近年來,房地產(chǎn)投訴和糾紛持續(xù)上升,據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,投訴量已居第一位。各式各樣的房地產(chǎn)糾紛風(fēng)起云涌,大小房產(chǎn)公司均無幸免。同時,由二手房交易引發(fā)的糾紛也非常多。這些糾紛可以歸為以下幾類:
中介公司侵權(quán)或違約
中介公司侵權(quán)或違約主要有兩種形式:非法攫取差價和不實宣傳或承諾。
非法攫取差價。中介公司利用委托方的信息不對稱,在不轉(zhuǎn)移所有權(quán)的情形下,壓低賣方出售價,提高買方購買價,除收代理費外,又攫取差價,甚至這種差價能達到10萬元以上。筆者認為,中介公司此種行為違背了誠實信用原則,構(gòu)成了不當(dāng)?shù)美,委托方依法可向法院或仲裁機構(gòu)主張合法權(quán)利。
不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務(wù)作不實宣傳或承諾。中介公司為爭取業(yè)務(wù)往往不擇手段,例如,為銷售房子,隱瞞房子的隱蔽缺陷(例如樓下有水泵房、噪音超標(biāo)),委托人可依法追究中介公司的違約責(zé)任或締約過失責(zé)任。
對于消費者而言,規(guī)避二手房交易風(fēng)險的最好途徑,筆者認為是找一家品牌中介公司。因為品牌本身就代表了誠信,代表了知名度和美譽度。
委托人“跳單”
在中介行業(yè),委托人“跳單”是常見的現(xiàn)象,所謂“跳單”就是委托人(包括賣方和買方)在一個中介公司接受了服務(wù),并達成了購買的意向,由于委托人想少付或不付中介服務(wù)費,從而轉(zhuǎn)到另一個中介公司完成交易!疤鴨巍笔俏腥瞬徽\信和嚴(yán)重違約的一種表現(xiàn),當(dāng)然究其原因是委托人受利益的驅(qū)動,以及一些中介公司違反《反不正當(dāng)競爭法》壓價銷售造成的。這樣的案件雖然經(jīng)常發(fā)生,但由于缺乏相應(yīng)的證據(jù),中介公司往往束手無策,筆者高興地看到21世紀(jì)不動產(chǎn)信宜加盟店憑借規(guī)范的操作、充足的證據(jù)打贏了全國“跳單”第一案,弘揚和全面解釋了誠信,即中介公司要誠信,委托人(消費者)同樣要誠信。
房源獨家委托
以美國為例,房屋的交易對象主要是存量房(即二手房的交易)。美國的房源基本上都是獨家委托,擁有此房源的經(jīng)紀(jì)人會把此房源的詳細信息通過MLS(多重房源上市系統(tǒng))上傳到網(wǎng)站上,不論此房屋最終在哪里完成交易,最早開發(fā)此房源的經(jīng)紀(jì)人都能分到他應(yīng)得的傭金。21世紀(jì)不動產(chǎn)進入中國后,就大力推行房源獨家委托,為委托人提供更優(yōu)質(zhì)更高效的服務(wù)。現(xiàn)在推廣這種發(fā)達國家普遍采用的先進委托方式的主要障礙是委托人不誠信,在獨家委托合同有效期內(nèi),又同時簽訂多份委托合同。
信息披露
房屋的買賣非常復(fù)雜,房屋交易中的信息不對稱問題非常嚴(yán)重。例如,房屋近期內(nèi)是否會拆遷,房屋近期是否有人死亡等等,這些問題對買方來說是非常重要的。我國由于信息披露不全導(dǎo)致的糾紛非常多,筆者就曾辦理過一個案件,一房屋連續(xù)發(fā)生兩次交易,兩戶人入住后丈夫都非正常死亡了,此時的業(yè)主又想把房子賣掉,賣方(業(yè)主)隱瞞了此房屋內(nèi)多次死人的實情,買方在不知情的情況下購買了此房屋,最后雙方發(fā)生了糾紛,買方認為這是“兇宅”,如果知道實情,根本就不會購買,買方要求撤銷買賣合同。發(fā)生此糾紛的原因就是我國缺乏房屋買賣的強制性信息披露制度,筆者建議相關(guān)部門應(yīng)借鑒美國買賣房屋強制性信息披露制度,降低不確定性,減少糾紛的發(fā)生,確保交易的安全。(葉宏偉 作者系浙江大學(xué)房地產(chǎn)投資研究所博士、浙江六和律師事務(wù)所律師)