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“倒按揭”在我國(guó)實(shí)施還需要解決一系列問(wèn)題，譬如國(guó)民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等
★ 本刊記者/郇麗
日前業(yè)內(nèi)傳來(lái)消息說(shuō)，為了運(yùn)作“倒按揭”而成立的幸福人壽保險(xiǎn)公司正在籌備中，保監(jiān)會(huì)等相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)也正在研究具體執(zhí)行方案。這一消息令人們對(duì)于“以房養(yǎng)老”模式的討論再度熱烈起來(lái)。
以房養(yǎng)老？
“倒按揭”也就是“反向住房抵押貸款”，俗稱“以房養(yǎng)老”。是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢(qián)，房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直延續(xù)到房主去世；當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權(quán)人所有。
這一模式是上世紀(jì)80年代中期美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的，之后流行起來(lái)。目前，美國(guó)的倒按揭貸款放貸對(duì)象是62歲以上的老年人。
現(xiàn)在倒按揭在美國(guó)比較流行的主要有三種類型，依據(jù)不同的貸款發(fā)放單位來(lái)區(qū)別：首先是聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款(又稱房產(chǎn)抵押倒按揭貸款)，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類型；其次，是政府擔(dān)保的倒按揭貸款，該貸款由美國(guó)聯(lián)邦全國(guó)抵押協(xié)會(huì)辦理；第三種是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。
倒按揭還有一種“新加坡模式”，60歲以上的老年人將自己的房產(chǎn)抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金，待老人搬出房子或是去世后，房子交由放貸機(jī)構(gòu)處置還貸。
假如國(guó)內(nèi)銀行能夠做“倒按揭”業(yè)務(wù)，那么一名62歲的男性，若擁有一套評(píng)估值為145萬(wàn)元的住房可以抵押給銀行，該男子在有生之年每月大約可得到1萬(wàn)元。不過(guò)，在此間，無(wú)論房?jī)r(jià)上升還是下跌，“倒按揭”月給付額度都不會(huì)發(fā)生變化。
“幸福保險(xiǎn)”欲試水倒按揭
據(jù)悉，幸福人壽保險(xiǎn)公司由中房集團(tuán)前總裁孟曉蘇籌備。孟曉蘇透露，保監(jiān)會(huì)已經(jīng)初步認(rèn)可以保險(xiǎn)公司作為“倒按揭”運(yùn)作實(shí)體的模式，但還未正式進(jìn)入審批程序。因?yàn)槟壳靶腋１ｋU(xiǎn)尚未完成原始股東募集、公司注冊(cè)等籌備工作。據(jù)透露，幸福人壽的籌建情況，目前很順利，其股東構(gòu)成，可能包括一家外資或是臺(tái)資金融機(jī)構(gòu)，注冊(cè)資本金不小于1億元。
業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，決策層愿意新增一家保險(xiǎn)公司運(yùn)作“倒按揭”，而不是直接批準(zhǔn)某一家現(xiàn)有金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)“倒按揭”業(yè)務(wù)，這意味著進(jìn)入這一行業(yè)的資金，不是金融機(jī)構(gòu)的存量資金，而是一部分新資金介入。一旦倒按揭市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，即便造成風(fēng)險(xiǎn)，其可能波及的也只有這一家公司。
國(guó)家發(fā)改委財(cái)經(jīng)司劉建軍透露，按照目前的方案，未來(lái)可以投保此項(xiàng)業(yè)務(wù)的自然人，其年齡將被限制在62歲以上，同時(shí)，還需要對(duì)房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，例如規(guī)定不小于一定的面積，以利于保險(xiǎn)公司收回之后經(jīng)營(yíng)獲利。
