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　　距離北京奧運會開幕僅有一個月,廣州樓市不但看不到明顯轉(zhuǎn)暖跡象,反倒有可能因供應(yīng)量的持續(xù)增加和市場關(guān)注度的轉(zhuǎn)移而雪上加霜。

　　合富輝煌集團日前發(fā)布的分析報告稱,奧運會前及舉辦期間,廣州樓市預(yù)計將有38495套住宅待價而沽,供應(yīng)量逼近“五一”推盤高峰。而在今年1—5月,廣州新建商品房單月成交量從未超過40萬平方米,僅有去年同期成交量的六成左右。最新公布的廣州市國土房管局5月份成交數(shù)據(jù)也與公眾的預(yù)期相去甚遠。成交均價連續(xù)兩個月在萬元以上顯然無法令降價預(yù)期強烈的公眾接受。

　　>>重壓:

　　　　近期可售住宅料達3.85萬套

　　廣州最大的房產(chǎn)代理銷售商合富輝煌集團分析報告認(rèn)為,7、8月份廣州商品住宅新增供應(yīng)充裕,預(yù)計近兩個月廣州十區(qū)潛在的住宅供應(yīng)總量將達38495套,總體供應(yīng)規(guī)模與往年相比基本持平。

　　根據(jù)記者對廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站的數(shù)據(jù)監(jiān)測,上半年廣州樓市多數(shù)時間的可售商品住宅套數(shù)均在3.1萬套左右。如果該報告中預(yù)測的商品住宅在7、8月間悉數(shù)推出的話,將形成廣州商品房市場自“五一”以來最大規(guī)模的供應(yīng)高潮。

　　按照單套住房建筑面積100平方米計算,7、8月間廣州樓市的總供應(yīng)量將達到385萬平方米。反觀上半年的成交量,廣州今年1—5月的單月商品住宅成交分別僅有34.9萬平方米、23.12萬平方米、37.77萬平方米、39.99萬平方米和39.31萬平方米,沒有一個月的成交量能突破40萬平方米,市場觀望氣氛非常濃厚。

　　此前,廣州主流發(fā)展商已紛紛表示,奧運會的舉行勢必影響樓市的受關(guān)注程度,奧運期間的銷售恐難有起色。因此,合富輝煌方面預(yù)計,7、8月廣州商品住宅總體均價將明顯低于2007年“十一”,可能回落至去年“五一”時的水平。

　　>>連續(xù)兩月過萬:

　　　　5月成交均價惹爭議

　　“均價還要1萬多一平方米,是不是看錯了?”正計劃換套商品房居住的某省直單位公務(wù)員林先生驚詫地說。廣州市國土房管局近日發(fā)布的5月份全市新建商品住宅交易登記均價為10529元/平方米,繼4月份樓價大幅回升至10997元/平方米后繼續(xù)維持在萬元大關(guān)以上。林先生表示,他所關(guān)注的金沙洲和白云區(qū)近期房價都跌了不少,個別樓盤的價格距年初時已經(jīng)下跌了三成。

　　而在由國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查發(fā)布的全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)顯示,廣州5月份新建住房價格僅比4月份微漲0.2%,而4月份新建住房價格比3月份微跌了0.2%。相比廣州市國土房管局連續(xù)兩個月均價過萬元,由國家權(quán)威單位發(fā)布的廣州房價波動情況也同樣令人費解,難道近期的房價下跌只是發(fā)展商玩的“假摔”?

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為,市房管局?jǐn)?shù)據(jù)引起爭議的原因是該數(shù)據(jù)反映的只是成交均價,并不能反映市場上還沒有成交的在售住宅價格。另外,由于房管局的成交數(shù)據(jù)比實際成交有一定的滯后,而廣州出現(xiàn)整體性降價促銷是在4月底之后,預(yù)計在6月份的成交均價上有望得到體現(xiàn)。

　　>>質(zhì)疑:

　　　　中小戶型住宅價格漲了?

