去年5月30日，國(guó)家出臺(tái)了國(guó)六條政策，其中“90/70”的規(guī)定對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響。如今一年過(guò)去了，北京的小戶型市場(chǎng)供應(yīng)情況如何呢？記者近日對(duì)目前推向市場(chǎng)的小戶型項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)小戶型產(chǎn)品仍然是供不應(yīng)求。國(guó)家發(fā)改委日前公布數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)表明“90/70”的硬性指標(biāo)還遠(yuǎn)沒(méi)有落實(shí)。
小戶型入市遭搶購(gòu)
今年以來(lái)，新政后的小戶型項(xiàng)目緩慢入市，早一點(diǎn)的有東亞望京中心、壹線國(guó)際等，進(jìn)入五六月份以來(lái)，包括旭輝·奧都、金泰·先鋒、尚東閣、珠江·奧古斯塔城邦等項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)盤。從下列四個(gè)項(xiàng)目的熱銷不難看出，小戶型項(xiàng)目受消費(fèi)者追捧的程度。
東亞望京中心：地處望京核心區(qū)，望京中軸路廣順南大街和阜通西大街的十字路口，面積均在90平方米以下，酒店式管理，天然氣入戶并可注冊(cè)辦公，宜商宜住。項(xiàng)目自開(kāi)盤至今，在不到6個(gè)月的時(shí)間內(nèi)已銷售90%，目前僅余70多套，到本月底就基本結(jié)案。
壹線國(guó)際二期：緊鄰四惠地鐵站及東四環(huán)，總建筑面積12.3萬(wàn)平方米，以40-90平方米實(shí)用小戶型為主力戶型。據(jù)了解，開(kāi)盤當(dāng)天即簽約165套。
旭輝·奧都：地處亞奧板塊北苑區(qū)域，總建筑面積25萬(wàn)平方米，此次推出的一期7、8、9號(hào)樓均價(jià)7500元左右，主力戶型為零居與一居；二期5、6、10號(hào)樓均價(jià)8100元左右，主力戶型為一居至兩居，所售戶型面積從39至90平方米不等。開(kāi)盤當(dāng)天即銷售1000多套。
金泰·先鋒：位于百子灣，由于房源無(wú)法滿足所有意向客戶的需求，因此只好采取搖號(hào)選房的辦法，400多位業(yè)主早早地就在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)等候，下午3點(diǎn)開(kāi)盤活動(dòng)結(jié)束之時(shí)，金泰·先鋒的所有房源全部銷售一空。
二手小戶型銷售同樣火爆
與一手小戶型銷售火爆相呼應(yīng)的是，二手房小戶型銷售同樣火爆，記者自京城的各大中介公司了解到，90平方米(含)以下小戶型房產(chǎn)一直是二手房市場(chǎng)成交的主流，成交價(jià)格也一直高于整體二手房的平均水平。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，90平方米以下二手房成交量占到總成交量的65%左右，小戶型二手房成交均價(jià)比整體高出3%-6%左右。
“鏈家地產(chǎn)”和“21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)”的相關(guān)人士對(duì)記者表示，像東亞望京中心、壹線國(guó)際、金泰·先鋒等所在的望京、四惠、百子灣和立水橋等區(qū)域，二手房小戶型的銷售也同樣火熱。
東亞望京中心所在的望京區(qū)域二手房市場(chǎng)比較活躍，不過(guò)多為大戶型產(chǎn)品，并且售價(jià)相對(duì)較高，一般人買不起。據(jù)了解，東亞望京中心周邊小戶型一般是5年內(nèi)次新房，價(jià)格在10000-11000/平方米左右，例如國(guó)風(fēng)北京、藍(lán)色家族，但是房源很少。因此，以小戶型推出的東亞望京中心受到消費(fèi)者熱捧。
四惠區(qū)域二手房交易還是比較活躍，尤其是小戶型，二手公房均價(jià)在10000元左右，還有部分二手經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目；次新商品房例如，東恒時(shí)代、遠(yuǎn)洋天地均價(jià)在12000元左右。
金泰·先鋒所在的百子灣周邊基本都為次新房樓盤，價(jià)格普遍偏高，業(yè)主售價(jià)平均都達(dá)到9000元以上，且交易以120平方米左右的大戶型居多。目前人們對(duì)百子灣區(qū)域的二手房需求相對(duì)較大，每天到店面登記尋找該區(qū)域的客戶達(dá)到20多人次，而目前百子灣地區(qū)小戶型相對(duì)很少，后現(xiàn)代城小戶型是區(qū)域小戶型二手房成交主流，均價(jià)在11000-13000元左右。
