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　　廣州二手樓市2008年經(jīng)歷了十多年來最冷的一個“寒冬”，關(guān)鋪裁員，一二手聯(lián)動，成為今年樓市的新特點。

　　2008年二手樓市經(jīng)歷了一個寒冬。一二手聯(lián)動、關(guān)舖裁員，廣州各地產(chǎn)中介公司紛紛推出開源節(jié)流措施，不少公司甚至?xí)簳r退出二手中介市場。不過，年底接連有針對性政策出臺，減契稅與首付兩成利息七折的房貸新政同樣適用于一二手樓市，房地產(chǎn)中介行業(yè)終于在12月17日盼到專門針對二手樓市的重大利好——國家對二手房交易的營業(yè)稅實行減免，束縛二手房流通的沉重稅項得以清除。無論這一消息究竟能讓二手樓市全面復(fù)蘇還是局部回暖，都有待時間驗證，但起碼給慘淡的市道帶來一抹亮色。

　　調(diào)整：

　　關(guān)鋪裁員行業(yè)洗牌

　　市房地產(chǎn)中介有關(guān)負責人表示，2008年，受國際經(jīng)濟形勢影響，廣州房地產(chǎn)中介行業(yè)為適應(yīng)市場變化進行了戰(zhàn)略調(diào)整，如部分機構(gòu)進行了關(guān)鋪、裁員以減少營業(yè)成本，據(jù)統(tǒng)計，2008年1月至11月間，共注銷機構(gòu)及分支機構(gòu)131間。但同一時間段，有363間新機構(gòu)及分支機構(gòu)公司申請備案�？梢�，大家對廣州的房地產(chǎn)中介市場還是充滿信心的。截至12月15日，有32間按揭服務(wù)機構(gòu)獲頒包含代辦按揭服務(wù)資質(zhì)的資質(zhì)證書。2009年1月~4月在全市開展房地產(chǎn)中介人員執(zhí)業(yè)證年度檢查。

　　年度主調(diào)：一手冷 “我”也冷

　　據(jù)滿堂紅有關(guān)人士表示，“縮量調(diào)整”是2008年樓市的發(fā)展主調(diào)，廣州一、二手住宅市場成交量同比減少35%～40%不等。在天災(zāi)、金融危機、通貨膨脹、收緊銀根等因素聯(lián)合作用下，絕大部分自用客、投資客、投機客的信心受到動搖，而小業(yè)主進行價格策略性調(diào)整的步伐明顯不如發(fā)展商迅速，2008年的市場買賣行為以滿足有效需求為主，客戶追求物業(yè)的居住價值要大于投資價值。

　　據(jù)滿堂紅研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年前11個月廣州二手住宅的成交均價是7058元/m2，比2007年同期上升10.8%，總體樓價只是低于2007年的最高峰月份，但比2007年的整體水平要高。租金方面，2008年前11個月，廣州二手住宅的平均租金是28.1元/m2/月，比2007年同期上升3.4%，租金的漲幅仍舊落后于樓價漲幅。

　　面對萎縮的市場，中介公司也同樣進行“縮量調(diào)整”， 各家中介公同都在明里或暗里裁員縮鋪，一些小型中介甚至關(guān)門結(jié)業(yè)。中原地產(chǎn)市場總監(jiān)李粵湘表示，廣東中原也選擇以裁員縮鋪的方法來面對逆市，目前分行數(shù)量在一百二三十間，未來數(shù)量將下降。此外，積極通過一二手聯(lián)動“開源”也是中介公司的一大戰(zhàn)略調(diào)整。

　　亮點：樓市先抑后揚首置比例提升

　　合富置業(yè)專家認為，2008年二手樓市主要呈現(xiàn)三大新亮點：一是樓市先抑后揚，從前三季度的觀望走向第四季度的升溫，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業(yè)者帶動的交投小高潮，促使年底二手樓市出現(xiàn)交投熱度回升；二是一二手樓之間的關(guān)系越來越密切，部分一手樓降價促銷使得某些區(qū)域一二手樓價之間的差距縮窄，客源出現(xiàn)部分重疊；三是二手樓市需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調(diào)整期的投機者、投資者離場，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進一步提高。

　　據(jù)廣州市國土房管局公布數(shù)據(jù)，今年1~10月份廣州市十區(qū)住宅交易登記累計信息顯示，二手住宅交易宗數(shù)達44731宗，交易面積達377.38萬平方米。從交易宗數(shù)上看二手住宅仍然超過一手住宅；從交易面積上看，二手住宅占據(jù)45.58%的市場份額，顯示以中小戶型為主導(dǎo)的二手住宅占據(jù)越來越大的市場份額。

