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廣州:二手房議價(jià)空間越來越大

2008年05月19日 12:37 來源:廣州日報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  五一期間一手樓降價(jià)促銷,令一二手價(jià)差逐漸縮減,二手樓業(yè)主在整體大市環(huán)境下,放盤價(jià)更趨理性。據(jù)地產(chǎn)中介人士表示,撮合過程中買家普遍能爭取到兩三萬元的議價(jià)空間,雖然部分業(yè)主心態(tài)趨弱,但市場仍以業(yè)主實(shí)收價(jià)為主,買家負(fù)擔(dān)仍有壓力,而交易傭金下調(diào)則有助于買家入市。

  一二手樓價(jià)拉近 二手樓優(yōu)勢頓失

  滿堂紅地產(chǎn)研究部經(jīng)理周峰表示,按目前看,同板塊、同地段的一、二手樓價(jià)差距已從數(shù)月前的5500元/m2縮窄至2500元/m2的價(jià)差,一、二手樓市場之間的競爭逐漸加劇。當(dāng)兩個(gè)市場的價(jià)差低于2000元/m2時(shí),二手樓因各項(xiàng)稅費(fèi)占房屋總價(jià)比重較大,其價(jià)格優(yōu)勢便會(huì)蕩然無存。買家若要在二手樓市選購物業(yè),多會(huì)以中等價(jià)格或以下的物業(yè)作為首先考慮對(duì)象,從而造成大批高價(jià)物業(yè)無人問津。

  機(jī)場路縱橫檳城五一打出6380元/m2的低價(jià)。中原地產(chǎn)有關(guān)分行表示,目前匯僑新城南北區(qū)電梯樓二手價(jià)在5500~6000元/m2,較新的藍(lán)天麗景在7000元/m2左右,而東區(qū)樓梯樓在5300元/m2左右;由于業(yè)主心態(tài)已較2007年時(shí)有減弱,若未達(dá)心理關(guān)口業(yè)主亦難以接受。近期成交中,匯僑新城北區(qū)電梯樓69平方米兩房成交價(jià)40萬元,均價(jià)為5800元/m2,以住同類物業(yè)均價(jià)要去到6000元/m2。由于一二手價(jià)差拉近,二手業(yè)主降價(jià)心態(tài)明顯,過百萬的物業(yè)可議價(jià)5萬~6萬元,而幾十萬元的物業(yè)可議價(jià)2%~3%。

  市橋海倫堡新一期“花樣年華”一手售價(jià)6500元/m2,而目前市橋南郊二手樓由4000~10000元/m2不等,如朗陶居4800~5200元/m2,華景新城在5000~6000元/m2,海倫堡在6000~7500元/m2。目前業(yè)主看好市橋南郊樓市,但普遍能議低2萬~3萬元。

  南湖板塊中,南湖半山豪庭五一售價(jià)在12000元/m2左右。中原地產(chǎn)南湖分行主管表示,目前南湖半島受追捧的115~140平方米三四房二手單位,均價(jià)在9000元/m2左右,目前議價(jià)空間是放盤價(jià)的5%左右。

  在珠江新城,保利心語花園一手均價(jià)在18000元/m2左右,凱旋新世界五一推出一手尾貨,售價(jià)23000元/m2,但該盤二手樓北向單位要23000~25000元/m2,南向望花園25000~28000元/m2。南國花園望花園單位16000~17000元/m2,金碧華府在20000~22000元/m2。中原地產(chǎn)凱旋新世界主管表示,珠江新城作為CBD被業(yè)主看好,大部分業(yè)主看好年底樓市而不急于出售,但出售的物業(yè)亦有5%~10%的議價(jià)空間。

  滿堂紅有關(guān)人士也認(rèn)為,不少樓盤在價(jià)格下調(diào)之后,其價(jià)格水平已與市場“新二手房”相差無幾,導(dǎo)致一、二手房短兵相接的情況頻頻出現(xiàn)。價(jià)格是二手樓與一手樓競爭的最大優(yōu)勢,現(xiàn)在一手樓的降價(jià)幅度較大,又有各種各樣的優(yōu)惠,這就要求二手樓業(yè)主必須及時(shí)轉(zhuǎn)變思路,如果還對(duì)去年的高價(jià)念念不忘,房子就很難賣得出去。

  個(gè)別區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè) 業(yè)主卻時(shí)有“反價(jià)”

  雖然某些二手物業(yè)有一定議價(jià)空間,但該類物業(yè)綜合素質(zhì)一般不高,而部分區(qū)域受一手樓市沖擊較少,業(yè)主甚至有“反價(jià)”現(xiàn)象。中原地產(chǎn)江南西二分行主管表示,五一海珠一手樓主要集中在寶崗大道、革新路,對(duì)江南西沖擊不大,同時(shí)該板塊發(fā)展前景一直受外界看好,因此業(yè)主心態(tài)較穩(wěn)定,未有明顯降價(jià)現(xiàn)象。

