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深圳地產(chǎn)市場調(diào)查:“拐點”真的來臨?

2008年02月27日 11:49 來源:晶報 發(fā)表評論

  “豪宅大降價”,“靚盤打折,機不可失”……從去年年底開始,我們的手機里充斥著這樣的廣告短信。房地產(chǎn)開發(fā)商、中介商急于賣房的心情可見一斑。深圳的房價到了“拐點”嗎?

  從去年底,深圳人就在討論這個問題,很多房產(chǎn)發(fā)展商卻不以為然。但2008年新春過后,房價沒有像一些業(yè)界人士期待的那樣止跌回升,地產(chǎn)界名嘴王石又拋出了一句石破天驚的話:“拐點就是禿子頭上的虱子,明擺著!”

  深圳房價走勢究竟怎樣?晶報記者從今天起通過對深圳地產(chǎn)市場進行走訪和調(diào)查,力求撥開層層迷霧,與深圳人共同把握樓市的脈搏。

  香蜜湖一號 片區(qū):香蜜湖周邊 最大降價指數(shù):28%

  “想買房嗎?現(xiàn)在有一個絕好的機會!”昨天下午,在中原地產(chǎn)設(shè)在福田區(qū)水榭花都社區(qū)的營業(yè)部,營銷人員郭先生向記者推薦。他說,在與水榭花都相鄰的豪宅社區(qū)“香蜜湖一號”,有一套280多平方米的別墅,業(yè)主急于出手,價格十分優(yōu)惠。

  記者馬上要求郭先生帶去看房。一路上,郭先生告訴記者,這套280多平方米的別墅是業(yè)主花1100萬元買進的,放盤已有一年左右。去年上半年,價格一路飆升,到去年6月底,已經(jīng)漲到1800萬元,想接盤的買家不止一個,可是業(yè)主還期望多賺點錢,沒舍得賣。這一耽誤可不得了,去年下半年開始,房地產(chǎn)市場開始低迷,房價逐漸跳水!艾F(xiàn)在報價已經(jīng)調(diào)低到1300萬元”,郭先生說,這個報價距離曾經(jīng)喊出的最高價,已經(jīng)下降了28%;就算這棟別墅現(xiàn)在就以1300萬元的價格賣出去,扣除買房時的契稅等開支,業(yè)主也賺不到什么錢。

  無獨有偶,香蜜湖一號還有一套286平方米的住宅,業(yè)主買進時花了1050萬元,去年上半年報價也曾達到1800萬元,現(xiàn)在如果有人能出1300萬元,業(yè)主就愿意出手。中介商營銷人員告訴記者,去年6月房價最高時沒舍得賣,業(yè)主現(xiàn)在腸子都悔青了,現(xiàn)在這個價能不能賣出去也是個問題。

  圣莫麗斯 片區(qū):梅林關(guān) 最大降價指數(shù):50%

  昨日,記者驅(qū)車從福龍路前往位于寶安區(qū)龍華街道玉龍路西側(cè)的圣莫麗斯花園,發(fā)現(xiàn)圣莫麗斯雖然風景優(yōu)雅,但是記者發(fā)現(xiàn)大部分住宅基本都是空置狀態(tài)。小區(qū)的保安也透露,這樣空置的狀態(tài)已有一年的時間,現(xiàn)在明顯感覺來看房的人越來越少了。

  中原地產(chǎn)的職員郭先生告訴記者,購買圣莫麗斯的業(yè)主主要是投資客,估計有3/4的購房者是用來炒房的,而剩下的1/4則是用來自己周末度假休閑的時候用的,長期在這里居住的居民非常少。

