春節(jié)剛過(guò)，經(jīng)歷短暫“冷卻”的房地產(chǎn)市場(chǎng)重新升溫。事實(shí)上，進(jìn)入2007年，隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，人們對(duì)樓市的熱情一直是有增無(wú)減。眼下，房?jī)r(jià)的未來(lái)走勢(shì)已成為各方關(guān)注的熱點(diǎn)，有人說(shuō)漲，有人說(shuō)跌，相關(guān)部門(mén)的信息口徑也不一，甚至互相矛盾。不確定的因素頗多，對(duì)于有意買(mǎi)房投資的人來(lái)說(shuō)，更像是霧里看花。
投資買(mǎi)房收益率下降
春節(jié)期間，計(jì)劃投資房產(chǎn)的張先生一直猶豫不決。
他于 2006 年年初在北京東部某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套 145 平方米的房子，總價(jià)為 130 萬(wàn)。目前能以 152 萬(wàn)元出售，而當(dāng)下的租金則為 6000 元 / 月。是租還是賣(mài)？他給記者算了一筆帳�！�
如果目前出售的話(huà)，由于該套房屋在營(yíng)業(yè)稅征收期內(nèi)，需要交納營(yíng)業(yè)稅、印花稅、個(gè)稅以及土地增值稅。即總稅費(fèi)＝總出售額 ×（ 5.5 %的營(yíng)業(yè)稅＋ 0.05 %的印花稅＋ 1 %個(gè)稅＋ 1 %土地增值稅) 152×7.55% ＝ 11.476 萬(wàn)。凈收益＝ 152-130-11.476 ＝ 10.524 萬(wàn)。
“實(shí)際上，我所付出的成本還包括當(dāng)初買(mǎi)入時(shí)的契稅(購(gòu)房?jī)r(jià)的 1.5% )、公共維修基金(購(gòu)房?jī)r(jià)的 2% )、物業(yè)、裝修等費(fèi)用。如果再減去這些費(fèi)用，投資收益率僅略高于銀行利率�！� 張先生告訴記者。
“6000元的出租價(jià)格還不錯(cuò)，只是面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)，如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是貸款買(mǎi)房，最怕利率大幅上調(diào)�！� 張先生說(shuō)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年來(lái)，盡管北京市商品房同比增長(zhǎng)幅度為 10% 左右，而租賃市場(chǎng)普通樓房的租賃價(jià)格只上漲了3% 左右，甚至某些區(qū)域因?yàn)楣⿷?yīng)量過(guò)高，租金不升反降。
北京房產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家的副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，近幾年二手房租賃市場(chǎng)基本上處于不溫不火的狀態(tài)，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)很大。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實(shí)，投資性買(mǎi)房人的實(shí)際收益率又要下降。
據(jù)記者了解，很多投資買(mǎi)房的人都面臨著租售兩難的狀況。如果賣(mài)掉，基本沒(méi)怎么賺錢(qián)；出租則風(fēng)險(xiǎn)大，收回成本的時(shí)間太長(zhǎng)。
升值11%才有利可圖
剛過(guò)去的一年，有人稱(chēng)為房地產(chǎn)調(diào)控政策年。經(jīng)過(guò)一系列調(diào)控政策的洗禮，一手房市場(chǎng)的投資比例也在下滑。
北京某房地產(chǎn)中介公司的李女士告訴記者，房產(chǎn)投資要有收益的話(huà)，就要求商品房?jī)r(jià)格漲幅要超過(guò)包括銀行貸款利息、個(gè)人所得稅稅率、營(yíng)業(yè)稅稅率、契稅稅率以及其他手續(xù)費(fèi)在內(nèi)的總和。在一次性付款的前提下，目前購(gòu)買(mǎi)一套普通住宅進(jìn)行投資的最低交易成本大概是11 %。也就是說(shuō)，房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前必須要升值超過(guò) 11 %才有利可圖。
有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，目前投資房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)已越來(lái)越高，而更大的風(fēng)險(xiǎn)則來(lái)自銀行貸款利率上調(diào)。目前，利率上調(diào)所造成的成本上升已開(kāi)始顯現(xiàn)。2006年4月 28日、8月19日，央行先后兩次宣布貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個(gè)百分點(diǎn)。若按目前一年期貸款基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算，假設(shè)買(mǎi)一套60萬(wàn)元的住房，貸款40萬(wàn)元，期限30年，僅利息就近48萬(wàn)元。
“從我的研究來(lái)看，利率一般是隨GDP增長(zhǎng)率上下波動(dòng)2%，無(wú)論發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)還是新興的市場(chǎng)都是如此。我國(guó)的GDP增長(zhǎng)一直在9%，利率應(yīng)該在11%左右�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融制度室主任易憲容告訴記者，“利率逐步上調(diào)，債務(wù)負(fù)擔(dān)必然增加�！�
