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　　訪21世紀(jì)不動產(chǎn)杭州區(qū)域分部副董事長葉宏偉

　　記者：你如何看待目前杭州樓市這波比較迅猛的降價潮？

　　葉宏偉：杭州房產(chǎn)降價最早從萬科開始，最近杭州本土開發(fā)商也開始大規(guī)模降價，從海天城、西溪山莊到最近的金色錢塘都是這樣。從降價區(qū)域來看，杭州周邊地區(qū)房產(chǎn)降價幅度相對較大，有的樓盤甚至可能出現(xiàn)了虧本銷售的情況。

　　其實，開發(fā)商開始對降價還是有顧忌的。年初政府鼓勵開發(fā)商適度降價，這是一種外部支持。從開發(fā)商來說，受經(jīng)濟(jì)危機影響，去年開始杭州各房產(chǎn)公司銷售情況比較慘淡，也迫切需要降價促銷提高銷售量。從目前降價結(jié)果來看，現(xiàn)在是誰降價誰就賣得動，一些按兵不動的開發(fā)商銷售量就明顯不好。這種結(jié)果鼓勵了更多的開發(fā)商加入降價行列，于是，降價就像傳染病一樣蔓延開來。

　　記者：目前看來，杭州此波降價潮直接刺激了成交量，房市似乎有開始回暖的跡象了，真實情況如何？

　　葉宏偉：從春節(jié)過后到現(xiàn)在，無論是一手房還是二手房的銷量，都有了較大幅度的提升。當(dāng)然這主要也是由于各大開發(fā)商的促銷行為。從中可以看到，老百姓對房子的剛性需求還是比較大的，目前這些買家都是真正需要房子的人，而不是炒家。此前房市變數(shù)較多，百姓都在觀望；最近房子一降價，人們紛紛出手了。

　　人們可能已經(jīng)注意到了，現(xiàn)在杭州四周幾個降價樓盤降價幅度普遍是在7折左右，并且在這個點獲得了不錯的成交量，這說明杭州的老百姓認(rèn)為杭州房價存在30%的泡沫。當(dāng)然，區(qū)域不同，泡沫程度也不一樣。城郊房價大約有30%的泡沫，城區(qū)房價因為有剛性需求的支持，泡沫程度小一些，20%或者10%。對于開發(fā)商來說，降價幅度只有達(dá)到這個臨界點，才會有市場響應(yīng)。

　　目前房市回暖，這主要是成交量的回暖，而不是房價的回暖。另外我還有一個觀點，就是房市的回暖首先是從二手房開始的。從我們公司目前的統(tǒng)計數(shù)字來看，二手房的交易量確實遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于去年，也比一手房要好。

　　記者：目前杭州樓市降價范圍主要在郊區(qū)，你覺得杭州市區(qū)也會出現(xiàn)降價潮嗎？

　　葉宏偉：目前杭州市區(qū)降價現(xiàn)象確實不明顯，有一些優(yōu)惠也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城郊區(qū)塊降價的力度。這主要是因為杭州市區(qū)房子的供應(yīng)量比較小，同時需求比較大。市區(qū)房子買了之后可以出租，有長期的經(jīng)濟(jì)效益；而城郊的房子就很難租出去，租金也比較低。再比如市中心學(xué)區(qū)房需求強勁。種種因素使得杭州市區(qū)購房剛性需求很大。這就意味著杭州市區(qū)房價不太會有大幅的跳水。

　　其實，杭州城區(qū)也有一些樓盤已在打折促銷，像野風(fēng)現(xiàn)代景苑，還有文二路某大盤今年年初基本上八折暗暗促銷，城北某小盤每平方米低于周邊樓盤2000元左右開盤，銷得都不錯。不過城區(qū)樓盤降價幅度不會像郊區(qū)那樣大，這主要是城區(qū)樓市供求關(guān)系決定的。

　　記者：你認(rèn)為杭州樓市沿著目前的態(tài)勢會怎么走？

　　葉宏偉：去年以來，我一直認(rèn)為杭州房價是要下調(diào)的。從3月中下旬開始到4月底，會有更多的開發(fā)商加入到降價中來，會從“個別跳水”演變成“集體跳水”。主要原因是實實在在的降價效果，讓更多的開發(fā)商蠢蠢欲動，而老百姓、政府，包括媒體對開發(fā)商的降價行為也都是有較為正面的認(rèn)知，種種因素都會促使開發(fā)商將降價促銷變成一種習(xí)慣。杭州五月有一個房交會，與其在五月份不如在三四月份降價促銷，占得先機。再次目前很多樓盤降價已經(jīng)改變了區(qū)域房產(chǎn)的定價標(biāo)桿，比如下沙的海天城的降價，直接造成了下沙板塊的房價標(biāo)桿由7000～10000元/平方米變成了5000～7000元/平方米，如果附近其他的樓盤還采用原來的標(biāo)桿定價，那么銷售量肯定上不來。因此，跟著先降價者一起降價會是很多開發(fā)商的選擇。

　　至于下半年杭州樓市的變化，目前還很難判斷。現(xiàn)在開發(fā)商資金鏈都比較緊張，各種政策都還沒有完全明朗化，包括經(jīng)濟(jì)形勢什么時候會好轉(zhuǎn)也很難說。這些都為下半年杭州樓市變化留下了很多不確定性。但是總體上來說，我認(rèn)為今年杭州樓市會比去年要好。這主要體現(xiàn)在成交量上，而不是房價上。(通訊員 黃慶 記者 秦正長)