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房東返價(jià)頻頻發(fā)生 上海樓市“發(fā)燙”行情令人憂
2007年07月13日 09:58 來(lái)源:上海證券報(bào)


    2007年7月10日,來(lái)自上海二手房指數(shù)辦公室的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示,延續(xù)5月二手房?jī)r(jià)格上漲的態(tài)勢(shì),6月上海二手房指數(shù)為1751點(diǎn),環(huán)比上漲70點(diǎn),漲幅達(dá)4.16%,創(chuàng)近年來(lái)新高。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  嘉賓:王磊 上海美聯(lián)物業(yè)交易管理部高級(jí)經(jīng)理

  與前兩年相比,今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要體現(xiàn)在細(xì)節(jié)落實(shí)方面,這意味著政府強(qiáng)勢(shì)高壓的態(tài)度已出現(xiàn)了較大程度的緩和。與之相適應(yīng)的是,市場(chǎng)對(duì)于短期樓市的預(yù)期開始產(chǎn)生轉(zhuǎn)變,上海二手房市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)表現(xiàn)尤為明顯,房東惜售“跳價(jià)”現(xiàn)象頻頻發(fā)生。在這種賣方心態(tài)背后,究竟意味著怎樣的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)?二手房市場(chǎng)的“熱度”將延續(xù)到什么時(shí)候?本周上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士為網(wǎng)友進(jìn)行解答。

  市場(chǎng)回暖引發(fā)“跳價(jià)”現(xiàn)象

  主持人:近幾個(gè)月來(lái)上海二手房市場(chǎng)持續(xù)上漲,甚至頻頻出現(xiàn)房東“跳價(jià)”現(xiàn)象,這反映了怎樣的市場(chǎng)趨勢(shì)?

  王磊:今年以來(lái),全國(guó)范圍的房地產(chǎn)價(jià)格都有不同程度的上漲。上海二手房市場(chǎng)隨著需求量的增大,同樣表現(xiàn)出火熱趨勢(shì)。其中,近期市場(chǎng)表現(xiàn)最多的就是房東“跳價(jià)”現(xiàn)象。我想這是由目前房地產(chǎn)市場(chǎng)趨暖、房東心理預(yù)期產(chǎn)生變化引起的。以數(shù)據(jù)為例,6月中房上海住宅指數(shù)為1375點(diǎn),較5月上升35點(diǎn),同比增幅則達(dá)6.6%。 60%的公寓樓盤在6月份出現(xiàn)價(jià)格上漲,平均漲幅達(dá)4.5%。加之去年宏觀調(diào)控產(chǎn)生的積壓需求和股市創(chuàng)富產(chǎn)生的需求一同得到釋放,導(dǎo)致目前市場(chǎng)在供求關(guān)系上表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀況。

  房東不斷返價(jià)漲價(jià),是因?yàn)榉繓|的心里預(yù)期產(chǎn)生變化,關(guān)鍵在于是否有買家愿意跟進(jìn),促進(jìn)交易量的上升。就美聯(lián)物業(yè)各個(gè)門店最近反映,還是有很多買家愿意接受返價(jià)后的價(jià)格。應(yīng)該說(shuō) ,房東“跳價(jià)”比價(jià)格保持不變成交起來(lái)要迅速,因?yàn)橹薪榭梢岳闷渥鳛榇龠M(jìn)成交的因素。

  交易環(huán)節(jié)征稅影響不大

  主持人:作為調(diào)控利器的稅收政策之前也出臺(tái)了不少,但為什么市場(chǎng)依然表現(xiàn)上揚(yáng)?個(gè)人土地增值稅也即將于7月15日開征,這則政策的出臺(tái)會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有進(jìn)一步影響嗎?