立水橋區(qū)域，目前該區(qū)域周邊二手房均價(jià)在7000-7500元，1-6月份的成交量同比去年上漲了12.3%，目前該地區(qū)二手房供不應(yīng)求。明天第一城受到客戶追捧，目前業(yè)主所售均價(jià)基本上在8000-8500元以上，且交易實(shí)例基本以60-80平方米左右的戶型居多。
供應(yīng)量少是主因
國(guó)家發(fā)改委日前公布數(shù)據(jù)顯示，90平方米以下普通商品住房投資僅占商品住宅投資的17.2%，比一季度提高1.1個(gè)百分點(diǎn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整任務(wù)仍十分艱巨。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一數(shù)據(jù)表明“90/70”的硬性指標(biāo)還遠(yuǎn)沒(méi)有落實(shí)。
據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前在售項(xiàng)目中符合“90/70”政策要求的僅占15%左右，中小戶型的供應(yīng)高峰仍未到來(lái)。
“小戶型遭搶購(gòu)與其供應(yīng)量過(guò)少有直接關(guān)系�！毙褫x集團(tuán)執(zhí)行總裁林偉表示。他預(yù)計(jì)今年下半年，有一批新項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)通過(guò)重新審批，在下半年形成市場(chǎng)供應(yīng)。
華高萊斯公司認(rèn)為，2007年“90/70”的政策方向?qū)⒌玫綀?jiān)持，小戶型比例將大幅提高，但實(shí)現(xiàn)“70%”這個(gè)目標(biāo)的可能性并不大。
偉業(yè)顧問(wèn)公司同時(shí)也指出，從目前市場(chǎng)看，90平方米以下戶型的供應(yīng)量太少，2007年新增項(xiàng)目受“90/70”限制的數(shù)量也將有限，因此這一政策對(duì)住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響在2007年暫時(shí)無(wú)法體現(xiàn)。
不過(guò)，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾此前在公布2007年建設(shè)工作計(jì)劃時(shí)透露，按照國(guó)務(wù)院的要求，各地要嚴(yán)格落實(shí)套型建筑面積90平方米以下的新建住宅面積占年度住房開(kāi)發(fā)總面積70%以上的結(jié)構(gòu)比例要求。政府的強(qiáng)硬，使得更多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始放棄觀望，主動(dòng)適應(yīng)新的調(diào)整，預(yù)計(jì)以中小戶型為主的項(xiàng)目將在今年下半年至2008年上半年達(dá)到供應(yīng)高峰。
低總價(jià)吸引首次置業(yè)者
據(jù)國(guó)內(nèi)某網(wǎng)站的調(diào)查顯示，87.9%的“房奴”年齡在35歲以下，78.51%的人表示不愿當(dāng)“房奴”，但卻有56.8%的人表示自己已經(jīng)成為或即將成為“房奴”。由這個(gè)數(shù)字可以看出，低年齡層的置業(yè)人群逐漸增多，這些人多為首次置業(yè)，因此低總價(jià)、低月供的小戶型無(wú)疑會(huì)成為他們的首選。
據(jù)記者調(diào)查顯示，在壹線國(guó)際二期小戶型的銷售中，首次置業(yè)者達(dá)到95%以上，以年輕人較多，這些人工作年限較短，家庭人員一般不超過(guò)3人，90平方米左右的戶型可以滿足他們的需要，可以作為過(guò)渡用房。
比如壹線國(guó)際二期的開(kāi)盤價(jià)約12000元/平方米，如此算來(lái)，總價(jià)僅50萬(wàn)元至60萬(wàn)元一套，首付大約10萬(wàn)元，月供也就3000元，在中低收入家庭以及年輕購(gòu)房人群的接受范圍內(nèi)。旭輝·奧都以7700元的價(jià)格推出38-50平方米零居總價(jià)25萬(wàn)-35萬(wàn)元，90平方米雙陽(yáng)臺(tái)兩居總價(jià)不超過(guò)70萬(wàn)元，使得項(xiàng)目擁有較高的性價(jià)比。
“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認(rèn)為，期房小戶型最大的優(yōu)勢(shì)在于貸款成數(shù)高，前期置業(yè)成本較低；區(qū)域次新房一般銀行評(píng)估價(jià)相對(duì)更低，貸款額度較少。而這些區(qū)域購(gòu)買人群基本為初次置業(yè)的年輕人，新盤相對(duì)更符合置業(yè)人群的經(jīng)濟(jì)狀況。
