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廣州樓市三大懸念待解 合理價(jià)位是多少?

2008年06月02日 16:24 來源:金羊網(wǎng)-羊城晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  合理價(jià)位到底是多少?

  由于“五一”各樓盤積極的促銷策略使一度冷眼觀望的置業(yè)者迅速恢復(fù)看樓熱情,一方面反映了廣州樓市剛性需求依然旺盛,另一方面也表明調(diào)整后的樓價(jià),已經(jīng)進(jìn)入主流置業(yè)者價(jià)格承受范圍。

  合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說,本次“五一”小黃金周促銷意愿強(qiáng)烈的樓盤銷售價(jià)格較去年 “十一”有較大幅度回落,不少樓盤推出超預(yù)期低價(jià)單位,如均價(jià)8000元的嶺南新世界優(yōu)悅居、均價(jià)7500元的云山詩意竹風(fēng)居,引起置業(yè)者極大關(guān)注。

  從“五一”小黃金周成交表現(xiàn)突出的光大花園水岸榕城、萬科金色康苑二期和部分推出特價(jià)單位的樓盤來看,性價(jià)比正在成為商品房成交決定性因素。此外,新增供應(yīng)熱點(diǎn)樓盤也以90/70戶型和中低價(jià)位產(chǎn)品居多。

  樓市處于新循環(huán)初期?

  專家指出,今年“五一”是樓市調(diào)整半年后首次出現(xiàn)整體性氛圍回暖,多數(shù)置業(yè)者進(jìn)一步了解產(chǎn)品、把握市場需要時(shí)間,廣州樓價(jià)全線調(diào)整后走勢未明,整體成交量須經(jīng)歷一個(gè)窄幅波動(dòng)階段方有更大幅度回升。

  從房地產(chǎn)市場規(guī)律來看,樓價(jià)從高位回落,成交復(fù)蘇和回升過程需從中低端住宅產(chǎn)品起步,隨著價(jià)格穩(wěn)定、上行,主流成交面才開始向中高端產(chǎn)品延展。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前階段廣州樓市處于新循環(huán)初期,產(chǎn)品性價(jià)比將決定成交走勢!拔逡弧逼陂g100平方米以下的中小戶型產(chǎn)品占供應(yīng)總量五成,比去年“五一”、“十一”均有明顯的增長。這有利于確保總體性價(jià)比優(yōu)勢,契合主流置業(yè)者需求,預(yù)計(jì)“五一”后成交量將持續(xù)釋放。

  買方市場特征已彰顯?

  整體而言,目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境已漸趨穩(wěn)定,房價(jià)深度調(diào)整后進(jìn)入窄幅波動(dòng),將有助于發(fā)展商和置業(yè)者恢復(fù)市場信心,深度調(diào)整后的樓市也進(jìn)入筑底階段,“穩(wěn)定價(jià)格,促進(jìn)成交”將是這一階段房地產(chǎn)企業(yè)與市場發(fā)展的主題。

  廣州樓市未來供應(yīng)依然充足,預(yù)計(jì)到今年底持續(xù)約有3.5萬套新貨上市。雖然隨著資本市場回暖和前4個(gè)月的銷售回款,發(fā)展商資金鏈已有所緩和,但由于當(dāng)前供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,廣州樓市買方市場特征將進(jìn)一步顯現(xiàn),對發(fā)展商的營銷策略和產(chǎn)品創(chuàng)新提出了新命題。比如,營銷方面如何在五六月承接“五一”小黃金周積淀下來的客源,在中小戶型供應(yīng)充足的背景下突破同質(zhì)化競爭局面,把握陸續(xù)入市的置業(yè)者促成實(shí)際成交。全新的端午節(jié),中秋節(jié)等小黃金周營銷節(jié)點(diǎn)尤其值得市場期待。

  產(chǎn)品方面,為適應(yīng)主流自住置業(yè)者的性價(jià)比要求和總價(jià)承受力的制約,發(fā)展商可能要放棄裝修部分的增值空間,推出更實(shí)惠的裝修標(biāo)準(zhǔn)或毛坯房;一度盛行的追高求大風(fēng)潮將逐漸邊緣化!拔逡弧逼陂g已有不少樓盤都對90/70產(chǎn)品進(jìn)行了創(chuàng)新改良,擴(kuò)大實(shí)際使用空間,預(yù)計(jì)后市此類創(chuàng)新將更多。

  此外,目前階段高端住宅市場并非成交主流,調(diào)價(jià)促銷亦不適應(yīng)該層次置業(yè)者需求,預(yù)計(jì)價(jià)格會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺,靜待通脹壓力下的高端置業(yè)者垂青。

  業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,伴隨房地產(chǎn)新政策的不斷落實(shí),市場整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化,適應(yīng)市場主流置業(yè)需求的產(chǎn)品將有效促進(jìn)市場成交,在8月份或因“奧運(yùn)熱”而出現(xiàn)暫時(shí)沉寂,但2008年第四季度依然會(huì)是需求釋放的小旺季。(趙燕華、鄭裕鴻)

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