上海商品住宅的成交量在上周跌到近3個月以來的新低后，本周有所回暖，上海房價的上漲壓力依然存在。
佑威&天天房展網(wǎng)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，本周(12.6~12)上海樓市商品房(不計動遷、配套，下同)供應(yīng)量環(huán)比大幅上升36%，達47.08萬平方米。但商品住宅的供應(yīng)量反而下降，較上周減少了7.07萬平方米，為22.33萬平方米。由于上月底和本月初開始推出的住宅房源逐漸成為交易主力，使得商品住宅在供應(yīng)下滑的情況下，交易量逆市回升。近一周共成交商品住宅31.27萬平方米，環(huán)比增長16.51%。受到住宅交易的拉動，商品房的成交量也增長4.46萬平方米，為40.73萬平方米。商品住宅的成交均價回落7.53%，為10303元/平方米；商品房均價同時也下滑1.39%，為10750元/平方米。但綜觀全年，本中心的研究數(shù)據(jù)顯示，今年售價上漲超過三成的樓盤占到了在售樓盤總數(shù)的34.2%。
另外，過去一年里有四個項目的平均成交價格上漲了1萬元以上/平方米。今年價格上漲最劇烈的是上海晶園，從去年的26380元/平方米，一舉上漲了15840元/平方米，最近三月為42220元/平方米，。浦東的仁恒河濱城從去年的18215元/平方米上漲到如今的33249元/平方米，上漲了15034元/平方米，位居第二。位居第三和第四的項目分別是靜安的遠中風(fēng)華園和黃浦的上海灘花園，分別漲了12699元/平方米和11246元/平方米。
在過去一年里，有40個樓盤的價格漲幅達50~100%。其中，公寓樓盤主要位于三林、高橋、新江灣城等近幾年剛開發(fā)的新興板塊，別墅主要位于青浦全區(qū)、松江佘山及其周邊、嘉定南翔、閔行顓橋、馬橋等板塊。這些上漲樓盤的主要特點是位于近年新興開發(fā)的居住區(qū)，由于前兩年處于開發(fā)初期，價格相對較低，在近年區(qū)域開發(fā)成熟之后，這些新興板塊在市政配套和樓盤品質(zhì)上的優(yōu)勢開始逐步體現(xiàn)。這些價格上漲超過50%的樓盤，除了之前價值被低估之外，也開始透支區(qū)域樓市發(fā)展的潛力。由此可見，近年來新開發(fā)的顓橋、泗涇、羅店和幾個郊區(qū)新城等新興居住板塊，雖然目前房價相對較低，但未來的潛力巨大。
而逸流公寓、百匯園、圣驪河濱苑、盛源家豪城等一些今年剛上市的樓盤雖未被統(tǒng)計在此份報告里，它們的漲幅卻同樣驚人。其中，5月份以1.5萬元/平方米開盤的逸流公寓，11月的成交價高達2.8萬元/平方米，漲幅達86.7%。6月份以1.2萬元/平方米開盤的圣驪河濱苑，近一月的成交均價已高達2萬元/平方米，漲幅同樣高達66.7%。以1.6萬~1.8萬元/平方米開盤的百匯園現(xiàn)在也賣到了2.8萬元/平方米的高價。1.2萬元/平方米開盤的盛源家豪城現(xiàn)在均價為1.8萬元/平方米，漲幅同樣高達50%。這些樓盤主要位于內(nèi)環(huán)周邊，在周邊還未完全動遷時其樓盤品質(zhì)未被認可。而今年老城區(qū)動遷速度加快，再加上中心城市優(yōu)質(zhì)房源緊缺，這些樓盤的市場認可度開始逐步上升。但部分樓盤的價格漲幅實在過大將可能導(dǎo)致其售價會在年底調(diào)整10%~20%，但與開盤時相比，其價格漲幅依然還會在50%以上。
此外，有64個樓盤的價格變動幅度在-5%到5%之間，占樓盤總數(shù)的17.9%。一些郊區(qū)小鎮(zhèn)上的樓盤也是早些年上市但長期滯銷，因此價格也沒能隨大市上漲。
過去一年中，有9個樓盤的價格跌幅超過5%。其中莎海惠晨苑的跌幅最大，達到15.3%，排名價格跌幅二、三位的是名庭花苑和現(xiàn)代華亭花園，分別下跌了11.3%和10%。這些樓盤由于處理尾盤的大面積房源，均價被大幅拉低。從區(qū)域上看，它們主要位于郊區(qū)新城的外圍和幾個郊區(qū)重鎮(zhèn)的外圍，由于這些郊區(qū)的新城中心和重鎮(zhèn)中心都還有大量樓盤可售，對處在外圍配套相對落后區(qū)域的它們較為不利，長期滯銷才導(dǎo)致價格有所下滑。
但在上海經(jīng)濟保持兩位數(shù)增長、人口大量流入、新建住宅品質(zhì)快速提升這三個動力的同時作用下，住宅消費需求呈現(xiàn)擴大之勢，經(jīng)濟發(fā)展后消費水平的提高、市政配套水平提高等提高了居住成本，再加上新建住宅自身品質(zhì)的提升也會導(dǎo)致價格上漲。綜合以上因素，不論是從供求關(guān)系、購買能力和消費水平來看，房價都存在合理走高的趨勢。所以，今年房價的大幅上漲，主要是去年樓市低迷的補漲和今年的自然上漲，加上部分透支。雖然有些漲幅過大的樓盤會在這個低迷的冬天里進行價格調(diào)整，但明年房價仍然存在上漲的壓力。因為明年新房的供應(yīng)量會進一步萎縮，但是政府的保障性住房供應(yīng)則大幅增加，以緩解需求壓力。因此，筆者預(yù)計明年樓市將呈“量低價穩(wěn)”的態(tài)勢。(薛建雄 作者系佑威房地產(chǎn)研究中心主任)
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