  記者看到在路邊的小高層基本都是空置,而在里面一期的別墅區(qū)內(nèi),記者發(fā)現(xiàn)大多數(shù)的別墅都是空置,僅有極少數(shù)的住房內(nèi)是在裝修或者已裝修好。記者在中介的帶領(lǐng)下來到一棟面積為350平方米的別墅內(nèi),郭先生稱,該別墅目前已經(jīng)空置了一年左右,該棟別墅的價格一度高達2500萬元,而目前售價僅僅為1100萬元,價格比最高的時候降低了50%多。該中介告訴記者,像這樣急于脫手的別墅也不在少數(shù),因為很多購樓者基本都是通過銀行貸款購買的,隨著銀行的利息一加再加,部分投資者就開始感覺到了還貸的壓力,于是決定將房產(chǎn)脫手。

  隨后記者又查看了另一套別墅,該別墅的價格為1300萬元,據(jù)中介透露,該房業(yè)主購買房產(chǎn)時,價格僅僅為1050萬元。當記者指出該業(yè)主還沒有虧錢時,中介則稱該業(yè)務(wù)鐵定是虧著賣的,因為該房產(chǎn)空置一年,不僅要還房產(chǎn)利息,同時還要繳納管理費,估計業(yè)主核算以后,還是決定一賣了之。

  紅樹西岸 片區(qū):紅樹灣 最大降價指數(shù):21%

  “這里有一套房子,業(yè)主貼本賣的,非常劃算!”昨天,在南山區(qū)紅樹灣片區(qū)的知名樓盤紅樹西岸,中介的銷售人員興沖沖地對記者說。

  這位銷售人員告訴記者,紅樹西岸有一套高層住宅,面積260平方米,業(yè)主去年以1400萬元的價格買進。哪知道買進以后價格就開始下跌,業(yè)主指望房價很快就升回來,誰知越跌越快,春節(jié)之后,把房子放到中介的交易系統(tǒng),標價1100萬元,比去年的買入價整整低了300萬元!八顿Y了不少樓盤,現(xiàn)在還貸壓力很大,資金鏈已經(jīng)斷裂了,所以希望盡早出手,緩解資金緊張”,代理銷售人員說。

  東方·尊峪花園 片區(qū):蓮塘 最大降價指數(shù):20%

  位于蓮塘的東方·尊峪花園一度價格沖過了3萬元/平方米,昨日記者從該樓盤代理商處了解到,目前該樓盤還有200多戶房產(chǎn)沒有銷售出。

  一位準備購房的劉小姐告訴記者:“我最初看過這個房子,開盤的價格僅僅是一平方米9000元左右,但是隨著房產(chǎn)價格的一路飆升,自己相中的房子已經(jīng)上了3萬元/平方米!”東方·尊峪花園的一位銷售人員告訴記者,東方·尊峪最早開盤時一平方米為9000元至1.3萬元,后來另一家開發(fā)商接手后,對樓盤小區(qū)進行了進一步改造,之后推出的價格就達到每平方米2萬元左右,位置好的樓盤價格還一度上了3萬元/平方米,購房者中不乏炒房者。

  當記者詢問目前價格是否有所下降時,相關(guān)銷售人員告訴記者:“雖然房價沒有什么改變,但是實際還是給了購房者很多暗折!”原來,春節(jié)后一些購房者已經(jīng)享受到了買房送購物卡以及裝修費,據(jù)銷售人員透露,目前只要購買了東方·尊峪的房子,就可以享受到一平方米3000元的裝修費用。如果購房者不希望代為裝修,可以按此裝修費獲得房價的整體折扣。此外,在一定時段還能夠享受到2萬元的購物卡贈送,一位中介告訴記者,自己的客戶在上周購房時不僅獲得了裝修費,此外還獲得了2萬元購物卡!