據(jù)報(bào)道，2006年年初，南京一個(gè)養(yǎng)老公寓推出了類似的業(yè)務(wù)，在南京市擁有產(chǎn)權(quán)房屋的60歲以上老人，可以將自有房產(chǎn)抵押給銀行，而后便可免費(fèi)入住養(yǎng)老公寓，直至身故。老人身故后，抵押給銀行的房產(chǎn)將歸至該養(yǎng)老公寓名下。
不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，南京的“倒按揭”實(shí)際上僅是一種普通個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，養(yǎng)老公寓是實(shí)際的給付對(duì)象，老人生命存續(xù)期間，養(yǎng)老公寓為其墊付養(yǎng)老費(fèi)用。當(dāng)其身故后，養(yǎng)老公寓成為抵押房產(chǎn)的所有者。在這樣的模式下，養(yǎng)老者實(shí)際上不能領(lǐng)取現(xiàn)金，得到的僅僅是以現(xiàn)金計(jì)價(jià)的各種服務(wù)，細(xì)究起來(lái)并非嚴(yán)格意義上的“倒按揭”。
此外，更關(guān)鍵的是，南京市“倒按揭”的運(yùn)作實(shí)體實(shí)際上并非銀行，而是養(yǎng)老公寓，其破產(chǎn)或者倒閉的可能性遠(yuǎn)大于金融機(jī)構(gòu)。
國(guó)內(nèi)銀行不熱 “倒按揭”
“倒按揭”對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，只要操作得好，應(yīng)該是一個(gè)盈利的好品種，但由于面臨各種問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，推行的難度不小。譬如，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，“倒按揭”卻恰恰相反，隨著時(shí)間的推移風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。
據(jù)悉，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行早在兩三年之前就已經(jīng)開(kāi)始“倒按揭”的研究，但因?yàn)閷?shí)施難度過(guò)大，一直未能付諸實(shí)施。技術(shù)操作上的難度，包括“倒按揭”利率的確定、房產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估、老人生命的預(yù)期等。譬如，“月支付額”是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。而這需要進(jìn)行大量的調(diào)研工作，需要大量的保險(xiǎn)精算人才才能確定。
而對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，當(dāng)投保人實(shí)際壽命超出投保時(shí)預(yù)期壽命時(shí)，仍將按原來(lái)約定繼續(xù)按月給付現(xiàn)金。所以，制約商業(yè)銀行的一個(gè)重要技術(shù)因素是，缺乏預(yù)期壽命測(cè)算經(jīng)驗(yàn)。中國(guó)銀行個(gè)人金融部相關(guān)人員介紹說(shuō)，對(duì)于壽命周期的預(yù)測(cè)估算需要一個(gè)長(zhǎng)期的歷史數(shù)據(jù)作基礎(chǔ)，而目前商業(yè)銀行普遍缺乏相關(guān)的儲(chǔ)備。
除此之外，業(yè)內(nèi)人士還提出一個(gè)根本性的問(wèn)題：我國(guó)住宅的產(chǎn)權(quán)使用期限是70年。在商品房土地使用權(quán)已經(jīng)到期的情況下，如果老人依然活著，那怎么接續(xù)抵押貸款？復(fù)旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，我國(guó)住宅的土地使用權(quán)最長(zhǎng)只有70年，老年人很有可能是還了20～30年貸款后才擁有完整的房屋產(chǎn)權(quán)，如果再向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)例如20年的倒按揭，等到金融機(jī)構(gòu)擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時(shí)間往往也不多了。
商業(yè)銀行對(duì)此問(wèn)題的顧慮也很大。據(jù)農(nóng)業(yè)銀行相關(guān)人員分析，如果實(shí)施倒按揭后，房屋的剩余年限只有不足20年，銀行在支付了費(fèi)用后，發(fā)現(xiàn)最后到手的房子只有地面上建筑物的價(jià)值，而土地價(jià)值幾乎沒(méi)有，那銀行的利潤(rùn)將會(huì)很低。
所以，銀行人士看來(lái)，如果倒按揭實(shí)施的話，最好的方式就是和保險(xiǎn)公司合作，這樣可以利用雙方的優(yōu)勢(shì)。