小戶型設(shè)計(jì)水平提高
據(jù)記者了解，較早的商品房多數(shù)以大戶型為主，小戶型都是整個(gè)樓房設(shè)計(jì)的邊角料，也就是那些剩余的空間，無(wú)法做大戶型了，就做成小面積的，特別是一些老式的公房，戶型設(shè)計(jì)非常差。因此，不少購(gòu)房者寧愿選擇購(gòu)買再等待一年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的期房，也不選擇這些戶型設(shè)計(jì)差的房子。
“90/70”對(duì)小戶型產(chǎn)品帶來(lái)了一系列推動(dòng)。日前，焦點(diǎn)網(wǎng)推出了住宅戶型設(shè)計(jì)大賽，本次大賽將面向全北京近3000個(gè)住宅小區(qū)和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商征集戶型，交由設(shè)計(jì)師品評(píng)，最終評(píng)選出“明星戶型”。據(jù)了解，目前已經(jīng)有數(shù)十家開(kāi)發(fā)企業(yè)參與了比賽。目前正是征集戶型階段，接下來(lái)將綜合焦點(diǎn)網(wǎng)網(wǎng)友網(wǎng)上投票結(jié)果與專家建議評(píng)選出入圍戶型；6-9月，來(lái)自全國(guó)的設(shè)計(jì)師將針對(duì)作品進(jìn)行個(gè)性化設(shè)計(jì)，然后是全國(guó)性專家評(píng)委會(huì)的現(xiàn)場(chǎng)檢閱，最終的評(píng)選結(jié)果將于11月份揭曉。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷公司總經(jīng)理趙晨明分析，目前市場(chǎng)比較受歡迎的投資產(chǎn)品有兩類：一是舒適度較高的大戶型，二是高性價(jià)比的中小戶型。對(duì)于以自住需求為主的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，小戶型產(chǎn)品具有低總價(jià)、低首付的優(yōu)點(diǎn)，且戶型設(shè)計(jì)緊湊避免了空間的浪費(fèi)，在目前京城房?jī)r(jià)居高不下的局面下不失為一種理性的選擇。
小戶型投資升值大
據(jù)記者調(diào)查了解到，小戶型的購(gòu)買者中，還有一部分人群是投資人群。一般選擇位置較好、交通便利、配套完善的區(qū)域進(jìn)行投資。
據(jù)東亞望京中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，由于該項(xiàng)目可以注冊(cè)公司，所以投資人群很多，其中有60%以上的購(gòu)買者用于投資。因?yàn)闁|亞望京中心與即將開(kāi)業(yè)的沃爾瑪購(gòu)物中心屬同一用地范圍，沃爾瑪?shù)拈_(kāi)業(yè)將帶動(dòng)周邊房產(chǎn)項(xiàng)目的升值，為投資者帶來(lái)可觀的升值空間；另外，望京規(guī)劃中有一條城市主干線連通亞奧商圈，以及直達(dá)機(jī)場(chǎng)的城市軌道交通都將促使望京區(qū)域的路網(wǎng)更加發(fā)達(dá)，這些都為東亞望京中心在未來(lái)提供了升值的空間。
中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)于目前一些二手房項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，小戶型的價(jià)格漲幅要比大戶型高，同時(shí)小戶型投資回報(bào)率高。項(xiàng)目的目前售價(jià)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資小戶型有著四大優(yōu)勢(shì)：投資回報(bào)率高；出租、出售容易；持有成本低；總價(jià)低，投資風(fēng)險(xiǎn)小。這四大優(yōu)勢(shì)的存在使得許多投資者對(duì)小戶型投資躍躍欲試。
據(jù)中原三級(jí)市場(chǎng)調(diào)查顯示，二手小戶型的價(jià)格漲幅比大戶型漲幅要高，比如位于馬家堡片區(qū)的明日嘉園項(xiàng)目，目前二手小戶型均價(jià)10000元/平方米，星河城三期目前二手房均價(jià)10500元/平方米。其中，明日嘉園的小戶型價(jià)格增長(zhǎng)163.16%，大戶型價(jià)格增長(zhǎng)136.84%；星河城三期目前價(jià)格與開(kāi)盤價(jià)相比，小戶型價(jià)格增長(zhǎng)110%，大戶型價(jià)格增長(zhǎng)82%。(趙麗萍)