  中原地產(chǎn)蓮塘片區(qū)的一位工作人員告訴記者,目前東方·尊峪這樣的樓盤最近半年價格還是有所降低,此外在蓮塘片區(qū)降價幅度大的還有名俊豪庭樓盤,這類樓盤均屬于炒家比較多的樓盤,部分房產(chǎn)短短兩年已經(jīng)轉(zhuǎn)手三次。而附近居家型的住宅價格下降幅度則不大,比如鵬興花園、港連村等。

  御景灣 片區(qū):寶安區(qū) 最大降價指數(shù):15%

  “原來是一平方米1.3萬元,而現(xiàn)在已是1.1萬元的價格了!”位于寶安新中心區(qū)御景灣樓下的地產(chǎn)中介人員這樣告訴記者。據(jù)了解該樓盤位于寶安中心區(qū)內(nèi),由于去年寶安中心區(qū)的住房價格一路上升,在該片區(qū)的御景灣價格也由最初的開盤價每平方米6000元上升至1.3萬元左右。

  昨日,記者在御景灣附近的中介公司看到,光顧的客人非常少,中介公司的有關(guān)負責人稱:“最近樓不好賣了!成交數(shù)寥寥無幾!”針對記者詢問的御景灣,該中介告訴記者,由于目前放盤的人越來越少,此外房產(chǎn)價格不穩(wěn)定,不少市民還在觀望房價,所以成交越來越難。正在記者詢問時,一位市民走入中介公司,得知目前的價格為1.1萬元后說:“我看還會降,我還是等等再買房吧!”

  御景灣的一位住戶告訴記者,由于最初該房開盤價格并不高,僅僅是每平方米5000元左右,所以的確有炒家進入炒房,部分房子也是被賣了三次之多,自己家的鄰居就一直沒有人居住,但是偶然可以碰到來看房的。該樓盤附近的中介稱,隨著房產(chǎn)價格上漲艱難,最近半年購買該樓盤的多是自住者較多,炒房者已經(jīng)少了,但是還是有少量毛坯房正在等待光顧。該中介人員估計:“目前該樓盤中的購房者有7成是自住的,這個比例比其他同期樓盤已經(jīng)很高了!”

  中介現(xiàn)狀:顧客寥寥 生意蕭條

  “等了半天,才等到你們這一撥客人”,記者昨天接觸的地產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)人員,無一例外地說出了這樣一句話。除了自己以外,記者幾乎沒有在他們的營業(yè)部看到任何前來看房的顧客。由于前來咨詢和看房的顧客寥寥,不少房產(chǎn)中介的銷售人員三三兩兩聚在一起聊天,而中介的店面里也冷冷清清。一旦有路人走過,銷售人員會立即迎上去詢問是否有購房或租房需求。

  而為刺激購房,華僑城世聯(lián)行則在窗戶的顯著位置上貼著今年1月份該行的樓盤成交情況,上面分別注明某月某日成交某套房,且面積、成交價、是否裝修等信息也一一列在表中!艾F(xiàn)在屬于房地產(chǎn)的‘冬天’,客戶少,銷售任務(wù)完不成直接影響我們的收入,我們也著急!痹撔幸讳N售中介告訴記者,今年該行的銷售量遠不如以前,“以前1套房剛放出來馬上就有至少3個客戶爭搶,而且是不同公司的客戶,最多3天就可以銷售掉,而現(xiàn)在房源放出來后,客戶還有仔細考慮和討價還價的時間和空間,過去爭搶買房的局面我們已經(jīng)很久沒看到了。”該中介對記者說,僅以今年1月份為例,該行在華僑城片區(qū)的銷售量僅20余套,而整個華僑城片區(qū)的銷售量較去年同期相比明顯下降。

  連鎖反應(yīng):一手樓爭相打折優(yōu)惠

  二手樓市場近乎恐慌性的降價,對一貫高高在上的新樓市場也帶來了沖擊。過去一手房購房者大多只能享受折扣或者裝修二選一,能享受到折扣的購房者少之又少。而記者昨天走訪多個新開盤的樓盤時發(fā)現(xiàn),購房者除可享受不等的折扣外,開發(fā)商還將贈送每平方米1000元—3000元的裝修。