此外，東亞銀行副行長(zhǎng)褚曉路認(rèn)為，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)講，倒按揭實(shí)施后，銀行將存有大量的二手商品房，不得不面對(duì)房地產(chǎn)的后續(xù)處理問(wèn)題。
資料顯示，在美國(guó)住房交易中，二手房高峰期的交易量幾乎可以達(dá)到整個(gè)房地產(chǎn)交易量的70%～80%，區(qū)域波動(dòng)也不會(huì)很大，這樣估值較為容易。而目前，國(guó)內(nèi)二手房交易量對(duì)比新房市場(chǎng)有著天壤之別。而且，與歐美國(guó)家居民住宅的高質(zhì)量、歷經(jīng)百年不過(guò)時(shí)相比，我國(guó)相當(dāng)部分住宅粗制濫造，質(zhì)量堪憂，有些甚至剛住幾年就墻壁開(kāi)裂、屋頂漏水，這樣的房屋能不能達(dá)到70年使用期限都讓人懷疑。
另外，采用“倒按揭”模式，銀行貸款在一定時(shí)間內(nèi)是不會(huì)產(chǎn)生收益的，只有客戶去世，銀行接管房產(chǎn)時(shí)才會(huì)有收益。因此，這種模式會(huì)降低資本的流動(dòng)性，銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)增加。而當(dāng)前，絕大部分國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行實(shí)行年度考核方式。
復(fù)旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，“倒按揭”還牽涉到稅收的問(wèn)題。能否對(duì)提供倒按揭服務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，未來(lái)可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金，這些對(duì)于商業(yè)銀行能否提供此項(xiàng)金融服務(wù)來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的。
新模式挑戰(zhàn)老觀念
“倒按揭”這種方式在美國(guó)以及歐洲的一些發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)很成熟了，不少老年人將之作為安度晚年的一種有效保障。2005年11月15日美國(guó)倒按揭借貸協(xié)會(huì)宣布，從2006年開(kāi)始，美國(guó)擁有住房的老年人在辦理倒按揭業(yè)務(wù)時(shí)，可以得到房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值更大比例的貸款。
在中國(guó)，隨著家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)水平的提高，“養(yǎng)兒防老”的難度已越來(lái)越大——很多家庭都是獨(dú)生子女，一個(gè)家庭通常要贍養(yǎng)雙方四個(gè)老人，壓力非常大，糾紛也時(shí)常產(chǎn)生。
而房產(chǎn)可能是很多中國(guó)老人最大的一筆財(cái)產(chǎn)，辛苦一生所得的財(cái)富幾乎只換來(lái)了一幢房子，由于要居住，不可能出售或出租，只能留給后人。
但是，當(dāng)這筆財(cái)產(chǎn)交給子女卻得不到他們的照顧時(shí)，那么老人的生活將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”從相關(guān)機(jī)構(gòu)每月領(lǐng)取一定數(shù)額的生活費(fèi)，來(lái)改善自己的生活，這樣更加穩(wěn)定，也會(huì)減輕子女的負(fù)擔(dān)。有關(guān)專家認(rèn)為，“倒按揭”能讓一個(gè)退休老人每月可以有幾千元的收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現(xiàn)金時(shí)，也可解燃眉之急。
民政部前副部長(zhǎng)李寶庫(kù)說(shuō),“以房養(yǎng)老”值得去探索，如果銀行和老年人都覺(jué)得好，也不一定非要把房子留給子女。
不過(guò)，在中國(guó)，這一模式近期顯然還無(wú)法推廣開(kāi)來(lái)。建設(shè)部科技司司長(zhǎng)賴明表示，雖然“倒按揭”在發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國(guó)實(shí)施還需要解決一系列問(wèn)題，譬如國(guó)民觀念的轉(zhuǎn)變、政策法規(guī)的修改等等。 ★
(來(lái)源：中國(guó)新聞周刊 作者：郇麗)
