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機構(gòu)預測:2009年北京房價將維持下行趨勢

2008年11月14日 13:25 來源:中華工商時報 發(fā)表評論




     北京市統(tǒng)計局10月下旬公布的數(shù)據(jù)顯示,9月份,北京房屋銷售價格漲幅比上月回落2個百分點,房價平均水平的絕對值比8月份下降0.2%,為2005年以來首次出現(xiàn)下降。 中新社發(fā) 魯谷 攝


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  10月以來,一系列房地產(chǎn)消費鼓勵政策對京滬樓市已產(chǎn)生一定影響。北京二手房市場量漲價跌,上海量價齊跌。10月的房地產(chǎn)一手市場雖然觀望氛圍依舊濃厚,未呈現(xiàn)“銀十”景象,而新房供應的萎縮或成二手房交易新契機。

  據(jù)21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月北京二手房買賣交易量環(huán)比增長2.1%,價格環(huán)比下跌3.9%,租賃成交量環(huán)比下降10%,租金變化不大;上海二手房買賣成交量環(huán)比下跌3%左右,成交價下跌7%左右,租賃成交量環(huán)比下跌7.5%,租金下跌1.5%左右。

  10月下旬,央行及國家稅務總局針對房地產(chǎn)市場出臺的一系列優(yōu)惠政策,并沒有對房地產(chǎn)買賣市場起到快速提振作用,觀望心態(tài)依然濃厚。

  21世紀不動產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,北京10月買賣市場成交量的小幅上漲未能令房價止跌,從京滬兩地整體二手房市場來看,救市政策對房地產(chǎn)市場的拉動尚待時日,但從不同區(qū)域來看消費者對政策的反應不盡相同。北京10月商品住宅呈現(xiàn)供需雙降的局面。其中商品住宅預售面積環(huán)比下降59.3%,同比下降45.6%,成交面積環(huán)比下降14.7%,同比下降49.9%。新房預售面積的減少主要原因在于市場的觀望期過長,開發(fā)商手中存貨壓力增大資金吃緊,施工放緩,房屋竣工面積減少。此外新房成交量的持續(xù)萎縮使得開發(fā)商對市場信心不足,用少量預售房屋探市從而避免了大量開盤而無人問津的尷尬局面。

  另據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從10月份可售的商品住宅數(shù)據(jù)來看,截至10月底,北京可售期房住宅的套數(shù)為112937套,未簽約的現(xiàn)房套數(shù)為31776套,市場存量巨大。從區(qū)域分布來看,朝陽、豐臺、通州、昌平四個區(qū)域的可售住房數(shù)量較大,是供應的主力區(qū)域。

  另外來自中原地產(chǎn)的信息,由于購房者的觀望情緒不斷加劇,許多買家“轉(zhuǎn)買為租”等待房價的下跌,而許多業(yè)主也以“轉(zhuǎn)售為租”來應對市場變化,于是,租賃市場在近月來表現(xiàn)出了不同于買賣市場的價格下跌,租金價格在1-9月持續(xù)上漲后,在深秋10月戛然而止,出現(xiàn)年內(nèi)首降。據(jù)北京中原三級市場研究部的指數(shù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,10月份北京市中高檔二手商品房租賃均價出現(xiàn)了年內(nèi)的首跌,環(huán)比9月份下跌了0.63%。

  業(yè)內(nèi)人士分析,即便是政府頻頻出臺救市措施,但由于政策的相對滯后性,樓市在短時間內(nèi)難以改善現(xiàn)狀。同時,人們普遍對目前的房價,特別是北京的房價是否已觸底尚懷有疑問,人們更愿意相信,在需求低迷的形勢下北京樓市或?qū)⑦M入有史以來最大規(guī)模的降價潮。

  最近國家將以中央投資拉動國內(nèi)高達4萬億元的投資規(guī)模,主要用于加快建設保障性安居工程、基礎設施、生態(tài)環(huán)境建設和災后重建等十個方面,以進一步擴大內(nèi)需的利好政策已愈發(fā)明朗,其調(diào)控的著力點是“投資”而不是開發(fā)商期待的“托市”!敖档妥》拷灰锥愘M,支持居民購房”的落點是“加大保障性住房建設規(guī)模”政府的確在為需求“松綁”,但這些政策并沒有給開發(fā)商的商品房市場諸如二套房貸、緩交土地出讓金等政策放開口子,而是給大多非投資買家許下由政府提供更多的廉租房、經(jīng)濟適用房或限價房的值得期待的愿景。近日,已傳出消息,國務院今年四季度將投資500億元用于保障性住房及環(huán)保領域,同時,國務院總理溫家寶對各級政府部門落實中央擴內(nèi)需促發(fā)展十條措施提出要求,“出手要快,出拳要重,措施要準,工作要實”。這讓廣大的住房消費者更加心懷期待。

  亞豪機構(gòu)預測,在樓市預期不發(fā)生變化的前提下,只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候,樓市的消費才會真正的調(diào)動起來,而這需要開發(fā)商大幅價低產(chǎn)品的價格。今年下半年京城的房價才出現(xiàn)了實質(zhì)性的下降,一旦下行通道打開將很難扭轉(zhuǎn),預計受此影響,2009年京城樓市的房價仍將是下行趨勢,而且,短期內(nèi)不會出現(xiàn)反彈的跡象。21世紀不動產(chǎn)分析認為,10月以后房地產(chǎn)市場逐步進入傳統(tǒng)的交易淡季,新盤放量和成交量很有可能會繼續(xù)縮減,但市場中數(shù)量較大的存量仍然會對銷售產(chǎn)生壓力,價格依然存在調(diào)整,新房供應的萎縮或成二手房交易新契機。(記者陸昀)

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