“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。這是記者昨日在市建委發(fā)布的購房風險提示中看到的。
合法新房網上能查
針對當前房地產交易市場中影響交易安全，損害交易當事人合法權益的問題，市建委昨日發(fā)布《關于購房有關問題的風險提示》。其中明確指出，不要購買無產權的或房屋權屬有爭議糾紛的房屋，例如宣傳為“使用權”、“鄉(xiāng)產權”、“小產權”的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續(xù)。
市建委同時提醒廣大消費者，在購買房屋前請一定要驗看該房產的合法證件。期房應驗看開發(fā)企業(yè)的《商品房預售許可證》，現(xiàn)房驗看該房產的《房屋所有權證》。消費者可登錄北京市房地產交易管理網(www.bjfdc.gov.cn)查詢合法項目的相關信息。
使用權可變更為產權房
信一天不動產、北京中原等多家房產中介公司統(tǒng)計資料顯示，使用權房產在整個業(yè)務當中的比例只占到1%-2%，而且，交易都是相互換房的形式進行。不過，信一天不動產的相關負責人告訴記者，使用權房屋的產權單位一般會在每年初發(fā)一次公告，使用人可以拿單位工齡介紹信到房管所或產權單位的房管科參加房改，補交完相應費用后就可以變更為合法的產權房了。
產權房買賣合同無效
大成律師事務所吳建中律師告訴記者，在農村，土地歸集體所有，在其中的宅基地上，村民修建房屋居住，也沒有繳納土地出讓金等。如果要在農村集體所有的土地上興建商品房出售，就必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人，然后國家以頒發(fā)房屋所有權證書的形式確認購房人對該房屋的產權。因此，從法律上說，鄉(xiāng)產權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產權證”是不具有商品房產權證的法律效力的。
吳律師強調，如果已經與房地產開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質上是無效合同。根據《合同法》規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任�！奔词归_發(fā)商違約，由于合同無效，購買人的權利也將無法得到保障。而且鄉(xiāng)產權房不能合法進行產權轉讓。更為嚴重的是，趕上這塊地國家規(guī)定不允許蓋住房或是該房屋所在的土地被征用，您買的房子可就是“拆了沒商量”！
【名詞解釋】
使用權：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。為房管局或單位所有，與使用權房主是長期租賃關系，產權單位不能隨便收回，即使收回也會對使用權人進行補償。在遇到房屋拆遷時，使用權的房屋在變成產權房后，能獲得補償款。使用權房房主的親屬，與其居住滿2年以上，可辦理繼承手續(xù)。
鄉(xiāng)產權：是指購買在農民集體土地上建設的房屋，由享有該土地所有權的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經濟聯(lián)合社或村經濟合作社的機構制作頒發(fā)權屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產權房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產權證”是不具有商品房產權證的法律效力的。
小產權：產權本無大小之分，小產權的解釋目前說法不一。其中有一種解釋，指的也是鄉(xiāng)產權的房屋。
使用權變更為產權房要交多少錢？
假設和平里附近一套使用權房面積56平方米、建成年代為1988年的使用權房，如果能換成產權。首先是樓齡的折舊，按每年折2%計算，那么該套房屋的折舊＝1560元／平方米×５6平方米×３8%＝33196.80元；然后計算工齡折價，工齡折價＝工齡×工齡系數(shù)，以買方夫婦雙方工齡之和計，并以50年為上限，按50年計，工齡系數(shù)700-900元／年，按平均800元／年，則工齡折價＝50年×８00元／年＝40000元；最后，計算需要補交的價款＝1560元／平方米×５6平方米-33196.80元-40000元＝14163.20元。即買方要交給房管部門14163.2元，才能變?yōu)楫a權性質。（蔡雪婧）
