那廂北京某媒體熱熱鬧鬧地組織去美國“抄底”樓市的購房團還未成行,杭州這廂瑞亞國際地產顧問公司相關負責人告訴記者,其實他們今年下半年就已經組織了兩批“澳大利亞房產投資考察團”,第三批也將在這個月出發(fā),近20位團員全部來自浙江。
浙江人對不動產的熱情早已走向全國,而隨著美國、澳大利亞、歐洲房價的下跌,感興趣的浙江人也多了起來。
海外購房新理由,為優(yōu)化資產配置
張凡,澳大利亞留學歸國,目前是瑞亞國際地產顧問公司杭州分部的咨詢經理,因為自己也在澳大利亞有產業(yè),說起那里的房地產市場他如數(shù)家珍。
“以前在澳洲買房的人以投資移民和子女留學為主,現(xiàn)在純投資的客戶也開始出現(xiàn)!彼f,現(xiàn)在中國人雖然不是澳大利亞房產的主要外來消費群體,但絕對是一個新興的力量,而且有能力投資海外房產的人,本身消費能力就不弱,他們的眼光甚至比當?shù)厝艘,決策速度也更快。
事實上,去海外買房已不是一件新鮮事,早在四五年前就陸續(xù)有加拿大的土地、英國的公寓、瑞典的商業(yè)項目到浙江來做過推廣,只是當時關注的人不像今天那么多。
“其實那時候是賺個吆喝,看的人多,下單的人少!币晃辉浗M織過這類考察團的業(yè)內人士說,去年海外市場雖然炒作得很熱,但實際效果并不明顯。一方面是因為當時人民幣匯率正進入上升通道,投資者大多看好人民幣升值前景;另一方面也是因為當時一些中介代理機構手中的項目太少,投資者去了卻選不到滿意的房子。
記者從杭州幾家代理海外房地產項目的中介公司了解到,目前最受浙江投資者青睞的海外房地產市場主要是澳大利亞、加拿大、美國、新加坡等國家。
海外投資,澳洲走強,東南亞走弱
“有海外投資意向的購房者對人民幣匯率變化是非常敏感的。”盛世管家港澳投資部袁效認為,今年海外購房比去年熱的原因除了受金融危機影響,各國房地產市場價格都有不同幅度的下跌之外,另一部分原因是“大家判斷人民幣升值空間已不大”。
根據(jù)美國商務部經濟分析局不久前公布的資料,美國今年的房產價格比去年下跌了23.63%,差不多回歸到2004年時的水平,一些熱門城市如洛杉磯、邁阿密、拉斯維加斯、鳳凰城的房地產價格下降幅度都超過平均值。
澳大利亞在這次金融風暴中也無法獨善其身,9月和10月,澳大利亞儲備銀行連續(xù)兩次降息,澳元大幅跳水,持續(xù)貶值,目前對人民幣匯率已跌至4.52左右,跌幅超過30%。
“這相當于同樣一套房子,即使房價本身不跌,現(xiàn)在買相比3個月前買價格就打了7折。”一位中介業(yè)內人士表示,受到澳大利亞、美國等國家房價下跌以及匯率變化的影響,東南亞一帶的房地產市場需求被分流!叭ツ旯驹幸馔卣箹|南亞一帶的房地產項目代理業(yè)務,但今年這已經不是主要業(yè)務,不能獨立成立一個部門了!彼嘎墩f,現(xiàn)在業(yè)務雖然仍然在做,但發(fā)展遠不如預期那樣好。
瑞亞其實是澳星集團下屬子公司,而澳星集團則是一家專業(yè)從事移民留學服務的跨國機構。盡管不愿正面承認,公司是因為看中中國巨大的市場空間而專門成立子公司的,但現(xiàn)實就是從今年6月開始,澳星集團在國內各個城市設立的分支機構基本都有一個專職房產業(yè)務的團隊。張凡也承認,目前這塊業(yè)務確實發(fā)展得還不錯。
投資海外房產仍需謹慎
但對于中國投資者要到海外“抄底”,現(xiàn)實操作中是有難度的!皬募夹g上說,并不是手里有錢就能去海外抄底了,畢竟國家有外匯管制,為資金出境設定了限制”。一位代理過澳大利亞房產項目的中介人士說。從去年1月份開始,國家外匯管理局宣布個人每年可以購匯5萬美元,相比此前的每人每年購匯2萬美元是大大提高了,但對“抄底”來說,這點資金量是遠遠不夠的。
“對于國內投資者來說,通過外匯融資、審核過關的難度比較大。”一位業(yè)內人士透露,代理公司計劃安排多種途徑供投資者選擇,但最快捷的方式還是依照當?shù)胤,使用自有外匯資金在國外直接購房!耙恍┨厥馊后w,比如原本就從事外貿行業(yè),手里握有大量外幣的人,他們是可能趁這個機會在海外購置房產的!
需要提醒投資者的是,海外購房有機會,但風險也不言而喻。就市場風險而言,匯率以及項目所在地的樓市波動都是潛在的風險因素。目前澳元兌美元以及人民幣的匯率正處于一個敏感時期,未來6~12個月內的漲跌情況還難以判斷。因此,如果是以換匯方式購買澳大利亞房產就必須對匯率風險加以評估。
其次是各國的房地產政策風險。比如除征收房地產保有稅外,當房地產發(fā)生買賣等有償轉移時,大多數(shù)國家要對轉讓收益即增值部分課稅。如美國物產稅的征收相當復雜,根據(jù)市場房價征收,所以房價漲稅亦漲,且據(jù)不同地域、不同用途而有很大差異,自用住宅和非自用住宅也有差別。而在悉尼,購房者首次購房時須繳約20種不同的稅費。名目繁多的稅收可能導致投資成本及交易成本提高,降低了收益。
對于現(xiàn)在是不是抄底海外樓市的時機,美國大都會房地產公司董事長張伊立表示,美國好的地區(qū)其實房價松動不大,而且在美國買房雖然很簡單,但是養(yǎng)房不同于國內,成本比較高。“這個時候要去美國買房,顯然不是時候,我看美國樓市還沒有見底!贝磉^海外房產的一位中介人士認為, “這次美國次貸危機引發(fā)的房地產泡沫,進而引發(fā)的美國實體經濟危機,下一步還有可能會引發(fā)信用卡危機,不可預測的風險太大了,因此,抄底并不是時候!(記者 詹麗華)
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