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　　2008年，受市場(chǎng)調(diào)整、金融危機(jī)等因素的影響，深圳二手住宅市場(chǎng)的觀望氣氛十分濃厚，深圳樓市已經(jīng)由去年上半年的“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場(chǎng)”，短期置業(yè)需求明顯減少，成交量逐月走低，買家以自住為主。此外，今年大量新盤的打折促銷，也給二手住宅帶來一定的銷售壓力，使得全市二手住宅價(jià)格也出現(xiàn)明顯調(diào)整，價(jià)格出現(xiàn)明顯下跌。租賃市場(chǎng)上，則因?yàn)樽赓U供給的增加和租賃需求的減少，而使得今年全市的租金水平與去年相比，有所下滑。

　　政策顯效成交回升

　　深圳市的二手住宅市場(chǎng)從2007年下半年步入調(diào)整期，進(jìn)入2008年，調(diào)整仍然持續(xù)，觀望氣氛較厚，全年來看，根據(jù)國土局的每日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年共成交二手住宅41965套，與2007年93537套的成交量相比，不到去年的50%。

　　根據(jù)各月成交情況分析，去年前3個(gè)月成交一直低迷，到了4月份，市場(chǎng)上開始出現(xiàn)回暖跡象，部分剛性需求的買家陸續(xù)入市，成交量有所上升，4、5、6三個(gè)月，二手住宅成交量雖然環(huán)比上漲13%、13%和1%，但市場(chǎng)的觀望氣氛依然未能消散，成交量依然未達(dá)到市場(chǎng)正常成交水平。到了7月份，出于市場(chǎng)對(duì)奧運(yùn)之后的預(yù)期較差，以及全球化金融危機(jī)的影響越來越大，深圳樓市的觀望氛圍更濃，再加上新盤的打折促銷活動(dòng)力度加大，導(dǎo)致從7月份開始，全市二手住宅成交量再次開始下滑， 10月份全市二手住宅月成交套數(shù)不足3000套，成交跌至谷底。不過，隨著10月份政府一系列降稅、降息新政陸續(xù)出臺(tái)以后，給全市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一定的利好影響，不少客戶的置業(yè)熱情明顯提高。五次降息的累計(jì)效應(yīng)，再結(jié)合政府的稅費(fèi)減免，以及優(yōu)惠利率下限下調(diào)等政策利好，大大緩解了購房者的購房壓力，月供支出明顯減少。政策最終激發(fā)了符合條件的置業(yè)者的購房需求。因此，11、12月份的成交量出現(xiàn)明顯回升，尤其是12月份單月的成交套數(shù)，達(dá)到今年全年月成交套數(shù)的最高點(diǎn)。

　　成交價(jià)格逐月走低

　　經(jīng)過一年多的市場(chǎng)調(diào)整，二手住宅放盤量有所增加，置業(yè)需求明顯減少，深圳二手住宅市場(chǎng)一度呈現(xiàn)供過于求的尷尬局面。同時(shí)，新盤的降價(jià)促銷，對(duì)二手住宅的價(jià)格也產(chǎn)生了影響，部分片區(qū)甚至出現(xiàn)在售新盤價(jià)格低于二手住宅放盤價(jià)格的現(xiàn)象，這就迫使二手住宅價(jià)格不斷做出調(diào)整，逐月走低。根據(jù)世華成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從3月份開始，全市二手住宅均價(jià)跌破萬元大關(guān)，持續(xù)下跌，到了10月份，全市二手住宅成交均價(jià)達(dá)到全年最低，僅為8878元／平方米，下降了13.6%。隨后的11月份和12月份，雖然成交均價(jià)略有回升，但總體來看，與2008年初相比依然有明顯跌幅。

　　自住置業(yè)成市場(chǎng)主流

　　與2007年上半年深圳樓市的瘋漲相比，2008年的深圳樓市可謂理性回歸。經(jīng)過一年多的市場(chǎng)調(diào)整，再加上調(diào)控政策限制、前景不樂觀等各種因素，投資客逐漸淡出市場(chǎng)，購房者多為自住型買家。通過調(diào)查統(tǒng)計(jì)，今年置業(yè)的買家群體中，超過9成是自住型買家，僅有不到1成的投資型買家，并且這些投資型需求也多為長線投資的理性投資者，目的在于獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)。

　　租賃需求減少租金下滑

　　2008年，受市場(chǎng)調(diào)整的影響，部分滯銷二手盤源轉(zhuǎn)售為租，增加了租賃市場(chǎng)的有效供給，而受金融危機(jī)的影響，不少企業(yè)裁員等因素，租賃需求有所減少，同時(shí)受預(yù)期收入下降的影響，不少租客削減租金預(yù)算等原因，使得2008年深圳的整體租金水平?jīng)]有出現(xiàn)相比2007年同期的上漲，部分區(qū)域的租金水平較以往出現(xiàn)明顯下跌。根據(jù)世華地產(chǎn)商品房租賃價(jià)格統(tǒng)計(jì)可以看出，今年全市租金在3月份達(dá)到38元／平方米每月的高點(diǎn)之后，隨后的幾個(gè)月平均租金水平一路下跌，到了6月份跌至低點(diǎn)，為33元／平方米每月，隨后的7、8月份受租賃旺季的帶動(dòng)，整體租金水平略有回升。到了9月份以后，租賃市場(chǎng)再次歸于平靜，租賃需求減少，租賃市場(chǎng)進(jìn)入淡季，雖然后幾個(gè)月整體租金水平一直維持在33元／平方米每月，但部分片區(qū)的物業(yè)空置率明顯上升，租金出現(xiàn)小幅下跌。 (記者 陳奇波 畢 其 資料來源：世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心）