“交易稅費(fèi)算得我頭都大了,買這套房我和業(yè)主各要交多少稅費(fèi)?房產(chǎn)證、國(guó)土證應(yīng)該去哪里辦理?交定金時(shí)除了寫收據(jù)之外,要不要簽合同?”近日,市民薛女士給本報(bào)打來(lái)多個(gè)咨詢電話,咨詢二手房交易的相關(guān)問題。
業(yè)內(nèi)人士表示,目前佛山有近半二手房是由買賣雙方自主成交的,買家在慳錢之余還應(yīng)注意其中存在的諸多風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)交易程序不甚明了,初次涉及房產(chǎn)買賣的業(yè)主和買家總是會(huì)出現(xiàn)一些矛盾,甚至是經(jīng)濟(jì)糾紛。
現(xiàn)象:
買賣房產(chǎn)不知稅費(fèi)幾何
家住金魚街的薛女士就為買房辦證的事情發(fā)愁。前幾天,不明二手房交易程序的她給本報(bào)熱線打來(lái)多個(gè)咨詢電話,詢問辦理房產(chǎn)證、按揭以及交易稅費(fèi)的問題。
薛女士告訴記者,賣方對(duì)二手房交易也是一竅不通,平時(shí)兩個(gè)人都比較忙,現(xiàn)在定金交了半個(gè)多月,連辦證的程序也沒搞清楚。交了1萬(wàn)元定金也僅僅寫了張收據(jù),關(guān)于違約責(zé)任、分擔(dān)稅費(fèi)等問題也沒有作出明確約定。
“本來(lái)想不通過中介買房可以省下幾千元,但自己去跑辦證、交納稅費(fèi)等也太繁瑣了。畢竟對(duì)方不是可以完全信賴的人,如果發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛怎么辦?”薛女士說(shuō)。
支招:
二手房辦證程序分三步走
業(yè)內(nèi)人士楊先生告訴記者,在佛山近半二手房交易不是通過中介完成的。
那么,完整的辦證、交納稅費(fèi)的程序應(yīng)該是怎樣的呢?記者采訪了中介一線從業(yè)人員,以禪城區(qū)為例,為初次買房的“自助型”買家支招。
簽訂合同。下定金,核實(shí)產(chǎn)權(quán),簽訂《認(rèn)購(gòu)書》。如果房產(chǎn)性質(zhì)是房改房,并且沒有二次補(bǔ)價(jià)的,則需要到禪城區(qū)房改辦補(bǔ)齊增值款,取得上市確認(rèn)書。如果需要辦理按揭貸款,則要先簽訂貸款合同,并提供按揭所需資料。上述事項(xiàng)完畢之后,簽訂買賣合同。
交易審查。簽訂合同之后,送件到禪城區(qū)房產(chǎn)交易所進(jìn)行交易審查。核準(zhǔn)過戶之后,買賣雙方到交易所辦理交易結(jié)案手續(xù)。再送件到地稅部門辦理核準(zhǔn)免稅證明,需要按差額交稅的則要提供差額交稅的憑證。完成上述步驟即可遞件到國(guó)土資源局進(jìn)行審核辦證。
辦理兩證。審核之后,買方則可到國(guó)土局領(lǐng)取國(guó)土證。如果交易房產(chǎn)尚未交納土地出讓金,則需根據(jù)國(guó)土收件上的日期到國(guó)土局和財(cái)政局繳納土地出讓金和契稅。契稅繳納完畢之后即可到交易所辦理房產(chǎn)證。
提醒:
要小心三大問題
據(jù)記者了解,產(chǎn)權(quán)不清、合同約定不細(xì)致、違約責(zé)任不明確等是造成糾紛的主要來(lái)源。要避免此類情況,就要對(duì)癥下藥,在交易過程中注意下述問題。
注意一:查清產(chǎn)權(quán)
引發(fā)產(chǎn)權(quán)糾紛的因素主要有三類:一是買賣不準(zhǔn)出售的房屋,如被法院查封的房屋;與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋;屬于拆遷范圍的房屋;已作為抵押物的房屋等;二是夫妻雙方僅一方同意出售,或夫妻離異后對(duì)房產(chǎn)判決不明的房屋;三是還處于租賃狀態(tài)下的房屋。你可以到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查,以確定該房屋是否存在限制轉(zhuǎn)讓或禁止轉(zhuǎn)讓的情況。
注意二:細(xì)簽合同
簽約是嚴(yán)肅的法律行為,一旦在合同上簽字蓋章,就要受合同約束,違反約定就得承擔(dān)法律責(zé)任。上下家任何一方在簽訂買賣合同時(shí),至少要保留一份對(duì)方身份證明的復(fù)印件,并仔細(xì)查看合同條款,確認(rèn)沒有留下空白條款;只有自己有能力履行合同條款時(shí),方能簽字蓋章。
注意三:明確違約責(zé)任
一旦發(fā)生糾紛,一紙合同就是最有力的維權(quán)“武器”,因此違約責(zé)任的約定十分必要。交易稅費(fèi)的分擔(dān)、付款方式和時(shí)間、交房時(shí)間、戶口遷移、產(chǎn)權(quán)過戶等等一系列可能發(fā)生變數(shù)的問題,應(yīng)盡量在違約責(zé)任一欄中一一列明。如果交易結(jié)束而上述問題解決不善的話,再來(lái)處理糾紛會(huì)更加困難。(黃露 陳棟)