　　變化：自住為主投資者基本離場

　　樓市調(diào)整促使需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，是2008年廣州二手樓市的一項重要變化，這一變化表現(xiàn)為購買人群的變化以及成交價格段、面積段、總價段的變化上。

　　合富置業(yè)前11個月成交數(shù)據(jù)顯示，按照單價段分布來看，以5000~8000元/m2單價段的成交比例最高，達48%左右，比2007年同期增加2.1%，顯示中價房占據(jù)的市場份額隨著首次置業(yè)者的比重增加而增長。從總價段看，20萬~60萬元繼續(xù)占據(jù)成交主力，成交比例為57%，與2007年基本持平。從面積段看，60~80平方米和80~100平方米兩大面積段仍然占據(jù)主導(dǎo)，成交比例分別為31.7%和20%，與去年同期持平，顯示受首次置業(yè)者歡迎的戶型仍然占據(jù)市場成交主力。但100~120平方米面積段成交比例同比略有下降，顯示出改善型購房群體的轉(zhuǎn)變。

　　成交價格段、面積段、總價段的變化也在一定程度上顯示購房群體的變化，去年同期首次置業(yè)者和改善型置業(yè)者兩分天下，而今年首次置業(yè)者在政策、房貸以及稅費利好驅(qū)動下，在下半年入市積極性大幅增加，而投資者、投機者在2008年已基本離場。

　　預(yù)測：成交回升 樓價穩(wěn)中有降

　　中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，預(yù)計樓市的冬季還會持續(xù)一段時間，樓價尚有進一步下調(diào)的空間，買賣雙方仍會以觀望為主。由于國家在年底開始減免征收營業(yè)稅，二套房定義進一步放寬，成交量可能會有所回升，在未來的3個月或半年內(nèi)或會迎來樓市的小陽春。他認為，受宏觀經(jīng)濟影響，廣州2009年第一季度乃至第二季度的樓市都會受到較大的考驗，買賣雙方觀望情緒將會加重。

　　滿堂紅市場研究部經(jīng)理周峰認為，國外的金融問題不會在短短一兩個月內(nèi)得以解決，而國內(nèi)的經(jīng)濟增長速度也會有所放緩，廣州二手樓市方面將呈現(xiàn)“局部調(diào)整、局部回暖”�？偟膩碚f，2009年下半年的情況會比上半年要好，第四季度仍舊是市場成交最旺的時段，特別是在地鐵五號線開通后，將帶動沿線的大片地域二手市場發(fā)展。在銀行利率走低的情況下，投資客入場操作的意欲會明顯提高。

　　合富置業(yè)有關(guān)人士認為，價格仍然是2009年購房者決定入市的關(guān)鍵因素。

　　這些政策改變樓市進程

　　2008年1月3日 《廣州市限價商品住宅銷售管理辦法(試行)》

　　1.限價房自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)不得出租和轉(zhuǎn)讓，5年期滿后出租和轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當向政府補交土地收益價款。2.已購限價房者自辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記之日起5年內(nèi)，因購買、繼承、贈與、析產(chǎn)等原因再次擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅的，應(yīng)當在辦理再次擁有住宅的產(chǎn)權(quán)登記前申請由市國土房管局回購或安排符合限價房購買資格者購買。3.申請購買經(jīng)濟適用住房應(yīng)當以家庭為單位并實行家庭成員全名制。4.經(jīng)濟適用住房的銷售價格實行政府定價，按保本微利的原則確定�！�

　　2008年3月28日 《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》

　　1.對全市樓盤進行全面檢查，堅決打擊閑置土地、擅自變更規(guī)劃用途、違規(guī)交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源和哄抬房價等行為。2.加大閑置土地收回力度，盤活再利用存量土地，增大老城區(qū)居住用地供應(yīng)量。3.促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，增加廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的投資收購和開發(fā)建設(shè)；落實和完善促進合理住房消費的政策措施；促進中小戶型、中低價位普通商品房開發(fā)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展；加快發(fā)展二手房市場和住房租賃市場。4.供地計劃從4平方公里調(diào)整為2.5平方公里，暫停了限價房用地供應(yīng)。5.限價房套型建筑面積不得超過90平方米。

　　2008年10月22日 “國十條”

　　1.首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍。2.住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個百分點。3.首次購買普通自住房和改善型普通自住房最低首付款比例調(diào)整為20%。4.針對個人首次購買90平方米及以下普通住房的稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。5.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。6.對個人銷售或購買住房暫免征收土地增值稅。

　　2008年11月27日 中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準利率、存款準備金率。

　　1.下調(diào)金融機構(gòu)一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應(yīng)調(diào)整。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。2.下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等大型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率1個百分點，下調(diào)中小型存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率2個百分點。 　

　　2008年12月17日 “國三條”

　　進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄�水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。(作者: 李鳳荷）