  王磊:我想引用一段話來(lái)解釋一下,即建設(shè)部政策研究中心主任陳淮日前在某論壇上表示,對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo),政策說(shuō)得非常清楚:其目的在于穩(wěn)定房?jī)r(jià)和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。但“穩(wěn)定”和“抑制過(guò)快上漲”的直接結(jié)果并非就一定是“降價(jià)”。房?jī)r(jià)上漲是伴隨著國(guó)民生產(chǎn)總值、生產(chǎn)品和原材料價(jià)格等因素而變化的。同時(shí),房?jī)r(jià)漲跌還涉及平均房?jī)r(jià)與個(gè)別房?jī)r(jià)的問(wèn)題。所以,不能把樓市的上漲作為衡量宏觀調(diào)控效果的唯一參考標(biāo)準(zhǔn)。

  我認(rèn)為,土地增值稅的征收對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)有一定影響,但是影響不大。分析上海個(gè)人開征土地增值稅征收這項(xiàng)政策的基本內(nèi)容后可以看出,它雖然指向房屋轉(zhuǎn)讓的所有盈利者,但數(shù)額較小,一般核定征收僅為成交價(jià)格的千分之五。因此,從短期看,它可以促進(jìn)提前成交,從長(zhǎng)期看,它只是會(huì)降低房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的收益率。

  開征土地增值稅后,房東將此部分成本轉(zhuǎn)嫁給買家是一個(gè)必然的過(guò)程。所以,目前很多買家基于此心理提前出手,很多房東也抓住此時(shí)買家的心態(tài)進(jìn)行“跳價(jià)”,因此房?jī)r(jià)是會(huì)上漲的。但以往的政策實(shí)施經(jīng)驗(yàn)告訴我們,增加交易成本肯定會(huì)增加交易價(jià)格,房地產(chǎn)產(chǎn)品與那些諸如股票之類的有價(jià)證券不同,房地產(chǎn)在持有時(shí)會(huì)產(chǎn)生附加價(jià)值,比如將房屋出租,可以收取租金。所以,割肉在房地產(chǎn)市場(chǎng)并不常見,除非房東的資金鏈斷裂,比如利用貸款購(gòu)買的房屋的還貸款項(xiàng)不及租金收入等問(wèn)題。

  政策效應(yīng)影響未來(lái)態(tài)勢(shì)

  主持人:上半年的上海二手房市場(chǎng)表現(xiàn)為“價(jià)量齊升”態(tài)勢(shì),這種旺勢(shì)會(huì)不會(huì)在下半年得以持續(xù)?未來(lái)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)?

  王磊:今年上半年上海二手房市場(chǎng)的確表現(xiàn)挺熱?傮w來(lái)說(shuō),下半年依然會(huì)延續(xù)上半年的發(fā)展態(tài)勢(shì),但是火爆的場(chǎng)面應(yīng)該比較難出現(xiàn)。就年內(nèi)的走勢(shì)而言,我覺得可以分為3個(gè)階段,第一個(gè)階段是7·15開征個(gè)人土地增值稅前后的1個(gè)月時(shí)間,由于土地增值稅的政策效應(yīng),成交量還會(huì)不斷放大,成交價(jià)格也會(huì)有所上升。第二個(gè)階段是8月份,政策剛過(guò),市場(chǎng)預(yù)期回歸理性,應(yīng)該會(huì)有一個(gè)月的短期交易量下降。之后是9月份直到年末,由于真實(shí)需求的客觀存在,成交量和成交價(jià)格還會(huì)處于上升趨勢(shì)。

  另外,關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)泡沫多少以及是否會(huì)破滅取決于多方面的因素。我們過(guò)去談?wù)撈鸱康禺a(chǎn)市場(chǎng)往往太過(guò)區(qū)域化、片面化。這個(gè)問(wèn)題要和我國(guó)整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營(yíng)情況相聯(lián)系,再深一層,人口因素、資源因素、政策導(dǎo)向因素都會(huì)有所影響。(活動(dòng)策劃:柯鵬 唐文祺 主持人:唐文祺 整理:唐文祺 倪珊珊)

 
編輯:王菲】
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