日前，央行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。隨著央行的再次加息，如何選擇好的房貸產(chǎn)品，理性規(guī)避房貸風險，最大程度地減少利息支出，再次成為供房一族的關(guān)注焦點。
據(jù)了解，目前深圳各銀行在傳統(tǒng)的等額本息和等額本金法之外，紛紛拿起金融創(chuàng)新的武器，比如民生銀行的“按揭開放賬戶”、深發(fā)展的“氣球貸”，光大銀行的固定利率組合房貸產(chǎn)品等，為供房族提供了應對加息的多元化選擇。
民生銀行：按揭開放賬戶，最大程度實現(xiàn)省息
在連續(xù)加息的背景下，目前頗受供房族關(guān)注的綜合房貸理財產(chǎn)品，綜合了靈活還款、循環(huán)授信等多種理財功能。以民生銀行的“按揭開放賬戶”為例，該種產(chǎn)品將存、貸賬戶合二為一，使資金可以在存貸賬戶之間自由流動，在及時滿足突發(fā)融資需求的同時，最大限度降低資金的使用成本，節(jié)省利息支出，從而最終實現(xiàn)資產(chǎn)流動性、收益最大化的目標。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，在同等條件下，相比其它房貸產(chǎn)品，綜合房貸理財產(chǎn)品在節(jié)省利息支出方面優(yōu)勢尤其明顯。
如經(jīng)商的陳先生，新購住宅總價115萬元，在民生銀行辦理了房貸業(yè)務后，貸款7成共計80萬元，期限30年。期間，還款1年后，陳先生做生意賺了60萬元，但只能作為備用金存入活期賬戶；還款2年后，又取20萬元購買一輛轎車。現(xiàn)考慮到利息支出，陳先生想5年還清所有欠款。
按照利息調(diào)整后7.11%的利率，最高下浮15%后陳先生的貸款利率為6.044%，在此情況下，如果陳先生采用普通按揭方式——傳統(tǒng)的等額本息還款法，5年陳先生需支出的總利息為23.39萬元，減去總的活期存款稅后收入1.04萬元，陳先生實際支出為22.4萬元；而如果采用貸生利的方法，5年陳先生同樣要支出18.6萬元左右。
但如果采用民生銀行新推出的“按揭開放賬戶”，5年總共支出僅13萬元左右，相比等額本息法和存抵貸，分別減少支出9.4萬元和5.6萬元，大大減輕了利息負擔。同時，據(jù)悉，由于該行的“按揭開放賬戶”不僅能使資金流動自如、大大節(jié)省利益支出，且因其具備“存貸合一、時間、空間三大開放”的特點，還可隨時隨地通過網(wǎng)上銀行、自動終端實現(xiàn)自助還款。
產(chǎn)品特點：節(jié)省利息支出
深發(fā)展：“氣球貸”低利率與低月供可兼顧
由于我國還沒有實行利率市場化，人民銀行規(guī)定貸款利率最多只能在基準利率基礎(chǔ)上下浮15%。而現(xiàn)在的住房按揭貸款，實際上各銀行都下浮到底了。
而深圳發(fā)展銀行的“氣球貸”的設(shè)計存在一種“低利率”省息的機會。在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長期貸款拆成連續(xù)幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實現(xiàn)輕松省息。據(jù)了解，“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產(chǎn)品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”，房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(如30年)來計算月供。這樣，房貸客戶即可同時享受到短期貸款的低利率和長期貸款的低月供。
譬如，陳先生要借一筆金額為50萬元的15年期按揭貸款。他可在深發(fā)展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計算月供)，然后通過連續(xù)2次的再融資，實際上還是貸款15年。但是通過這樣的轉(zhuǎn)換，貸款利率降低了，本來15年期貸款最優(yōu)惠利率是5.814%，現(xiàn)在5年期“氣球貸”就可以給予5.508%。
深發(fā)展表示，“氣球貸”的目標客戶是計劃中短期持有貸款或房產(chǎn)，但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶：一是計劃持有房產(chǎn)期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內(nèi)換房；二是預期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金；三是收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔高額月供，而到期還款能力較強；四是計劃在中短期將貸款轉(zhuǎn)往它行的客戶，譬如由于利率市場化，其它行有更適合的產(chǎn)品或更優(yōu)惠的貸款利率。
產(chǎn)品特點：低利率和低月供
光大行：首推固定利率組合房貸新品
作為應對加息的產(chǎn)品——固定利率房貸也再次引起關(guān)注。
光大銀行在業(yè)內(nèi)首家推出金額組合／期限組合的固定利率貸款產(chǎn)品(含住房、商用房)，實現(xiàn)固定利率與浮動利率互相轉(zhuǎn)換。光大銀行深圳分行相關(guān)人士指出，固定利率房貸，簡單說就是銀行與借款人約定一個利率，在借款期內(nèi)，不管央行的基準利率或是市場利率如何調(diào)整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。
金額組合固定利率貸款產(chǎn)品即在貸款期限內(nèi)，一部分貸款本金執(zhí)行固定利率，其余貸款本金執(zhí)行浮動利率，可以滿足客戶靈活規(guī)避貸款利率風險的需求；期限組合固定利率貸款產(chǎn)品包括“固定＋浮動”和“固定＋固定”期限組合兩種。這樣，客戶在申請一筆住房或商用房貸款時，可以將貸款期限設(shè)定為兩段：在第一段選擇固定利率的同時，可以根據(jù)利率水平預期，約定第二段為固定利率或浮動利率。通過期限組合，客戶可以延長固定利率貸款期限。“固定＋浮動”期限組合住房貸款期限最長可到30年，“固定＋固定”期限組合住房貸款期限最長可到20年。
產(chǎn)品特點：固定利率，期限可達30年
專家觀點
加息下的提前還貸應理性
在記者采訪過程中，有專家表示，貸款利率上調(diào)，雖然在總額上貸款利息會有所增加，但如果因此而盲目提前償還貸款，機會成本會更高。因為：
A.短時間內(nèi)的突然還貸，易造成資金緊缺，并喪失其他投資獲利機會；同時再向銀行貸款成本會較高，時限較長。
B.此次利率上調(diào)對貸款者特別是金額小的貸款者影響較小，金額50萬元20年期的住房貸款每月僅多支出70多元。
C.為應付利率上調(diào)需多交的利息，可以選擇新一代的銀行還貸產(chǎn)品，隨借隨還，即能省去前往銀行排隊的不便，相比其他房貸還款方式，又最大限度地節(jié)省利息支出，不用為加息煩惱。(廖思琳)
