王先生夫婦剛剛迎來(lái)了家里的第3個(gè)成員。寶寶誕生后，原先的兩房就顯得有點(diǎn)擁擠。于是，王先生決定置換成三房。多次看房后，王先生看中了閔行“萬(wàn)源城”的一套二手房源。因?yàn)榉繓|急于回籠資金，房源的掛牌均價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了500元/平方米。王先生看房后，對(duì)位置、交通都比較滿(mǎn)意，隔了兩天帶著家人去再次看房準(zhǔn)備付定金的時(shí)候，卻被中介告知，房源已經(jīng)出售。而當(dāng)王先生詢(xún)問(wèn)同類(lèi)房源的時(shí)候，卻已很難找到相同性?xún)r(jià)比的房源了。
買(mǎi)房“伯樂(lè)”：高性?xún)r(jià)比房源如何找
價(jià)格低于區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)平均價(jià)，地段良好，又具有升值潛力的高性?xún)r(jià)比房源本就不多，一旦掛牌又很快就會(huì)被買(mǎi)走。那么，如何才能在上萬(wàn)套房源中及時(shí)找出性?xún)r(jià)比較高的房源呢？專(zhuān)家提醒，有購(gòu)房意向的消費(fèi)者要時(shí)刻保持市場(chǎng)的敏感度。
首先，不妨到中介的門(mén)店多跑多看。和中介門(mén)店有較好的溝通后，如果恰巧有高性?xún)r(jià)比的房源掛牌，就能及時(shí)得到相關(guān)情報(bào)。同時(shí)，如果放心的話，購(gòu)房者可以將自己的個(gè)人信息和比較精確的目標(biāo)房源留在中介公司備案，一旦有了合適的房源，中介人員就會(huì)打電話通知，但是，高性?xún)r(jià)比的房源具有賣(mài)得快、房源稀少的特征，中介公司的工作人員也不可能每次都無(wú)一疏漏地在第一時(shí)間把信息告訴你，所以，多打電話詢(xún)問(wèn)，多跑門(mén)店和工作人員混個(gè)臉熟，也是非常重要的。
其次，要多留意市場(chǎng)信息，關(guān)注市場(chǎng)。市場(chǎng)一直在變化之中，只有多關(guān)注市場(chǎng)才能知道市場(chǎng)當(dāng)前的價(jià)格水平。如果有了較為合適的房源，就可以將房源的價(jià)格和市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，最終確定自己的心理價(jià)位。
同時(shí)，關(guān)注市場(chǎng)還有利于購(gòu)房者對(duì)各區(qū)域的市場(chǎng)總體把握，買(mǎi)家在買(mǎi)房綜合考慮的時(shí)候心里就能有個(gè)底。
性?xún)r(jià)比需要“比”出來(lái)
經(jīng)歷了前幾年樓市起伏的洗禮，消費(fèi)者越來(lái)越理性越來(lái)越實(shí)惠，買(mǎi)東西總總要講求性?xún)r(jià)比，買(mǎi)房也是一樣。那么什么樣的二手樓盤(pán)性?xún)r(jià)比才算高？送天井、送陽(yáng)臺(tái)就算性?xún)r(jià)比高了嗎？或者樓盤(pán)的單價(jià)或總價(jià)價(jià)格比較低，就能算是高性?xún)r(jià)比了呢？高性?xún)r(jià)比究竟“高”在哪里？業(yè)內(nèi)人士表示，性?xún)r(jià)比是“比”出來(lái)的。
所謂的高性?xún)r(jià)比是一個(gè)綜合的概念，包括房源的價(jià)格、區(qū)位、綜合品質(zhì)、設(shè)施配套條件、戶(hù)型環(huán)境和物業(yè)管理等多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，其中最重要的是價(jià)格、區(qū)位、交通和環(huán)境方面的比較。簡(jiǎn)單地說(shuō)，普通購(gòu)房者衡量樓盤(pán)性?xún)r(jià)比應(yīng)該考慮幾個(gè)方面：價(jià)格合不合適，區(qū)位是否具有發(fā)展空間，交通等配套方不方便，樓盤(pán)品質(zhì)好不好。從這幾個(gè)方面對(duì)房源進(jìn)行橫向和縱向的比較。
根據(jù)滬上各大中介公司的成交情況，目前，一些性?xún)r(jià)比比同類(lèi)樓盤(pán)高的房源，尤其是位于中環(huán)線附近，如浦東的三林、高行等區(qū)域，單價(jià)在8000-10000元/平方米的房源，幾乎每次都是掛牌不久就被買(mǎi)家“搶”走。如閔行的“萬(wàn)源城”、浦東的“金誼河畔”都屬于此類(lèi)房源。而一些單價(jià)稍微低于市場(chǎng)價(jià)格的樓盤(pán)，買(mǎi)家往往稍一猶豫，便會(huì)錯(cuò)失買(mǎi)進(jìn)的機(jī)會(huì)。
根據(jù)分析，目前全市的新增房源65%都在外環(huán)附近甚至以外，而今年又是改善型需求為主，大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于區(qū)位的要求都較高，因此中環(huán)線附近，旁邊有軌道交通，或者半年到一年間軌道交通即將通車(chē)區(qū)域的二手房源就難免成了上手的香餑餑。
