“不接受公積金買(mǎi)房�！焙贾莩俏饕患倚峦茦潜P(pán)的開(kāi)發(fā)商近日赫然在售樓處門(mén)口貼出這樣的告示。
葉鵬程是浙江省首家采用會(huì)員制服務(wù)的高端地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)豪世沃德的項(xiàng)目中心高級(jí)經(jīng)理兼策劃部經(jīng)理，他最近就遇到了類(lèi)似的煩心事兒，“買(mǎi)房人申請(qǐng)公積金貸款很難貸出來(lái)。很多今年上半年買(mǎi)房子辦理的公積金貸款，到現(xiàn)在還貸不出錢(qián)來(lái)，所以開(kāi)發(fā)商也怕了。于是，一段時(shí)間以來(lái)，杭州許多樓盤(pán)都不接受公積金貸款了。”
記者通過(guò)多方采訪獲悉，目前，杭州住房公積金發(fā)放區(qū)域范圍內(nèi)的一些可售樓盤(pán)，存在拒絕客戶使用住房公積金貸款的現(xiàn)象，且有蔓延之勢(shì)。
心煩的公貸
無(wú)獨(dú)有偶，坤和建設(shè)集團(tuán)股份有限公司杭州營(yíng)銷(xiāo)管理部經(jīng)理梁細(xì)清有著同感，“公積金貸款放款速度確實(shí)較慢�！�
記者獲悉，在杭州當(dāng)?shù)�，個(gè)別開(kāi)發(fā)商要求買(mǎi)房人在簽署購(gòu)房合同之前，需要先簽署一份承諾書(shū)。大致的內(nèi)容是：如果使用公積金按揭，公積金放貸必須在兩個(gè)月之內(nèi)，否則轉(zhuǎn)為商業(yè)貸款。若不能在兩個(gè)月內(nèi)辦出貸款，則視為違約，須支付給開(kāi)發(fā)商一定的違約金。
“正常的話，從買(mǎi)房人向公積金中心或受公積金中心委托辦理住房公積金貸款的商業(yè)銀行(下稱‘委貸銀行’)提出貸款申請(qǐng)開(kāi)始，到貸款審批、合同簽訂、貸款發(fā)放，一般來(lái)說(shuō)需要2個(gè)月左右的時(shí)間�！弊鳛�*ST廣廈(600052.SH)旗下超級(jí)大盤(pán)廣廈天都城的項(xiàng)目公司副總經(jīng)理，王旭飛在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)這么說(shuō)，“事實(shí)上，目前杭州住房公積金貸款的情況是，大多數(shù)委貸銀行已完成或超額完成了全年自報(bào)計(jì)劃。上半年公積金的存貸比甚至臨近警戒線。隨著個(gè)人住房貸款發(fā)放量的增加，住房公積金可供貸款資金緊缺的壓力日益顯現(xiàn)。于是就導(dǎo)致了公積金貸款手續(xù)繁復(fù)，審批時(shí)間長(zhǎng)，許多住房公積金貸款放不下來(lái)，有的要等到半年以上時(shí)間甚至更長(zhǎng)�！�
與之比較的是，順利的話，以往15天即可成功辦理公積金貸款。杭州住房公積金管理中心官方網(wǎng)站杭州住房公積金網(wǎng)的解釋是：職工可以向公積金中心或受公積金中心委貸銀行提出貸款申請(qǐng)。貸款審批一般在15個(gè)工作日內(nèi)完成，15個(gè)工作日未辦完審批的，經(jīng)公積金中心負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可延長(zhǎng)5個(gè)工作日，延期原因由公積金中心或委貸銀行告知申請(qǐng)人。
“現(xiàn)在五年以上公積金貸款利率是5.22%，商業(yè)貸款是7.83%，兩者相差2.61%。公積金貸款比起商業(yè)按揭貸款，可以節(jié)省不少買(mǎi)房成本，由此公積金貸款的使用率大大增加。更多的買(mǎi)房人希望能用上公積金貸款或者是組合式貸款買(mǎi)房，這樣享受的貸款利率相對(duì)比較低，是一種經(jīng)濟(jì)劃算的財(cái)務(wù)安排�！闭憬性飿I(yè)顧問(wèn)有限公司品牌管理總監(jiān)王慧解釋?zhuān)安贿^(guò)，現(xiàn)實(shí)狀況是公積金貸款申請(qǐng)短期內(nèi)沒(méi)有辦法審批發(fā)放下來(lái)，唯一的辦法是按照正常條件提交相關(guān)材料，至于具體什么時(shí)候能夠貸款到位，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)�！�
雖然浙江省直住房公積金管理中心、杭州市公積金管理中心均公開(kāi)表示目前公積金貸款仍然正常發(fā)放，只是處于排隊(duì)輪候，但目前比較難及時(shí)成功辦理卻是現(xiàn)實(shí)。
不僅僅部分一手新盤(pán)遭遇上述尷尬，杭州當(dāng)?shù)氐牟簧俣址恐薪闄C(jī)構(gòu)也遇到了這樣的業(yè)務(wù)難題。王慧說(shuō)：“因?yàn)楣e金貸款排隊(duì)等候期限太長(zhǎng)，不少中介的二手房交易單子被迫泡湯�！�
