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一、二手房?jī)r(jià)格倒掛 上海二手房降價(jià)浪潮恐更盛

2008年08月13日 12:25 來(lái)源:人民網(wǎng)-《國(guó)際金融報(bào)》 發(fā)表評(píng)論

  市場(chǎng)出現(xiàn)降價(jià)潮

  隨著滬上新房不斷打折的出現(xiàn),二手房市場(chǎng)也沒(méi)有逃脫這波降價(jià)潮。不僅如此,滬上二手房?jī)r(jià)格高于新房的現(xiàn)象又開(kāi)始頻頻出現(xiàn)。分析人士指出,一手房出現(xiàn)大范圍打折促銷(xiāo),也同時(shí)增加了二手房的價(jià)格壓力。

  漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)部最新數(shù)據(jù)顯示,7月份各類(lèi)型商品住宅二手房總成交為8493套,環(huán)比6月份減少27%、同比萎縮30%。7月份的成交數(shù)量雖然比市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)的高出5%,但低迷的狀況依然非常嚴(yán)重。特別是5年之內(nèi)的次新房,從5月初的3656套到月底2820套,7月份又下滑到2095套,累計(jì)大幅萎縮43%。

  由于近期很多板塊的一手房都出現(xiàn)了明顯的價(jià)格松動(dòng),一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的現(xiàn)象逐漸蔓延。在對(duì)一手房有強(qiáng)烈價(jià)格下降預(yù)期的大市場(chǎng)背景下,目前相對(duì)于一手房?jī)r(jià)格已經(jīng)偏高的次新二手房更不為市場(chǎng)認(rèn)可,這是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表現(xiàn)搶眼的老公寓、老公房市場(chǎng)也未逃脫市場(chǎng)低迷的厄運(yùn)。7月份,老公房類(lèi)住宅環(huán)比萎縮27%,與次新房、別墅類(lèi)高端住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)出一樣程度的低迷?梢哉f(shuō)7月的二手樓市泥沙俱下,沒(méi)有一種細(xì)分的住宅類(lèi)型產(chǎn)品被目前的市場(chǎng)所認(rèn)可。

  然而,在這樣的情況下,市場(chǎng)卻依然有部分二手房?jī)r(jià)格明顯高于一手房。而這是上海樓市近些年來(lái)長(zhǎng)期投資過(guò)熱的后果:很多樓盤(pán)有大量投資房存在,這些房源多是在高位買(mǎi)入,所以房主不愿意壓價(jià)銷(xiāo)售,因此掛牌價(jià)格甚至超過(guò)一手房。事實(shí)上,一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象也只可能出現(xiàn)在這些積壓樓盤(pán)中,而老公房則基本不會(huì)出現(xiàn)這一現(xiàn)象。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,今年一手房市場(chǎng)的價(jià)格回調(diào),是一個(gè)理性的回歸,使房?jī)r(jià)回落到一個(gè)合理的范圍內(nèi)。市場(chǎng)化自動(dòng)調(diào)節(jié)的效果開(kāi)始顯現(xiàn),部分二手房不顧市場(chǎng)需求不肯降價(jià),只能是有價(jià)無(wú)市。

  倒掛多在外圍地區(qū)

  信義房屋分析人士進(jìn)一步指出,這類(lèi)倒掛情況大多出現(xiàn)在上海的“外圍”區(qū)域,諸如寶山、浦東三林、閔行七寶等地區(qū)。這些地區(qū)由于在2007年漲幅過(guò)快過(guò)大,大部分漲幅在30%-50%左右,有的甚至更高,目前出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)實(shí)屬價(jià)格的理性回歸。相比這些區(qū)域,滬上傳統(tǒng)中高檔房集中區(qū)域暫無(wú)一、二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

  信義房屋分析人士認(rèn)為,滬上中高檔住宅集中區(qū)域向來(lái)是土地稀缺地區(qū),中高檔樓市抗壓性明顯較其他物業(yè)強(qiáng)。中高端房產(chǎn)的投資者一般實(shí)力都比較雄厚,而許多境外的大投資者都在押寶人民幣升值,去年的幾次加息以后他們對(duì)人民幣升值的預(yù)期更加強(qiáng)烈。對(duì)這類(lèi)群體而言,一方面中低檔房產(chǎn)的品質(zhì)不是很高,未來(lái)幾年供應(yīng)量繼續(xù)加大,而中高檔房產(chǎn)其地段優(yōu)勢(shì)明顯,基本上沒(méi)有替代產(chǎn)品。另一方面,從土地市場(chǎng)來(lái)看,市中心鮮有土地推出,未來(lái)市中心的高檔房產(chǎn)供應(yīng)將變得非常稀缺。

  對(duì)于后市走向,漢宇地產(chǎn)研究部認(rèn)為,在一手房度日如年的7月淡季,二手房市場(chǎng)同樣承載著市場(chǎng)觀望、成交低迷的辛酸痛苦。雖然樓市成交低迷對(duì)多數(shù)小業(yè)主的資金鏈影響并不大,同時(shí)小業(yè)主也未必像大開(kāi)發(fā)商那樣能及時(shí)地獲取權(quán)威、全面的信息,及時(shí)地作出判斷。但擁有出售物業(yè)的房東們也少了開(kāi)發(fā)商很多諸如價(jià)格聯(lián)盟、前期業(yè)主安撫等顧慮。一旦降價(jià)成為共識(shí),在二手房市場(chǎng)的降價(jià)浪潮會(huì)比一手房更加猛烈。

  【相關(guān)新聞】

  上海:房地產(chǎn)成交量創(chuàng)三年新低

  政府抑制房地產(chǎn)飆漲措施奏效,據(jù)中房上海指數(shù)辦公室最新調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,2008年7月上海房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控累積效應(yīng)影響,在上半年回歸理性發(fā)展的基礎(chǔ)上,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)調(diào)整,住宅成交明顯收縮,達(dá)3年來(lái)同期最低紀(jì)錄。

  數(shù)據(jù)顯示,中房上海綜合指數(shù)為2069點(diǎn),較6月上升1點(diǎn)。中房上海住宅指數(shù)為1981點(diǎn),保持6月水平,較2007年底上漲7.26%,較2007年同期漲38.8%;中房上海辦公樓指數(shù)為2051點(diǎn),較6月升10點(diǎn),環(huán)比漲幅為0.49%,較2007年同期上漲24.2%。

  上海市新建住房7月成交規(guī)模118.7萬(wàn)平方米,為11207套,較6月減少30.5萬(wàn)平方米,為2612套,環(huán)比成交面積降幅20.5%,較2007年同期相比降幅為56.9%,2008年以來(lái),成交量持續(xù)下降,7月創(chuàng)3年來(lái)同期最低地量紀(jì)錄。2008年1至7月累計(jì)新建住房成交量1004.4萬(wàn)平方米,與2007年相比減少493.6萬(wàn)平方米,降幅達(dá)32.9%。

  中房上海指數(shù)辦公室指出,7月份是上海房市傳統(tǒng)交易淡季,上海二手房市場(chǎng)漲幅明顯回落,下行跡象明顯。二手房指數(shù)為396點(diǎn),漲幅僅為0.38%,為2008年以來(lái)漲幅最低點(diǎn),預(yù)計(jì)未來(lái)上海二手房市場(chǎng)總體向下調(diào)整可能加大。(記者 鄧旭 蔣卓穎)

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