單一區(qū)域橫向比較：價(jià)位最關(guān)鍵
一手房對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商定價(jià)是多少就是多少，并沒(méi)有多少的談判余地。二手房交易市場(chǎng)就較為復(fù)雜多變。在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)家跟賣(mài)家根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求關(guān)系估算自己的心理價(jià)位，并通過(guò)談判、討價(jià)還價(jià)，最終確定交易成交價(jià)格。因此，即使是同區(qū)域同類(lèi)型的二手房源，價(jià)格也可能會(huì)相差不少。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的意見(jiàn)，二手房源的性?xún)r(jià)比高不高，首先就需要看房源的價(jià)位如何。如果周邊同類(lèi)樓盤(pán)的單價(jià)都在13000元/平方米，而一套房源的單價(jià)在12500元/平方米，那么這套房源相對(duì)于其他房源來(lái)說(shuō)，就屬于性?xún)r(jià)比比較高的。只有價(jià)格到位了，才能算是具有高性?xún)r(jià)比的房源。
目前，這類(lèi)房源主要來(lái)自于一些前期的投資者和急于回籠資金的賣(mài)家，如目前股市火爆，一些賣(mài)家便通過(guò)賣(mài)房來(lái)進(jìn)行炒股。他們急于將手頭的房源脫手，所以給出的掛牌價(jià)格會(huì)根據(jù)具體的市場(chǎng)情況相應(yīng)調(diào)低。但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)類(lèi)投資者在目前的市場(chǎng)已不成氣候，而急于回籠資金的賣(mài)家又只在少數(shù)，因此，想要找到這類(lèi)房源還是很困難的。
相同價(jià)位縱向比較：區(qū)位決定未來(lái)發(fā)展
在考慮價(jià)格的同時(shí)，區(qū)位是房源性?xún)r(jià)比的另一個(gè)重要參考指標(biāo)，決定著房源的未來(lái)發(fā)展走勢(shì)。
買(mǎi)房是一件慎重的事，因此對(duì)未來(lái)要有一定的預(yù)計(jì)和估算。有些購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)二手房是為了階段性居住，將來(lái)還要出售或出租，這就需要對(duì)所購(gòu)二手房未來(lái)出售或出租的市場(chǎng)行情有預(yù)先的判斷，這時(shí)候房源的地段和區(qū)位就很重要。如果是同樣的價(jià)格，但是區(qū)位比較良好，或者未來(lái)的發(fā)展空間比較大，那么相比之下，性?xún)r(jià)比就比較高了。
同時(shí)，區(qū)位還往往和房源的交通有關(guān)。如楊浦區(qū)具有較為成熟的居住氛圍，軌道交通8號(hào)線年底通車(chē)的利好消息一出，就吸引了當(dāng)?shù)匾约安糠謥?lái)自虹口、浦東的改善型購(gòu)房者。房齡在5年以?xún)?nèi)的兩房和三房需求比較大，尤其是靠近公園或是軌道交通旁邊的次新樓盤(pán)受到關(guān)注。雖然，價(jià)格最近有了一定的調(diào)整，但是相對(duì)于整個(gè)上海二手房市場(chǎng)目前的價(jià)格水平而言，性?xún)r(jià)比相對(duì)還較高。不過(guò)此類(lèi)房源基本消化完畢，目前市場(chǎng)上的供應(yīng)較少。
個(gè)人行為：一千個(gè)人眼中的一千個(gè)標(biāo)準(zhǔn)
“一千個(gè)人眼中有一千個(gè)哈姆雷特”，高性?xún)r(jià)比的樓盤(pán)也是一樣。老年人需要養(yǎng)老，靠近醫(yī)院的房源性?xún)r(jià)比就比較高；孩子需要上學(xué)，父母會(huì)選擇學(xué)區(qū)房。買(mǎi)賣(mài)二手房是個(gè)人行為，除了價(jià)格、區(qū)位、交通這些高性?xún)r(jià)比房源的共性，樓盤(pán)品質(zhì)和周邊環(huán)境是否符合買(mǎi)家需要也是選擇性?xún)r(jià)比房的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。
目前，因?yàn)樾?hù)型適合自住，同時(shí)易于保值，市場(chǎng)上不少人都選擇購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型房源。專(zhuān)家提醒，小戶(hù)型并不一定就意味著高性?xún)r(jià)比。雖然小戶(hù)型的總價(jià)較低，但是買(mǎi)家還是需要將小戶(hù)型的單價(jià)與區(qū)域內(nèi)的價(jià)格水平進(jìn)行比較。
同時(shí)，要注意小戶(hù)型的戶(hù)型結(jié)構(gòu)是否通透。一些房齡較長(zhǎng)的房源正對(duì)走道，會(huì)對(duì)采光等造成一定影響。