  2月24日金地梅隴鎮(zhèn)三期在購物中心開盤,在此之前記者在該售樓處發(fā)現(xiàn),盡管仍有不少前來看房買房者,但一位售樓先生感慨與一期、二期開盤時比起來,三期的看房和購買人數(shù)仍然下降了約10%。開發(fā)商為吸引購房者,除承諾房價先9.5折再9.8折讓利外,還每平方米贈送1000余元的裝修,包括方太廚具、科勒水槽、龍頭和主臥、客廳空調(diào)各1臺等。而在開盤當天,金地梅隴鎮(zhèn)共準備了700余套房源,開盤首日賣出300余套。

  于2007年11月24日開盤的萬科第五園價格也在不斷下跌。記者采訪時獲悉,該樓盤最高價格曾為2.2萬元/平方米,開盤時均價為1.8萬元/平方米,而目前其均價僅1.4萬元/平方米。此外,該盤開盤當天最多9.28折,疊院1.6萬元—2.2萬元/平方米,高層1.2萬元—2萬元/平方米。而春節(jié)期間,萬科則推出購房讓利的舉措吸引購房者,并公開表示,春節(jié)期間“三重大禮”優(yōu)惠,現(xiàn)場抽獎,購房者可享受0.5—3個百分點的優(yōu)惠返點,同時贈送3000元/平方米的精裝修,共計有24%左右的降價幅度。

  位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡,現(xiàn)銷售價為7500元/平方米,遠低于市場預(yù)期。

  位于寶安區(qū)的慢城三期也打優(yōu)惠牌銷售樓盤,新房均價為1萬元/平方米,購房9.8折且再贈送800元/平方米精裝修。

  專家分析:“趁還賣得出去趕緊出手”

  深圳樓市出現(xiàn)的拋盤、降價熱潮說明了什么?部分房地產(chǎn)專業(yè)人士認為,這僅僅是開始。他們擔心的是,為“炒房”投入大量資金的投資者,在這一輪地產(chǎn)市場的調(diào)整中看不清形勢,錯失賣房良機,給自己帶來更大的經(jīng)濟損失。

  中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉昨天晚上接受采訪時說,在經(jīng)歷了去年上半年之前的“瘋狂”之后,深圳房地產(chǎn)市場的低迷勢頭已經(jīng)十分明顯。很多投入大量資金,購進多套房產(chǎn)的投資者,由于國家的宏觀調(diào)控,資金周轉(zhuǎn)困難,為了緩解壓力,不得不忍痛“拋盤”。有的甚至不惜以低于買入時的價位出手。

  張偉認為,深圳房地產(chǎn)市場的主要問題在于,很多業(yè)主至今依然存在著盲目樂觀的心態(tài),對后市預(yù)期過高,還在等待著有朝一日房價再次大幅度上升。這種心態(tài)不但很容易帶來更大的“虧本”,而且不利于深圳房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

  “現(xiàn)在你到臨近深圳的一些城市去看一看,那里曾經(jīng)被炒得神乎其神的房子,現(xiàn)在無論發(fā)展商、中介商怎么降價,連看都沒人看”,張偉說,“我們深圳還好一些,不論是豪宅還是中小戶型,只要價格合適,市民還是有能力、有熱情來買的;因此,深圳的業(yè)主應(yīng)該找準市場定位,主動降低報價,盡快把手里囤積的房子賣出去”。

  “趁現(xiàn)在還賣得出去趕緊出手”,這是張偉對深圳賣房者的勸告。他說,今年一方面國家的宏觀調(diào)控力度十分強大,沒有任何松動的跡象;另一方面,深圳地產(chǎn)供應(yīng)將明顯增加。在這種情況下,指望自己手里的房子價格再漲回去,希望十分渺茫,應(yīng)該趁市民還有置業(yè)熱情,趕緊賣房變現(xiàn)!叭绻掷镉锌墒鄯慨a(chǎn)的業(yè)主,都主動把報價降到比市價還低10個百分點的價位,無論對自己還是對買房者,都是一件好事”,張偉說。(馬驥遠 康巖慧 孫妍)

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