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   2008年樓市的低迷，在市場上造成了比較大的悲觀情緒。不管是開發(fā)商、購房人，還是研究人士，對(duì)樓市的前景都不看好。甚至有人預(yù)測樓市將會(huì)出現(xiàn)大跌。 中新社發(fā) 追影 攝

　　2008年9月15日中國人民銀行宣布，自16日起，決定下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率：一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，五年期以上下調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次也按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。此政策作用到房地產(chǎn)市場上，對(duì)已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月成交下降明顯的二手房市場而言，會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　新房簽約環(huán)比翻番

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自9月16日起，一手房簽約有了明顯上漲。住宅簽約環(huán)比上周銷售翻番。

　　9月16日-22日，住宅簽約總共3111套，其中，期房2429套，現(xiàn)房682套。而9月9日-15日，住宅簽約1319套，其中，住宅期房簽約1241套，現(xiàn)房簽約178套。由此可以看出，降息后的一周，住宅簽約環(huán)比上一周上漲了135.9%。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，在目前市場觀望濃郁，銷售不景氣的狀況下，降息無疑是樓市近期內(nèi)唯一利好的聲音。盡管利率下調(diào)有限，但是對(duì)于購房人來說，也一定程度上降低了購房成本。對(duì)股市、樓市都將會(huì)產(chǎn)生較積極的促進(jìn)作用。尤其對(duì)樓市來說，央行在首輪降息之后或許還將進(jìn)一步出臺(tái)其它更有利的金融政策，這樣將有可能大大提升購房人的貸款購買力，同時(shí)對(duì)借款人日后還貸壓力的緩解也將有一定的幫助。

　　二手房成交暴漲92%

　　不僅一手房簽約有了很大的提高，二手房市場更是明顯。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，9月16-20日二手房成交量環(huán)比9月11-15日上漲92%之高，幾乎翻了一番。

　　各區(qū)縣二手房成交均大幅上漲，上漲勢頭最為迅猛的海淀區(qū)成交量環(huán)比翻了兩番。

　　“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理祁世釗分析認(rèn)為，海淀“非主流區(qū)域”成交上漲明顯，本期海淀區(qū)主要成交區(qū)域由上期的10個(gè)增加到17個(gè)，新增成交區(qū)域主要為以往成交較少的非主流區(qū)域，諸如馬蓮?fù)�、定慧寺、杏石口路等區(qū)域，這些區(qū)域本身發(fā)展相對(duì)并不成熟，在市場清淡時(shí)需求相對(duì)下降更為明顯，而市場復(fù)蘇后，需求也就隨之上升，最終造成本期海淀區(qū)二手房成交“四面開花”的局面。

　　祁世釗認(rèn)為，成交量暴漲主要有兩個(gè)原因：首先，奧運(yùn)期間二手房成交連續(xù)下跌，需求在8月底逐漸復(fù)蘇，本期恰好是需求復(fù)蘇后的成交周期，因此，前期觀望需求的爆發(fā)是本期成交暴漲的根本原因。

　　其次，利率下調(diào)是復(fù)蘇期二手房市場成交的催化劑，例如“鏈家地產(chǎn)”對(duì)200名意向購房客戶的調(diào)查結(jié)果顯示，56%的準(zhǔn)購房者認(rèn)為利率下調(diào)是貨幣政策放松的信號(hào)，會(huì)起到一定的救市效果。正因?yàn)樾枨髮?duì)利率下調(diào)得以救市后的市場預(yù)期較高，因此加速了需求釋放和成交。

　　市場潛在購買力大

　　2008年樓市的低迷，在市場上造成了比較大的悲觀情緒。不管是開發(fā)商、購房人，還是研究人士，對(duì)樓市的前景都不看好。甚至有人預(yù)測樓市將會(huì)出現(xiàn)大跌。但是降息的利好政策為其帶來一絲希望。而實(shí)際上，北京市場購買潛力仍然比較大。

　　如此說是有一定的事實(shí)依據(jù)的。搜房網(wǎng)9月21日組織了一次看房團(tuán)活動(dòng)，據(jù)其相關(guān)人士透露，該活動(dòng)短短兩天內(nèi)就召集了千人以上參加。最后通過統(tǒng)計(jì)，共有1586名網(wǎng)友參與了此次看房團(tuán)活動(dòng)。記者在現(xiàn)場看到，當(dāng)天共有29輛車，9路人馬奔赴北京東南西北，由此可以看出，購房潛力仍然很大。

　　據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，此次看房團(tuán)中80%以上的網(wǎng)友為初次置業(yè)，70%的網(wǎng)友為第一次參加搜房網(wǎng)的看房團(tuán)，而90%以上的網(wǎng)友均表示購房為自住。有如此大規(guī)模的自住需求，還是可以支撐北京樓市的購買力。隨著樓市供應(yīng)和銷售旺季的到來，樓市積蓄的購買力將會(huì)有一個(gè)集中的爆發(fā)。

　　不過，盡管樓市的剛性需求仍然很大，但是，由于2008年以來樓市的觀望氣氛非常濃郁，房價(jià)的調(diào)整也讓不少購房人期待更低的房價(jià)的出現(xiàn)，短期內(nèi)還是看房的多，而購買的少。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為，在當(dāng)前整體低迷的市場情況下，短期內(nèi)，樓市恢復(fù)去年那樣的火爆場景不太可能，主要還是表現(xiàn)為一種觀望與等待。等待房價(jià)回復(fù)到理性的水平。如今的樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)型為買方市場，而目前的消費(fèi)者觀望及看跌的定勢思維已經(jīng)形成，且短期內(nèi)難以改變。

　　附表：以40萬元貸款，5年以上的不同貸款年限為基礎(chǔ)，以等額本息計(jì)算方法，計(jì)算不同年限下貸款利率調(diào)整前后的總利息及月供金額的差額。其中，調(diào)整前利率以優(yōu)惠利率6.66%為基準(zhǔn)，調(diào)整后利率以優(yōu)惠利率6.579%為基準(zhǔn)。(記者 趙麗萍)