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　　兩個多月內(nèi),央行已經(jīng)連續(xù)四次降息,最近一次降息更是創(chuàng)下了十年來的最大幅度。但喧囂過后,陷入困局的樓市并沒有立刻轉(zhuǎn)危為安,觀望的氛圍依舊彌漫。市場人士普遍認為,當前樓市的問題在于,不斷推出的救市政策并沒有解決房地產(chǎn)市場的信心問題。在樓市回暖條件尚不具備的情況下,降價促銷仍然是發(fā)展商相對有效的“過冬”策略。

　　大幅降息救市史上罕有

　　從11月27日起,央行下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。

　　此前的三次降息幅度均為0.27個百分點,這次在兩個月之內(nèi)的第四次降息幅度竟達1.08個百分點,遠遠超過市場預(yù)期,其力度僅次于1996年8月和1997年10月的兩次大規(guī)模降息。高盛在隨后發(fā)布的報告中稱,中國政府開始以利率作為主要政策工具,預(yù)計明年底前會再多降息兩厘。

　　在央行推出這一史上罕有的大幅降息方案后,市場頓時洋溢出樂觀的反應(yīng),多數(shù)專家認為房地產(chǎn)是此次降息的直接受益者。根據(jù)國信證券房地產(chǎn)分析師方焱的測算,房地產(chǎn)上市公司的總負債大約在2300億元,而本次1.08個百分點的降息幅度,將直接減少財務(wù)費用約25億元。從刺激消費的角度看也有利于購房者減輕負擔,央行年內(nèi)的4次降息已經(jīng)為消費者累計減少16%的月供。

　　新政利好效應(yīng)暫未顯現(xiàn)

　　此次大幅降息是在政府不斷出臺刺激經(jīng)濟的舉措背景下的又一猛藥,特別是對于房地產(chǎn)而言,近期更是暖風(fēng)頻吹。但令人疑惑的是,包括降息、減稅、減少土地供應(yīng)等措施在內(nèi)的救市手段并沒有令樓市成交出現(xiàn)回暖跡象,多數(shù)購房者似乎陷入了習(xí)慣性的觀望之中。

　　10月下旬樓市新政出臺后,盡管在11月初的幾天廣州樓市日成交回升到兩百多套,但隨后又迅速回落。根據(jù)新浪網(wǎng)對陽光家緣成交數(shù)據(jù)的統(tǒng)計,新政后的幾周成交額最多不過1452套,最少僅為1207套,與新政前的7、8月成交量差不多。從成交數(shù)據(jù)來看,旨在刺激樓市交易的新政到目前為止仍然收效甚微。

　　房地產(chǎn)專家韓世同對于政策利好不斷出臺背景下的樓市狀況感到擔憂。他表示,樓市和股市對于新政利好都沒有積極反應(yīng)。樓市方面,“降息的確可以降低負擔,但在購房門檻方面還是比較沉重,樓價還是偏高”。有購房者也表示,樓價主要與消費者預(yù)期和購買力有關(guān),而這兩點當前市場都還不具備,因此樓價還會下跌。

　　而廣州工程總承包集團總經(jīng)理助理杜慕群則認為,出現(xiàn)如此情形的原因是“國際經(jīng)濟危機對中國國內(nèi)的消費打擊過度”。他表示,當前的情形與1997年亞洲金融風(fēng)暴后的情形類似,而在國家出臺一系列擴大內(nèi)需的政策后,市場有望在經(jīng)過一段時期后逐步恢復(fù)活躍。

　　信心危機下唯有繼續(xù)降價

　　大規(guī)模的連續(xù)降息雖然可以減少購房者的利息負擔,但利率僅是影響房價的因素之一,并不能改變房地產(chǎn)市場的趨勢。值得一提的是,我國從2004年末至2007年末的加息并沒有阻止房價的上漲,表明利率變化并不是樓市走向的關(guān)鍵要素。而美國貸款利率已經(jīng)從5.25%降到目前1%的歷史最低水平,英國也準備向零利率挺進,但房價仍然一路下跌。

　　隨著樓市低迷情況在全國各大城市的蔓延,“信心”成了當下業(yè)界最為關(guān)注的焦點。不但購房者對樓市缺乏信心,連一些開發(fā)商也對未來失去了方向感。滿堂紅首席研究員龍斌表示,降息的刺激不能抵消消費者對于企業(yè)陷入困難、對工作及資產(chǎn)縮水等方面的擔憂,居民當前的購房欲望不強。