杭州易居臣信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理周強(qiáng)龍稱，公積金貸款的審批時(shí)間延長(zhǎng)了許多，讓上下家的成交隔閡增加了不少。
拒絕公貸為哪般？
今年9月初，浙江省直住房公積金管理中心傳出消息：省直公積金貸款申請(qǐng)條件收緊。其中，房齡在20年以上的二手房暫停公積金貸款。同時(shí)對(duì)二次貸款時(shí)間進(jìn)行限制，如購(gòu)房者在今年9月1日還清了首次公積金貸款，如要申請(qǐng)二次貸款必須到2008年9月1日以后。
時(shí)隔3個(gè)月，隨著二套房認(rèn)定新標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，一手新盤(pán)和二手房買(mǎi)賣(mài)迅速陷入膠著行情，成交量雙雙下滑，一大批開(kāi)發(fā)商迫于資金鏈壓力以及對(duì)于后市判斷不明朗，紛紛放棄“捂盤(pán)”集體推出新盤(pán)。在此背景下，部分開(kāi)發(fā)商為什么選擇拒絕公積金貸款呢？
在杭州代理咨詢多個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的DTZ戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司綜合住宅服務(wù)中國(guó)華東區(qū)董事胡港文認(rèn)為，單單從開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)立場(chǎng)而言，存在回款壓力。就公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款或是一次性付款而言，公積金貸款的放貸時(shí)間往往比商業(yè)貸款慢一些，換言之，如果開(kāi)發(fā)商接受購(gòu)房者使用公積金貸款，回籠資金速度顯然會(huì)減慢。所以，不少開(kāi)發(fā)商更傾向于資金回籠更快、政策更靈活的商業(yè)貸款。
“如果開(kāi)發(fā)商正在銷(xiāo)售的一個(gè)樓盤(pán)接受公積金貸款買(mǎi)房，而買(mǎi)房人去申請(qǐng)公積金貸款或組合式貸款，但是經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的審批，沒(méi)有獲得成功，那么，開(kāi)發(fā)商的很多房款就無(wú)法到位，回款勢(shì)必受到拖累。于是，有的開(kāi)發(fā)商索性一刀切，推出的一些新樓盤(pán)都不接受公積金貸款了。這涉及到開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流�！蓖跣耧w說(shuō)。
他解釋?zhuān)骸伴_(kāi)發(fā)商與銀行的關(guān)系就像是水和魚(yú)的關(guān)系，雙方都有著各自的利益訴求。商業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)屬于商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一般做商業(yè)住房貸款業(yè)務(wù)的銀行往往也是向開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款的銀行。這也是開(kāi)發(fā)商偏愛(ài)商業(yè)住房貸款的內(nèi)在原因之一�！�
中國(guó)指數(shù)研究院杭州分院首席代表張志杰進(jìn)一步解釋?zhuān)S多開(kāi)發(fā)商和銀行間存在捆綁協(xié)議，銀行與開(kāi)發(fā)商簽訂開(kāi)發(fā)貸款合同的時(shí)候，附帶條件便是辦理商業(yè)住房貸款。
對(duì)于“杭州部分樓盤(pán)拒絕公積金貸款買(mǎi)房”，上海著名的金茂律師事務(wù)所高級(jí)合伙人王武生律師認(rèn)為，商品房購(gòu)買(mǎi)的付款方式應(yīng)該包括公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款等多種選擇，開(kāi)發(fā)商單方面拒絕公積金貸款顯然是不恰當(dāng)?shù)摹?/p>
前不久，北京市建委、市政府房改辦公室、市住房公積金管理中心聯(lián)合下發(fā)緊急通知，開(kāi)發(fā)商不得拒絕購(gòu)房人選擇公積金貸款，否則將受處罰。對(duì)符合公積金貸款資格的購(gòu)房人辦理住房公積金貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何形式增加附帶條件。(葉國(guó)靖）
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