  中原五羊新城分行主管表示,五羊新城板塊近期出現(xiàn)個(gè)別業(yè)主“反價(jià)”現(xiàn)象。由于該區(qū)屬于中心老城區(qū),再加上名校效應(yīng),頗受買家追捧,一般為自住客購買。部分業(yè)主看好區(qū)域物業(yè)升值潛力,與買家討價(jià)還價(jià)時(shí)往往“反價(jià)”1萬~2萬元。而個(gè)別別墅業(yè)主更是頻繁“反價(jià)”,一次即升10萬元,令買賣無法繼續(xù)。因此,即使宏調(diào)政策影響下放盤量及看樓量有增加,但成交卻不活躍。

  業(yè)主仍要實(shí)收 中介無奈降傭促成交

  目前,市場仍以業(yè)主實(shí)收價(jià)為主,買家為業(yè)主稅費(fèi)埋單,交易成本壓力仍然存在。匯瀚按揭數(shù)據(jù)顯示,不論是一次性或是按揭交易,業(yè)主實(shí)收的案例占70%以上,這是各區(qū)域普遍存在的現(xiàn)象,尤其是房產(chǎn)證不足5年的物業(yè),成交金額越大,實(shí)收情況幾乎達(dá)100%,而房改房或商品房出證夠5年的,業(yè)主才考慮各付各稅,但只占少數(shù),多以實(shí)收交易。

  中原地產(chǎn)市場人士表示,近期廣州市物價(jià)局落實(shí)買賣雙方交易傭金合計(jì)最高為3%。而自營業(yè)稅征收范圍擴(kuò)大至5年以來,業(yè)主實(shí)收價(jià)就成為樓市主流,而買家也接受這一現(xiàn)象。但從未來發(fā)展看,各付各稅可減輕買家的成本,有利于降低樓價(jià),更能吸引買家入市。中原地產(chǎn)世紀(jì)中分行近期一宗買賣,買賣雙方就價(jià)錢展開拉鋸戰(zhàn),但買家最后考慮到交易傭金有所下調(diào),計(jì)算整體樓價(jià)負(fù)擔(dān)有所減輕下選擇了入市。

  60~90m2好賣 集中在7000元/m2區(qū)間

  業(yè)主議價(jià)空間松動(dòng),首次置業(yè)及改善型的自住買家入市積極。中原地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示,目前成交集中在60~90平方米的兩三房單位,單價(jià)5000~12000元/m2不等,但主要集中在7000元/m2區(qū)間。海珠區(qū)二手價(jià)在5000~7000元/m2,成交以60~90平方米為主,主要集中在新港西、工業(yè)大道、江南西至寶崗、赤崗等;天河區(qū)二手價(jià)在7000~12000元/m2,主要集中在車陂、東圃、天河北;越秀區(qū)二手價(jià)7000~9000元/m2,60~90平方米戶型占43%,主要集中在淘金和五羊新城。

  德誠行東山總監(jiān)陳婉儀認(rèn)為,老城區(qū)成交單價(jià)仍保持平穩(wěn),大部分自住業(yè)主的叫價(jià)沒有出現(xiàn)太大的讓步,小部分投資炒家為資金回籠,才會(huì)出現(xiàn)自動(dòng)降價(jià)。

    面對(duì)市場回調(diào)   賣家心態(tài)各異

  案例一:海珠某小區(qū)盤的王先生一家為照顧父母,準(zhǔn)備購置一套大房子。他去年9月放盤,當(dāng)時(shí)樓市正處于巔峰期,目睹小區(qū)不少物業(yè)放盤價(jià)飆升,也把價(jià)格推高,結(jié)果錯(cuò)失了幾次成交機(jī)會(huì)。年后,王先生因買新房的資金緊張,便調(diào)整了自己的心態(tài),把放盤價(jià)適當(dāng)下調(diào),近日終于成功賣出了房子。

  合富點(diǎn)評(píng):二手樓市逐漸回歸理性,業(yè)主不再盲目叫高放盤價(jià),買家選擇多了,議價(jià)空間有所增大,成交日趨活躍。

  案例二:吳小姐是某外資公司的金領(lǐng),手頭有幾套物業(yè)出租。為減少麻煩,王小姐本打算把新港西一套單位放售,幾個(gè)月下來,王小姐還不能找到一個(gè)能支付起自己心理價(jià)位的買家。

  合富點(diǎn)評(píng):通常這部分的買家會(huì)轉(zhuǎn)售為租,靜觀其變,待以后再作打算。

  案例三:李先生是一個(gè)生意人。他說,“我對(duì)后市非常看好,而我的物業(yè)鄰近白云新城,發(fā)展?jié)摿o可估量,而且我的放盤價(jià)是經(jīng)過慎重考慮的、不高并且在買家的心理價(jià)位內(nèi)。性價(jià)比相當(dāng)高!我現(xiàn)在已成功把這套單位出售啦!

  合富置業(yè)點(diǎn)評(píng):目前的市場回調(diào)并不會(huì)對(duì)所有的賣家以及物業(yè)放盤價(jià)都有影響的。如李先生本身就不是一個(gè)盲目追高的買家,一開始便對(duì)自己的物業(yè)作出適當(dāng)?shù)亩▋r(jià),再加上物業(yè)發(fā)展?jié)摿退刭|(zhì)都不俗,所以即使不調(diào)整價(jià)格,也照樣能順利成交。(記者 黃濤)

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