另一方面，從國(guó)際通行的房屋“租售比”來(lái)看，也顯示目前投資買(mǎi)房存在風(fēng)險(xiǎn)。
胡景暉告訴記者，在朝陽(yáng)區(qū)的CBD核心地帶，富力城的兩居室租金在 3500 元 / 月，房?jī)r(jià) 96 萬(wàn)元左右，租售比在為274∶1 ，而現(xiàn)代城也差不多在271∶ 1 。均已超出國(guó)際警戒線(xiàn)20-30% 。
“這就意味著，如果單純投資買(mǎi)房的話(huà)，依靠租金收益，買(mǎi)房人將在 30 年左右的時(shí)間內(nèi)收回投資。而國(guó)際公認(rèn)的二手房租售比警戒線(xiàn)是 1∶200 。顯然購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)加大了，畢竟未來(lái)30年內(nèi)不確定性因素太多了。”胡景輝說(shuō)。
預(yù)計(jì)將有新政出臺(tái)
對(duì)投資買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，最大的風(fēng)險(xiǎn)還在于政府的政策導(dǎo)向。
國(guó)家發(fā)改委在剛剛發(fā)布的調(diào)查報(bào)告中指出，2006 年國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中還存在不少困難和問(wèn)題。突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房?jī)r(jià)和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯。
據(jù)國(guó)家發(fā)改委最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，北京房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù) 17 個(gè)月上漲，去年，北京房?jī)r(jià)更是創(chuàng)下了連續(xù)7個(gè)月兩位數(shù)增長(zhǎng)的紀(jì)錄，位居各大城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最前列。
1月26日 ，北京市市長(zhǎng)王岐山在總結(jié) 2006 年政府工作時(shí)坦言，北京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，政府將采取措施抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。
這些都預(yù)示著可能有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺(tái)。
北京市社科院、社科院社科文獻(xiàn)出版社1月底發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，北京市房?jī)r(jià)將逐步趨于穩(wěn)定，并于 2-3 年后開(kāi)始下降。研究者認(rèn)為， 2008 年以后以下幾個(gè)因素——開(kāi)征物業(yè)稅、購(gòu)房實(shí)名制、人民幣升值、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房等，都可能會(huì)對(duì)當(dāng)前過(guò)熱的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響，并且在一定程度上抑制房?jī)r(jià)上漲甚至拉低房?jī)r(jià)。
北京市房協(xié)的蔡金水認(rèn)為：“物業(yè)稅的開(kāi)征，會(huì)帶來(lái)購(gòu)房容易養(yǎng)房難，手頭有多套房屋的人會(huì)因養(yǎng)房費(fèi)用的增加而拋房，促進(jìn)房屋資源的再分配，有利于打擊‘炒樓’者的‘積極性’�！�
前一段時(shí)間北京市政府頒布的“禁商令”也分流了一部分商戶(hù)，這對(duì)許多處于中心地段的住宅來(lái)說(shuō)，租金價(jià)格上升的空間已經(jīng)不大。而最近輿論關(guān)注的大戶(hù)型持有稅也會(huì)加大買(mǎi)房的持有成本，這也無(wú)形中增加了投資性買(mǎi)房的風(fēng)險(xiǎn)。
某房產(chǎn)網(wǎng)站的編輯王迎新認(rèn)為，現(xiàn)在個(gè)稅是兩種征收方式任選，如果取消 1 %的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行 20 %的標(biāo)準(zhǔn)，屆時(shí)對(duì)投資者的打擊將是致命性的。而且長(zhǎng)線(xiàn)投資需要漫長(zhǎng)的等待升值的過(guò)程。如果投資者把一大筆資金投入到房產(chǎn)中，一旦出現(xiàn)意外需要現(xiàn)金時(shí)，折現(xiàn)就很困難，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)則損失很大。
種種跡象表明，買(mǎi)房投資的收益已經(jīng)變小，短期投資因?yàn)槎愂赵黾淤I(mǎi)賣(mài)雙方都沒(méi)有占到“便宜”，長(zhǎng)線(xiàn)投資則因政策變動(dòng)而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)比較大。（李忠峰）
