情況，裴金佳總結(jié)說，一是強化政府公共服務(wù)職能，將以往住房分配的“福利性”轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨Ｕ闲浴保@是社會保障性住房的最大特點。
二是堅持小戶型、功能全、裝修一步到位。社會保障性住房戶型面積嚴格控制在一居45平方米，二居60平方米，三居70平方米，且裝修一步到位�！靶粜�、功能全”的建設(shè)標準將讓廣大低中收入住房困難家庭通過梯度消費，實現(xiàn)租得到、租得起房，買得到、買得起房，較好地實現(xiàn)“居者有其屋”的目標。
三是建立起嚴格的退出機制，實現(xiàn)保障性住房有效流轉(zhuǎn)。社會保障性住房不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或空置，取得社會保障性住房后又通過其他方式取得住房，要及時主動退出社會保障性住房；社會保障性租賃房實行市場租金和分類租金補助辦法，將“暗補”改為“明補”，租金補助按不同收入分為90%、80%、70%三檔，對于不再符合條件但又暫時無法退出住房的住戶，將取消租金補助，收取市場租金；社會保障性商品房除購房按揭外，不得進行商業(yè)性抵押；社會保障性住房采取封閉式物業(yè)管理，發(fā)現(xiàn)申請戶擅自將社會保障性住房轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借或空置等行為的，將依法收回房屋，并依法追究責任；對弄虛作假、隱瞞家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房情況，騙購、騙租社會保障性住房的，一經(jīng)查實即取消其申請資格，收回住房，責令退回租金補助款，且家庭成員在五年內(nèi)不得再申請社會保障性住房。
四是嚴格申請條件，必須申報家庭資產(chǎn)和收入。廈門借鑒了香港公屋、居屋政策的做法，對申請戶家庭收入、家庭資產(chǎn)和住房困難情況等設(shè)定了較為嚴格的控制標準，防止高收入和有產(chǎn)階層等不應(yīng)由政府保障的對象進入住房保障范圍。
五是實行家庭成員全名制，建立誠信申報制度。申請社會保障性住房實行家庭成員全名制，申請人家庭成員的資產(chǎn)收入和住房面積必須合并計算，一個家庭只能申請購買或承租一套社會保障性住房。申請社會保障性住房以誠信申報為主，所有填報的資料都由申請人如實自主申報并承諾真實性。
六是實行輪候制度，申請戶可自主選房。符合條件的申請戶在申請被受理登記后即獲得輪候號，并按輪候號進行輪候。政府按批次將擬分配的房源提前公布，由老百姓自行選房。
記者在采訪中了解到，目前，廈門市規(guī)劃建設(shè)社會保障性住房17個項目，總用地面積141萬平方米，總建筑面積347萬平方米(含社區(qū)活動設(shè)施、超市等配套項目)，可提供住房約4.1萬套。現(xiàn)已開工12個項目，其中廈門島內(nèi)7個(高林居住小區(qū)、萬景公寓、湖邊花園A區(qū)、湖邊花園B區(qū)、五緣公寓、觀音山公寓、古樓公寓)，島外5個(集美濱水小區(qū)、杏北新城錦園居住區(qū)、翔安東方新城、海滄海新陽光公寓、同安城北小區(qū))，可提供3.5萬套社會保障性住房。
到2009年底，首批申請戶大部分可入住社會保障性住房，“十一五”末可基本解決廈門全市低中收入家庭的住房困難問題。
惠及四成城鎮(zhèn)人口
覆蓋面今后還將擴大
“廈門市社會保障性住房建設(shè)與管理辦公室”(簡稱住房保障辦)，是專為推進社會保障性住房建設(shè)而設(shè)立的機構(gòu)。廈門市政府辦公廳副主任、住房保障辦常務(wù)副主任林粟如告訴記者，國家規(guī)定的保障性住房覆蓋面為占城鎮(zhèn)人口20%的低中收入家庭，而廈門把這個覆蓋面擴大到了40%。下一步，他們還可能繼續(xù)提高覆蓋面，并考慮中央、省部屬單位，經(jīng)市委、市政府認定的有重大貢獻的大企業(yè)或高新技術(shù)企業(yè)人員，以及其他外來人員的住房困難問題，由此不斷完善廈門市分層次、多元化的住房體系。
據(jù)林粟如介紹，從2006年12月開始發(fā)放社會保障性住房申請表以來，截至2007年10月22日，廈門全市中低收入家庭申請保障性住房共12672戶，其中申請保障性租賃房10903戶，保障性商品房1769戶。受理引進人才申請社會保障性租賃房151戶，公務(wù)人員2332戶。
首批保障性租賃房申請戶已審核并向社會公示的共有5000戶，其中，第一批564套房源目前已配租547套，294戶已領(lǐng)取鑰匙辦理入住，選擇新建房屋的253戶申請戶明年上半年即可入住。
首批社會保障性商品房廈門島內(nèi)申請戶今年8月6日已開始選房，到目前為止，共有1056申請戶選到自己滿意的住房。
林粟如說，廈門社會保障性住房的具體準入條件包括戶籍、收入、資產(chǎn)和住房等4個方面：申請人和共同申請人的家庭成員均應(yīng)具有廈門市城鎮(zhèn)戶籍，且至少1人取得該市戶籍滿3年；人均建筑面積不超過12平方米；按照2005年廈門市城鎮(zhèn)居民人均可支配月收入標準測算出，3人及以下戶家庭年收入不高于5萬元，4-5人戶家庭年收入不高于6萬元，6人以上戶家庭年收入不高于7萬元；申請社會保障性租賃房的申請人家庭資產(chǎn)不高于家庭年收入的4倍。
