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　　8月奧運會的召開，對于北京樓市而言，是一個分水嶺，自從奧運會申辦成功以來，直到2008年7月前，北京的樓市深受奧運利好的影響，走過了一個不尋常的“前奧運”時期；8月后的北京樓市將進入“后奧運”時期。

　　今年1-7月是北京樓市的轉(zhuǎn)軌期，也是北京“奧運樓市”的“末班車”，總結(jié)這段時期的市場表現(xiàn)，轉(zhuǎn)折時期的樓市呈現(xiàn)明顯的兩極分化趨勢：豪宅銷售看好，中低價位、均價萬元左右的樓盤銷售呈現(xiàn)較強的支撐力。對于開發(fā)商而言，造更好的房子或者更低價格的房子，成為今后市場的選擇；而對于那些打不定主意在何處置業(yè)的買房人而言，1-7月銷售看好的板塊和樓盤，應該優(yōu)先考慮。

　　半年來東北部豪宅領(lǐng)跑

　　韋鳳君是北京知名豪宅星河灣的華北區(qū)營銷總監(jiān)，對于今年的市場行情她聽到最多的評價就是低迷，但星河灣給她的感受卻不太一樣，今年1-7月該項目的銷售額接近8億元，盡管這個數(shù)據(jù)與去年同期的11億元相比，出現(xiàn)了下降，但影響主要來自公司內(nèi)部，今年星河灣的售價和戶型面積都有所調(diào)整，目標受眾更為高端，銷售進度變緩在預料之中。

　　與星河灣同屬豪宅的部分樓盤奧運前銷售亦取得了不俗的業(yè)績，如盤古大觀、國奧村、泛海國際、SOHO北京公館等，它們分布于北京奧運區(qū)域、朝陽公園區(qū)域和涉外燕莎商圈，均顯示出較強的持續(xù)銷售能力。

　　而從區(qū)域分布來看，這些樓盤主要分布于朝陽區(qū)，在高端項目相對集中的順義區(qū)域，龍湖·滟瀾山和龍灣·和院也取得了較好的銷售業(yè)績。

　　中低端剛性需求走向“邊緣”

　　某文化單位的白領(lǐng)江先生為了尋找婚房研究北京樓市很久，今年以來，關(guān)注過的區(qū)域有通州、昌平和大興，因為這些主城區(qū)邊緣區(qū)域的價格才是他能夠承受的。綜合對比交通和配套后，大興某知名水景樓盤因配套和交通具有一定的優(yōu)勢，加上銷售人員承諾可以給他一套內(nèi)部員工價的房源———8300元/平米左右，因此該樓盤成為了江先生的首選。

　　在今年1—7月的銷售排行榜上，一個名為“高教新城”(原名北一街8號)的樓盤讓不少業(yè)內(nèi)人士感覺意外，該樓盤前7個月被多家研究機構(gòu)登記的銷售額突破14億元，進入今年住宅銷售榜的前三名，8500元/平米的成交均價接近江先生能接受的范圍；同區(qū)域的紫金新干線今年也取得不俗的業(yè)績，均價同樣為8500元/平米；此外，房山區(qū)的加州水郡半年銷售中名列前茅，該樓盤的成交單價在7000元/平米以下。

　　據(jù)統(tǒng)計，豐臺、石景山、西北旺、大興、亦莊等區(qū)域都有賣得好的樓盤，這些“邊緣”區(qū)域因為價低已成為中低端剛性需求的首選。

　　價格回歸理性的普宅熱銷

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析，位于昌平區(qū)霍營的紫金新干線周邊項目銷售均價最高已達14000元/平米，最低也在11000元/平米，而紫金新干線以低于周邊項目22%-40%的價格入市，熱銷很自然。

　　美利山也連續(xù)出現(xiàn)銷售額領(lǐng)先的局面，1-7月該樓盤銷售額接近11億元，對于熱銷的主要原因，公司銷售負責人在接受采訪時表示，主要歸功于其率先啟動低價策略，隨后的產(chǎn)品調(diào)整也較為到位。同在東南區(qū)域的中海城Ⅱ圣朝菲、富力又一城等樓盤上半年銷售業(yè)績繼續(xù)領(lǐng)先，中海城負責人表示，東南三環(huán)至四環(huán)區(qū)域樓盤的主流價格一度逼近15000元/平米，在理性的置業(yè)者面前，選擇回到理性價格銷售才會有突破。

　　任啟鑫進一步表示，消費能力居于中等偏上的購房客群購房行為趨于理性，購房前會綜合衡量物業(yè)位置、配套、性價比以及升值潛力。這部分群體購房心態(tài)的“冷卻”對樓市影響最為顯著，因為他們以自住的剛性需求為主，是樓市的購房主力，他們的購房意愿對樓市整體銷售業(yè)績影響重大。

　　對話開發(fā)商

　　奧運過后，透支奧運概念的北京樓市將可能面臨調(diào)整，下一步要怎么辦？

　　被問及這個問題時，美利山項目的負責人表示，將在現(xiàn)有的價格水平上推出更多小戶型產(chǎn)品，降低總價水平，吸引剛性需求，同時提高社區(qū)的品質(zhì)。東部大盤遠洋一方相關(guān)負責人則表示，顯然目前有一定的壓力，但遠洋集團全部樓盤在促銷上不會有新的打算，只會對產(chǎn)品的品質(zhì)增加更大的投入，提升社區(qū)的品質(zhì)。

　　保利地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理助理、營銷總監(jiān)陳艷萍表示，上半年西山林語和百合花園16億的銷售目標已完成，下半年百合花園的預期銷售額為14億元。陳艷萍說，自住和更新?lián)Q代的升級需求是客觀存在的，能不能把這部分人的購買需求釋放出來，關(guān)鍵還是看房子的品質(zhì)和性價比。

　　南城樓盤星河城大戶型部分今年銷售業(yè)績領(lǐng)先，公司負責人對下半年的業(yè)績看好，他指出，給他信心的基礎(chǔ)是同區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品稀缺，在局部擁有良好的性價比，下半年的目標是繼續(xù)提高性價比。

　　在韋鳳君看來，星河灣產(chǎn)品的性價比沒有因為價格提升而下降，下半年星河灣將重點在社區(qū)服務上增加投入，吸引更高端客戶。她指出，目前擺在住宅開發(fā)商面前的，尤其是價格在15000-20000元/平米的“中間層”項目而言，就是兩條路：提高社區(qū)品質(zhì)，進入高端客群的購買范圍，這需要公司的綜合實力提升；而對于不具備這樣實力且銷售欠佳的樓盤，賣不動就先降價吧。(記者張家齊 楊娟娟 谷欣 吳�；� 張曉玲 李宛霖)