　　富力地產(chǎn)日前發(fā)布的公告中也做出了對市場信心的判斷:“隨著中央政府出臺更多優(yōu)惠政策振興樓市,相信房地產(chǎn)業(yè)的最壞時刻已經(jīng)過去,認為市場約需三至五個月培養(yǎng)信心,房價將趨向穩(wěn)定”。

　　而在重新構(gòu)筑市場信心的過程中,開發(fā)商的定價策略有望進一步向下調(diào)整以刺激需求。中國社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟藍皮書》對明年市場信心回暖態(tài)度悲觀。該書指出,短期內(nèi)房價下調(diào)將成定局,2009年,房地產(chǎn)市場將步入較長時間的調(diào)整期,需求方短期內(nèi)難以走出觀望。

　　龍斌表示,目前開發(fā)商大多擁有較多的存貨,負債率也偏高,盡快出貨是必然選擇,不斷降息的利好并不會改變開發(fā)商既有的促銷策略。韓世同也表示,開發(fā)商當前應(yīng)當盡可能推出容易銷售的中低價位、中小戶型住宅,以此來解決所面臨的市場困境。（記者王昊）

　　土地拍賣寒流

　　地產(chǎn)大鱷缺席土地拍賣頻頻底價成交

　　12月2日,廣州市推出了8塊住宅用地,這是廣州今年以來舉行的最大規(guī)模住宅用地出讓。但是市場

　　反應(yīng)冷淡,拍地結(jié)果顯示,除南沙一塊土地流拍、番禺區(qū)一塊土地出現(xiàn)競價情況外,其他6塊土地全部以底價成交。據(jù)介紹,整場拍賣會不足半小時就全部結(jié)束,并出現(xiàn)“零舉牌”拿下7塊地的戲劇性一幕,與去年的“地王”爭奪戰(zhàn)相比,可謂“冰火兩重天”。

　　中小開發(fā)商伺機而動

　　獲得本次拍賣會土地的企業(yè)在業(yè)內(nèi)都不甚出名。廣州市南沙區(qū)南沙街行政中心南側(cè)08NJY-1地塊被廣州市南沙建設(shè)投資有限公司以2.6億元獲得；番禺區(qū)新造鎮(zhèn)小谷圍DS0401地塊被廣州市尚泰投資有限公司以8457萬元拿下；而番禺區(qū)另一住宅用地則被廣州市奧力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.1115億元奪得；花都區(qū)迎賓大道北南航花園西地塊則由深圳航空有限責任公司廣州分公司以1.127億元獲得；而花都區(qū)三東大道北石崗1、2、3號地塊則由廣州市常元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4.6億元的總價獲得。

　　地價的大幅回落是中小開發(fā)商出手的原因。以花都地塊為例,附近107國道幾幅地塊在去年年底成交

　　時樓面地價平均1623元/平方米,此次僅花了1250元/平方米,直降了23%。

　　廣州合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示,“由于大部分的傳統(tǒng)大型開發(fā)商目前資金比較緊張,因此在短時間內(nèi)無暇顧及拿更多的土地,而正是大型開發(fā)商缺席,使得土地拍賣的門檻降低�，F(xiàn)在是中小開發(fā)商拿地的好時機,手上無地的中小開發(fā)商可以趁此時機擴大土地儲備�！蓖瑫r,黎文江還表示,此次推出的地塊均位于郊區(qū),地塊位置較偏遠,以底價成交也在所難免。

　　大鱷沒錢?看淡后市!

　　對于此次地產(chǎn)大鱷集體缺席“底價”競拍土地盛宴,黎文江表示,由于國內(nèi)外經(jīng)濟減速及樓市陷入低迷,資金鏈緊張的開發(fā)商紛紛采取收縮策略暫緩拿地。

　　但是,發(fā)展商的觀點并非如此,廣東中頤投資集團投資發(fā)展部副經(jīng)理文謙認為,花都和南沙是廣州樓市的重災(zāi)區(qū),房價下行壓力大。盡管目前拿地會是一個比較好的時機,但整體的利潤不高,因此參與本次拍地以中小型發(fā)展商為主。對于大型發(fā)展商而言,并不值得花太多的精力去拿花都與南沙的地。在拍地現(xiàn)場,未參與競拍的中小開發(fā)商也表示不參與競拍是因為看不清市場前景,不敢貿(mào)然拍地。

　　“對于大鱷缺錢拿地”的觀點,記者采訪了目前花都某大型項目的老總,他坦言,該公司的現(xiàn)金流沒有任何問題,甚至還很充裕。之前也對花都的地塊表示了興趣,最終放棄是因為,綜合目前的經(jīng)濟形勢,