對于社會保障性住房的建設(shè)資金、項目選址等問題，裴金佳介紹說，廈門社會保障性住房的建設(shè)資金由財政優(yōu)先保障，首期動工的社會保障性住房項目總投資123億元，遠遠超過了國家規(guī)定的最低線——土地出讓凈收益的10%。價格方面，建設(shè)社會保障性住房突出保障性，不以贏利為目的，其售價由土地開發(fā)成本、小區(qū)配套費用和建安成本三部分構(gòu)成；保障性租賃房的市場租金則由多家評估公司對項目所在地的市場租金測算后加權(quán)平均得出。
“解決低中收入家庭住房問題，不僅要讓他們有地方住，還要讓他們住得好、住得下去，選址按照廈門最適宜居住的環(huán)境和最便捷的出行原則，拿出最好的地塊規(guī)劃建設(shè)社會保障性住房�！迸峤鸺颜f，從已開工的項目可以看出，所有社會保障性住房項目，占據(jù)的無不是交通便利、環(huán)境優(yōu)美、土地價值高的地塊。
“社會保障性住房建設(shè)的宗旨是雪中送炭，而不是錦上添花�！迸峤鸺颜f，通過社會保障性住房建設(shè)，覆蓋面達40%的低中收入家庭將可以實現(xiàn)安居愿望。同時，通過這一措施，廈門的商品房價格上漲過快的局面得以遏止，在全國的排位已經(jīng)從第2位降到了20多位。
低價格，高品質(zhì)
實力國企確保民心工程
“社會保障性住房建設(shè)，政府起著主導作用。”裴金佳認為，廈門社會保障性住房建設(shè)能夠順利推進，得益于有一個完善的機構(gòu)，有一個優(yōu)秀的管理隊伍，有一個強力的代建單位。
廈門住宅建設(shè)集團，就是這樣一家“強力的代建單位”。
為了承擔社會保障性住房的建設(shè)任務(wù)，結(jié)合廈門市去年大力度推進的國有企業(yè)整合，他們在2006年5月將廈門住總、特工、東區(qū)和建工等4家國有一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組為廈門住宅建設(shè)集團有限公司。新組建的住宅集團致力于城市建設(shè)、關(guān)注民生，已成為廈門城市開發(fā)建設(shè)的一支主力軍。據(jù)了解，該集團目前承擔著福建省和廈門市重點建設(shè)項目17個，主要有社會保障性住房項目、園博園和杏林灣片區(qū)開發(fā)建設(shè)項目。單從社會保障性住房項目看，在廈門已開工建設(shè)的近3萬套社會保障性住房中，就有2萬多套是由住宅集團承擔建設(shè)的。
作為社會保障性住房的代建單位，只能收取3%的“代建費”。對于這些并不能“賺錢”的項目，廈門住宅建設(shè)集團有限公司副總經(jīng)理葉海水表示，國有企業(yè)必須要有自己的社會責任。他說：“如果不賺錢就不做，我們這個企業(yè)就失去了存在的意義。承擔保障性住房及其他政府重點項目的建設(shè)任務(wù)，在我們企業(yè)成立時就已明確寫進企業(yè)章程中�！�
廈門市給代建企業(yè)提出的要求是：社會保障性住房雖然價格低，其建設(shè)標準卻不能低于同類的商品房。所有社會保障性住房項目都要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)技術(shù)規(guī)范和標準，積極推廣應(yīng)用先進、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備，讓居住在里面的市民感到標準適度、功能齊全、經(jīng)濟適用。
葉海水說，社會保障性住房涉及千萬戶低中收入家庭的切身利益，工程投資大、規(guī)模大、工期緊、任務(wù)重，如何保證高質(zhì)量地完成建設(shè)任務(wù)，成為住宅集團工作的重中之重。住宅集團高度重視工程質(zhì)量管理，強調(diào)“質(zhì)量就是工程的生命，保質(zhì)量就是保戰(zhàn)斗力”，每個社會保障性住房項目都建立了項目法人負責，建設(shè)管理單位現(xiàn)場管理，監(jiān)理單位控制，設(shè)計、施工等其他參建方保證等一整套質(zhì)量管理體系。與此同時，集團總經(jīng)理親自掛帥、全面負責保障性住宅項目建設(shè)，子公司負責人親自擔任項目部經(jīng)理�！霸谌藛T投入上，每一個社會保障性住房項目派出的都是精兵強將�！�
從這些項目開工起，住宅集團就堅持以工程質(zhì)量為中心，深入全面地落實質(zhì)量保證體系，嚴把工程的設(shè)計關(guān)、招標關(guān)、監(jiān)理關(guān)、驗收關(guān)，確保社會保障性住房的工程立項、施工監(jiān)理、竣工驗收等各項工作都嚴格有序地進行，做到事前有規(guī)范、事中有監(jiān)督、事后有檢查。
在每個保障性住房項目施工招標前，住宅集團均委托專家進行工期論證，按照專家咨詢論證意見，通過采取增加人員和設(shè)備等投入、合理組織分區(qū)流水作業(yè)等趕工措施，合理壓縮定額工期；在施工合同中還明確提出工期要求和應(yīng)采取的相應(yīng)措施，對中標單位進場施工后未按投標承諾采取相應(yīng)措施和造成的工期延誤，嚴格按合同約定進行處罰。每個施工單位進入社會保障性住房建設(shè)現(xiàn)場，都必須簽訂一份《質(zhì)量、安全、文明施工承諾書》，并在施工過程中落實各項管理措施，確保把一切安全隱患都消滅在萌芽階段。
“承擔社會保障性住房建設(shè)經(jīng)濟效益盡管不高，但從社會效益上看，它是一項民心工程，百姓歡迎。建設(shè)這項民心工程是我們國有企業(yè)的責任，我們必須不折不扣地做好�！比~海水說。(記者 李成剛 李晉田 陳衍水）
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