●嚴(yán)重不公平“免責(zé)條款”不能簽
劉先生買的房子本該在去年收房入住，結(jié)果開發(fā)商沒能按時(shí)完工，交房時(shí)間一拖再拖。在正常的交房時(shí)間過了一個(gè)多月后，開發(fā)商終于同意賠付業(yè)主“延期交房違約金”，但條件是業(yè)主在合同之外必須簽署一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，約定在開發(fā)商支付了違約金之后，雙方不再就原購房合同的權(quán)利和義務(wù)，追究對(duì)方的違約責(zé)任。
劉先生和大部分業(yè)主都拒絕簽署補(bǔ)充協(xié)議，認(rèn)為一旦簽了，以后開發(fā)商再有任何侵權(quán)行為或者不履行合同的做法業(yè)主都不能再主張了。面對(duì)小區(qū)內(nèi)始終沒建成的綠地、會(huì)所等配套設(shè)施，業(yè)主失去了主張權(quán)利，是全體業(yè)主的重大損失。
律師解答：支付延期交房違約金是開發(fā)商的責(zé)任，是按照購房合同就應(yīng)該支付的，與其他的責(zé)任義務(wù)不構(gòu)成連帶關(guān)系。如果開發(fā)商經(jīng)由履行一個(gè)義務(wù)而提出額外條件，是不合理也不合法的，業(yè)主完全沒有必要答應(yīng)。所以類似的免責(zé)條款不該簽。
●簽署免責(zé)條款等于認(rèn)可合同
李女士買房不久，其社區(qū)就暴出了重大質(zhì)量問題。開發(fā)商承諾對(duì)房屋進(jìn)行整修，但交房時(shí)間拖了一年之久。在交房當(dāng)日開發(fā)商要求業(yè)主簽一份承諾函，確認(rèn)“開發(fā)商在交付房產(chǎn)過程中已履行各項(xiàng)義務(wù)，不存在違約行為”。很多業(yè)主為了收房簽署了這份承諾書，但收房以后即向法院提起訴訟，要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，地方法院認(rèn)為業(yè)主的承諾視為其放棄對(duì)開發(fā)商追究逾期交房責(zé)任，駁回其訴訟請(qǐng)求。
律師解答：業(yè)主簽訂了免責(zé)條款，即表示對(duì)合同內(nèi)容的認(rèn)可。在不違反社會(huì)公共利益的情況下，法律是承認(rèn)免責(zé)條款的效力的，否則就沒有合同自由可言了。所以業(yè)主在簽署免責(zé)條款合同之前，一定要想清楚是否可以承擔(dān)合同內(nèi)容，一旦開發(fā)商免責(zé)的部分出現(xiàn)情況，業(yè)主是否可以承受，如果不能，就不要簽。
●提醒免責(zé)條款需慎待
我國《合同法》第40條規(guī)定：提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效。這種明顯免除自己責(zé)任或明顯排除對(duì)方當(dāng)事人主要權(quán)利的免責(zé)條款，是明顯的顯失公平。
此外，格式合同免責(zé)條款如果沒有向?qū)Ψ疆?dāng)事人提醒注意和詳細(xì)說明的，合同無效。如果格式條款的提供者出于保護(hù)其自身利益的目的設(shè)立免責(zé)條款，簽約時(shí)既不向?qū)Ψ疆?dāng)事人提醒也不向?qū)Ψ疆?dāng)事人作出任何說明，也屬于無效條款。
所以，律師建議：當(dāng)買房人遇到開發(fā)商提出簽署“免責(zé)條款”的情況時(shí)，要遵循兩個(gè)原則。首先要看免責(zé)的內(nèi)容自己能否承受，如果不能就不能簽署；另外，如果該條款有明顯違反法律法規(guī)的內(nèi)容則屬于無效條款，即便買房人出于某種原因無奈妥協(xié)，簽署了該條款也沒關(guān)系。只是日后一旦出現(xiàn)問題要訴諸法律，會(huì)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
(文/鄭杉杉 專家支持：北京匯佳律師事務(wù)所主任律師 邱寶昌)