　　值得注意的是,在國土房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,5月份全市90平方米以下的普通新建商品住宅成交均價6513元/平方米,比4月份的5634元/平方米大幅上漲15.6%。這也是今年以來,中小戶型商品房首次突破6000元/平方米大關(guān)。對于購買能力較低的普通購房者而言,中小戶型商品房均價大漲更加令人難以接受。

　　對此有專家表示,普通新建商品住宅價格上漲一方面是因為計入當(dāng)月成交的保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程等中小戶型限價房價格均在6000元/平方米以上；另一方面,部分高端樓盤受“90/70”政策影響推出的中小戶型單位價格依然高企,如保利心語花園、光大花園等樓盤的售價都在萬元以上。

　　不少消費者對于發(fā)改委、統(tǒng)計局以及廣州市國土房管局發(fā)布的房價變動情況屢屢“失真”表示難以理解,對廣州樓價的真正走向則更加迷茫。對此,房地產(chǎn)專家韓世同表示,當(dāng)前廣州樓價出現(xiàn)的是結(jié)構(gòu)性的變化,各大樓盤輪番降價促銷,僅靠均價已經(jīng)不能反映真實的價格變化狀況。在當(dāng)前官方的成交均價數(shù)據(jù)未充分反映當(dāng)前房價變化的情況下,普通購房者不妨多考慮具體樓盤的價格變動情況。

　　　　>>真相:

　　　　高端住宅實際降幅明顯

　　合富輝煌發(fā)布的分析報告為外界判斷廣州樓價波動提供了一個新的的藍本。該集團將去年“五一”、“十一”以及近期廣州在售商品住宅的實際售價分布情況進行對比后發(fā)現(xiàn),近期廣州售價在20000元/平方米以上的住宅比去年“十一”大幅減少,而售價在13000元/平方米以下的住宅增加不少,特別是8000元—11000元/平方米價位區(qū)間的住宅數(shù)量比去年“十一”增加近五成。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,從高價住宅的大幅減少以及中等價位住宅的增加不難看出,廣州房價回調(diào)的特征已非常明顯。顯著回調(diào)的價格結(jié)合在售產(chǎn)品套型面積普遍縮小,使得當(dāng)前廣州在售商品住宅總價下降幅度加大。

　　“廣州樓價是真跌了”,房地產(chǎn)專家韓世同表示,盡管廣州不是所有樓盤都在降價,但整體上確實在降。他認(rèn)為,房管局均價連續(xù)兩個月過萬元,是因為當(dāng)前廣州十區(qū)的商品住宅成交基本上是在中心城區(qū),“中心城區(qū)中高端樓盤降價后的市場需求最先被有效激活,4、5月成交的大多是8000元—18000元/平方米的樓盤,但其實這些樓盤的成交價跟原來相比已經(jīng)優(yōu)惠了不少”。(記者 王昊)

　　鏈接

　　　　廣州甲級寫字樓需求回穩(wěn)

　　　　據(jù)全球性房地產(chǎn)服務(wù)及投資公司仲量聯(lián)行7月9日發(fā)布的廣州2008年第二季房地產(chǎn)市場回顧報告,今年上半年,廣州住宅市場不太景氣,商業(yè)地產(chǎn)仍然受到投資者的青睞；其中廣州甲級寫字樓的整體空置率下降,從第一季度的27.1%下降至第二季度的22.7%。

　　　　據(jù)仲量聯(lián)行報告,今年第二季度廣州甲級寫字樓整體情況保持平穩(wěn),但是2007年巨大的供應(yīng)量仍然對租金造成影響。同時,二季度甲級寫字樓吸納量比第一季度增加42%,上升至90811平方米。其中大部分吸納量集中在天河CBD和珠江新城,表明了這兩個區(qū)域仍然最受租戶青睞。

　　　　近年,廣州經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)增長,特別是廣州作為珠江三角洲經(jīng)濟中心的影響,國企及民營企業(yè)發(fā)展迅速,對甲級寫字樓需求上升,紛紛從非甲級寫字樓搬遷至天河CBD和珠江新城新落成的寫字樓群。仲量聯(lián)行廣州及深圳市場研究部主管李暢表示,大部分國企及民營企業(yè)選擇購買寫字樓作為自用的方式進駐甲級寫字樓。本地企業(yè)購買甲級寫字樓,既可以作為企業(yè)長期投資的一種方式,另外又可滿足企業(yè)擴張需求。其中,以銀行業(yè)、保險業(yè)和日用消費品行業(yè)等企業(yè)的需求較為強勁�！　　　�

　　　　今年下半年,甲級寫字樓供應(yīng)溫和,預(yù)計下半年只有中石化大廈投入市場。預(yù)期全年甲級寫字樓供應(yīng)量將達到28萬平方米,遠低于去年約50萬平方米的供應(yīng)量。據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)計,今年的整體空置率將下降,寫字樓吸納量情況良好。但是,部分新落成的寫字樓空置率相對較高,競爭預(yù)期仍然激烈。(記者 李廣軍)