　　在對未來樓市依然看空的判斷下,盡管目前的地價已經(jīng)出現(xiàn)回調(diào),但是不敢貿(mào)然花錢。“現(xiàn)金為王,我們在花都還有地塊儲備,并不缺地,手握現(xiàn)金更能掌握主動權(quán)�！保ㄓ浾哧P(guān)麗）

　　公積金暖風(fēng)

　　公積金貸款加碼置業(yè)門檻再次降低

　　11月26日,央行大幅降息,公積金貸款利率也同步下調(diào)；27日,廣州市公積金中心宣布上調(diào)貸款上限,個人貸款最高額度由40萬上調(diào)至50萬；夫妻貸款最高額度由65萬上調(diào)至80萬。

　　公積金貸款額度的加碼,在持續(xù)低迷的樓市中成為開發(fā)商和廣大市民關(guān)注的焦點。業(yè)內(nèi)人士認為,公積金貸款額度的上調(diào),肯定能夠提升買家的購買能力和支付能力,加上利率下調(diào)的利好,廣州樓市置業(yè)門檻再次降低。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn),對于廣州提高公積金貸款上限的利好消息,買家細細比較卻發(fā)現(xiàn),在央行大幅下降貸款利率的政策下,如果是首次置業(yè),反而用商業(yè)貸款更合算；而如果是二次置業(yè),并且之前沒有使用過公積金貸款的話,使用公積金貸款倒是能省掉不少利率。同時額度的上升,也非常切合換房者的改善型需求,對換房買家提振不少。

　　購買力大幅提升

　　廣州市公積金貸款個人上限增至50萬,相比調(diào)整前增加10萬；夫妻貸款上限從原60萬上調(diào)20萬至80萬。按照2007年7月份廣州市公積金貸款上限調(diào)整后的計算公式計算,如果個人最高額超過50萬的,將以50萬為貸款上限,不足50萬的按計算出來的額度為上限。夫妻各自公積金貸款最高額度相加,超過80萬的以80萬為上限,不足80萬的以相加額度為上限。

　　億達按揭市場部負責人表示,本次上調(diào),將使部分符合條件的市民申請到更高額度公積金貸款。但按照規(guī)定,此次公積金上調(diào)上限的受益人主要在月繳存額比較高和有年齡優(yōu)勢的人群。

　　住房公積金貸款額度的上調(diào),使得貸款買房成本再次下降,買家的購買力大增。以總價100萬元的房子為例,如果首付兩成,則貸款額度達80萬元,在公積金貸款額度上調(diào)前,夫妻兩人公積金貸款額度最高為65萬元,另外15萬元需商業(yè)貸款。公積金貸款額度上調(diào)至80萬元后,全部貸款可公積金貸款。

　　換房買家更受惠

　　在公積金貸款額度調(diào)整的同時,商業(yè)和公積金貸款的利率也同步下調(diào),但是首次置業(yè)公積金貸款的優(yōu)勢反而不如換房置業(yè)買家明顯。

　　例如,首次置業(yè)購買90平方以下自住房,5年期以上公積金貸款利率4.05%,同檔商業(yè)性貸款優(yōu)惠下調(diào)30%后為4.284%,相比之下公積金僅優(yōu)惠0.234%。與商業(yè)性貸款相比,月供僅相差幾十元,整體節(jié)省利息也只有1萬多。億達按揭專家介紹,在目前樓市處于穩(wěn)中有跌的現(xiàn)狀下,不建議首次置業(yè)者選擇公積金貸款,在以后改善型的二次置業(yè)選用的話,在二次置業(yè)時可以避免商業(yè)性貸款按上浮利率執(zhí)行造成更大的利息負擔。但如果首次置業(yè)貸款額度較高,為60萬元以上,或貸款年限超過20年的,因額度高或期限長造成的還款利息部分比例大增,建議還是選擇公積金貸款以節(jié)省利息或在同等還款額度上可以縮短貸款期限。

　　央行連續(xù)4次降息、公積金貸款額度的提升,對樓市來說無疑是利好。政府大手筆降息和積極的財政政策將刺激房市回暖,壓抑近1年的居民購房剛性需求將得到釋放。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為,降息不一定能改變樓市成交量萎縮的低迷現(xiàn)狀,政策因素是導(dǎo)致房地產(chǎn)低迷的很重要的原因,今年以來房價的走低可以說是政策累加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)的結(jié)果�，F(xiàn)在市場要走出低迷要回暖,也必須經(jīng)歷一個政策累加的過程,并且需要時間消化。（記者關(guān)麗）