房貸利率又漲了,面對不到一年時間內(nèi)連續(xù)三次加息,許多家銀行已經(jīng)推出的固定利率房貸開始受到市民的關(guān)注和追捧。自央行2007年3月18日加息后,一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點,由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%;其他各檔次存貸款基準利率也作出相應調(diào)整。
由于不斷上漲的利率加大了貸款買房者的還款負擔,各家銀行相繼推出了各種產(chǎn)品來回避加息后的還款負擔,如固定利率住房貸款、雙周供、接力貸等。其中,固定利率房貸成為購房者關(guān)注的產(chǎn)品。尤其是此次利率上調(diào),更激發(fā)購房者對固定利率品種的關(guān)注。
在國內(nèi),繼光大、招行和建行相繼推出固定利率房貸產(chǎn)品后,農(nóng)業(yè)銀行也在正式推出了固定利率個人住房貸款產(chǎn)品。盡管在連續(xù)加息的形勢下,前去轉(zhuǎn)換固定利率房貸的客戶也日漸增多。但從較早開辦該項業(yè)務的銀行看,該項業(yè)務近兩年推廣還不理想。如光大南京分行全年的房貸總量中,選擇固定利率的只有幾十筆,而建行去年在江蘇省只做了600筆,在全年120億的房貸業(yè)務中只占很小的一塊。有人算了一筆賬,經(jīng)過四次上調(diào),房貸利率不經(jīng)意間從5%出頭走到了6.7%,如果兩年前選擇固定利率貸款,50萬元的房貸每年可節(jié)省利息支出近8000元,三年減少兩萬多元利息支出。
前中國社科院金融研究所易憲容博士認為,銀行固定利率房貸的推出,只是增加了一些房屋貸款的信貸產(chǎn)品,讓購房者多一些選擇。至于選擇哪些信貸產(chǎn)品,首先要看固定利率與浮動利率在水平和期限方面的差異性,這取決于金融市場環(huán)境,比如市場是處于利率上升周期還是下降周期,取決于財務狀況及對利率負擔的計算,這樣才能預算出兩種利率水平的成本高低。這沒有一個固定的模式。
的確,盡管固定利率房貸增加了銀行貸款的品種和市場,但從另一個角度來說,固定利率房貸增加了利率風險控制難度,也增加了銀行的運作成本。一旦市場利率升高,這部分貸款資產(chǎn)的市場價值將會下降。此時,商業(yè)銀行的固定利率貸款資產(chǎn)不管是繼續(xù)持有,還是在二級市場上出售,這種損失均會發(fā)生。
對購房者來說,房貸品種有了新的選擇,更為靈活了,但同樣意味著增加了控制利率風險的難度。有了固定房貸利率,貸款人便可以根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況和風險承受能力,以及今后一段時期的宏觀利率判斷,對貸款品種進行選擇。但如果貸款人判斷失誤,尤其是對銀行的固定利率定得比未來幾年央行調(diào)整的利率水平還要高,借款人便要支付更多的利息。
市場一直預測利率處于加息周期中,在此背景下,如果銀行實行固定利率房貸,銀行和購房者到底要承擔多大的風險呢?專家的看法是,固定利率房貸,對銀行、購房者都是一把雙刃劍。最終誰是贏家,還要看利率、風險評估水平。盡管固定利率房貸的推出,在理論上并沒什么障礙,但在操作上卻受制于三大瓶頸:一是商業(yè)銀行利率風險定價能力。固定利率產(chǎn)品無疑鎖定了貸款人的利率風險,但商業(yè)銀行的利率定價也需要通過風險精算。二是分散利率風險的金融工具欠缺。商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品的推出,有賴于相關(guān)配套金融產(chǎn)品的出爐。如利率期權(quán)產(chǎn)品,利率遠期、掉期產(chǎn)品,只有與房貸期限相匹配的相關(guān)衍生產(chǎn)品出現(xiàn)后,商業(yè)銀行固定利率房貸產(chǎn)品才有機會分散未來不可預知的利率變化風險。三是對市場調(diào)研的不足,目前尚不可知購房者對這一產(chǎn)品的接受程度。盡管目前市場預期利率處于上升周期中,但仍沒有一個對利率變動較為準確的把握,固定利率未必比浮動利率好。
相比之下,目前國內(nèi)融資成本比較低,是銀行推出固定利率房貸的好時機。但固定利率房貸僅是作為浮動利率的補充,僅能滿足部分群體的需求,不會成為主流,而且,固定利率比較適用于短期或者階段性短期房貸,不會出現(xiàn)長期固定利率。因此,貸款購房者要根據(jù)對未來經(jīng)濟的趨勢進行綜合判斷。如果預期通貨膨脹增大,經(jīng)濟發(fā)展迅速,應采用固定利率;如果預期通貨膨脹減小,經(jīng)濟發(fā)展緩慢,那么應采用浮動利率。從消費維權(quán)角度看,購房者屬于信息弱勢群體,從目前購房者的個人專業(yè)水平來看,很難比較準確預測到未來房貸利率的變化,銀行有必要事先進行詳細的風險告知?傊,消費者須認真分析,理性選擇,選擇適合自己的一種住房貸款方式。(吳學安)