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　　2007年2月，北京市建委等五部門發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機構(gòu)和境外個人購買商品房的通知》，明確規(guī)定一人只能購買一套住宅。受此影響，購房客群以外籍和港澳臺人士為主的北京高端住宅市場遭受嚴重打擊，雖處于2007年旺市背景下，銷量仍然暴跌至2008年的低迷市況，銷量更是一蹶不振。

　　2009年1月，北京市建委貫徹國務(wù)院穩(wěn)定市場的宗旨，發(fā)布了十五條促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的新政，其中2009年“限外令”的解禁，使受政策影響長達兩年的高端住宅市場可謂久旱逢甘露，市場有望受政策利好重新啟動。

　　高端房迎來利好

　　隨著國際金融環(huán)境的不斷惡化及國內(nèi)經(jīng)濟形勢的日益嚴峻，原本對房地產(chǎn)市場的嚴控政策也出現(xiàn)了松動。在國務(wù)院救市政策的帶動下，“限外令”的解禁，首開全國地方政府救市的先河，也給京城高端住宅市場帶來了福音。至此，長達近兩年的限外政策宣告暫緩。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理王英男認為，救市新政的出臺，對高端住宅市場來說是一大利好，尤其是對存量套數(shù)較大的二至五環(huán)及朝陽區(qū)的重點供應(yīng)區(qū)域，“限外令”的暫緩執(zhí)行有望加速存量滯銷項目的消化，加快銷售資金回籠，在目前的市場形勢下，為幫助開發(fā)企業(yè)增強抗風險能力起到了重要的作用。雖然目前外部經(jīng)濟環(huán)境仍不理想，但是眾多外籍人士對中國的經(jīng)濟仍然看好，尤其是港澳臺居民，在近年來出現(xiàn)了將事業(yè)重心和生活重心向內(nèi)地經(jīng)濟活躍大城市轉(zhuǎn)移的傾向。在這個轉(zhuǎn)移過程中，高檔住宅產(chǎn)品一方面因其高品質(zhì)的產(chǎn)品特點適合自住，另一方面也因其保值、增值能力仍是投資的首選。而限外政策的暫緩執(zhí)行，也符合北京這座國際化大都市在國際經(jīng)濟活動中展現(xiàn)出的開放姿態(tài)，高消費能力、高知識水平群體的大量入住，不僅有助于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能夠促進北京經(jīng)濟的繁榮。

　　高端房沉淀資金高

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到2009年2月1日，北京房地產(chǎn)市場銷售單價在18000元/平米以上的項目共110個，這些項目已取得預(yù)售許可的待售套數(shù)累計26483套，待售面積354.4萬平方米，與截止到2009年2月1日，北京存量住宅總套數(shù)、面積分別為144933套、1880萬平米相比，存量高端住宅的套數(shù)、面積分別占北京總存量的兩成左右。

　　雖然存量高端住宅的市場占比較低，但由于其較高的銷售價格，使得其存量銷售額達到了844億元，而2008年全年北京完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為1908.7億元。與之相比，高端住宅市場沉積的資金占到了2008年總投資額的44%。

　　王英男分析，“限外令”的政策作用導(dǎo)致高端住宅項目的銷量大幅下降，高達844億元的資金沉淀在了高端住宅市場，而沒有得到合理地流轉(zhuǎn)、應(yīng)用，造成了房地產(chǎn)開發(fā)投資的效率低下，部分開發(fā)完成的高端住宅產(chǎn)品空置，這不僅損傷了相關(guān)開發(fā)企業(yè)的投資收益，加大了經(jīng)營風險，同時也是對城市稀缺資源的極大浪費。2009年“限外令”的松綁，有助于開發(fā)高端住宅產(chǎn)品的企業(yè)加快消化存量，特別是位于中心城區(qū)，如CBD板塊、亞奧板塊等核心商務(wù)位置的優(yōu)質(zhì)項目，產(chǎn)品附加值較高，本身市場需求就較為旺盛，“限外令”的解禁更增加了這類項目的需求客群，有助于沉淀資金的消化和再利用。

　　促進別墅市場成交

　　2007年一紙限外令，降低境外人士購房熱情，購房占有比重也一路下滑。據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：境外人士購一手房的占有比重，2006年達到1.3%，2007年則為0.42%，2008年為0.39%。相對購一手房比重的降低，在別墅購房人群中，境外人士的占有比重更是大幅降低，從2006年占比30%左右，下滑到2008年10%左右。

　　這一限外政策的解禁，為境外人士在京購房提供寬松消費環(huán)境，再加上一系列政府刺激樓市政策出臺，更利于境外人士入市購房。在該政策執(zhí)行一個多月時間，據(jù)北京中原豪宅部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示：近一個多月時間，境外人士購別墅咨詢量有所起色。據(jù)記者了解，北京的一些高檔別墅項目，自限外令解禁后，咨詢和看房的外籍人士增多，位于京東的獨棟別墅泰禾紅御，自2008年底開盤至2009年1月，已經(jīng)實現(xiàn)30多套銷售量，銷售額超過3億元。

　　不過，別墅的成交量變化還是不大，還有一些觀望態(tài)勢。受金融危機影響，境外人士在消費方面也有所顧慮，這也是一方面原因。另外，限外令剛剛執(zhí)行，若要看到明顯效果，仍需要一段時日對政策的消化，還要視整體國際經(jīng)濟大環(huán)境的起色程度決定。

　　外籍購房人士顯露興趣

　　由于限外令解禁的新政出臺后不久，遇上了春節(jié)長假，市場上的影響并未立刻凸顯出來。不過，春節(jié)過后，不少中高檔項目也選擇在淡季入市，在一些高檔項目現(xiàn)場，多了一批外籍購房人前來咨詢。

　　地處望京核心區(qū)的合生·麒麟社，連日來接待了不少韓國購房人的咨詢�！跋尥饬顣和�執(zhí)行的推出，使得這部分購房欲望顯現(xiàn)出來，我們所接待的一些外籍客戶中有不少人都表現(xiàn)出濃厚的興趣�！摈梓肷缃哟�人員如此表示。

　　不僅僅是一手房市場感受強烈，在燕莎、CBD、團結(jié)湖等東部中高檔房較為集中的區(qū)域，中高檔二手房市場也感受到了幾絲“暖意”。之前，由于受到“限外令”的影響，東部區(qū)域的一些高檔二手房交易出現(xiàn)了下降。而據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究人員分析，暫停“限外令”將助推這些區(qū)域中高檔房產(chǎn)的成交。不過，北京中原三級市場研究部人士表示，外籍人士購房限制取消，對房產(chǎn)成交量上漲有一定的刺激作用，但由于外籍人士本身在北京存量房的購買人群比例超不過2%，再加上受到金融危機影響，這種刺激作用變得比較有限。如果政策繼續(xù)施行到全球經(jīng)濟復(fù)蘇的話，估計作用會更明顯地顯現(xiàn)出來。