據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年北京二手房成交均價已達8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，漲幅高達33.7%。進入6月，北京新建普通住宅開盤均價猛漲20%。另據(jù)中大恒基統(tǒng)計，6月，包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項目開盤整體均價同比上漲了33.2%。
開發(fā)商一再推遲項目入市
高墻、大院，嚴密的戒備。7月12日下午，中國經(jīng)濟時報記者試圖靠近“奧東18”一探究竟。記者選取了不易被覺察的南門，一輛混凝土泵車正好�？吭谀祥T門口，記者前腳還未邁進大門，就被保安擋住了去路，記者只好佯稱購房者前去看房。
7月11日，有市民向本報反映，“奧東18”有捂盤惜售嫌疑。這是位于北京安苑路南側(cè)的一座樓盤，西距國家奧林匹克體育中心僅300米，北則與2008年奧運會主會場“鳥巢”南北呼應(yīng)，除“鳥巢”外，“水立方”、國家奧林匹克森林公園近在咫尺。顯赫的地段使“奧東18”受到很多購房者的關(guān)注。
兩張巨大的綠色大網(wǎng)遮擋著兩幢拔地而起的建筑，腳手架、旋轉(zhuǎn)的塔吊、運送混凝土的攪拌車，透過防護網(wǎng)隱約可見工人們忙碌的身影，這里的一切似乎與其他任何一個工地別無二致�！鞍倌陫W運盛事家門前上演”、“專為少數(shù)高端人士打造”等極具煽情效果的詞匯出現(xiàn)在“奧東18”相關(guān)介紹資料中。據(jù)工程監(jiān)理方介紹，“奧東18”僅有的兩棟樓一棟為15層，一棟23層，其中，臨近安苑路的一棟(為15層)已接近封頂，正在施工最后一層，另一棟也很快將封頂。
與以往很多開發(fā)商早就開始賣房子不同的是，“奧東18”遲遲未見開盤。此前有媒體報道稱，“奧東18”原計劃今年4月開盤，后計劃推遲至6月開盤。7月12日，銷售人員告訴記者，新的開盤計劃將再度推遲至今年8月底。銷售人員介紹，“奧東18”僅有住房300來套，但在每位銷售人員處登記購房的人數(shù)多達數(shù)百人，“奧東18”共有十幾位銷售人員，如此算來，想要購買“奧東18”的“客戶少說沒2000，也有1000多人。”
談及為何遲遲不開盤，這位銷售人員坦言，作為代理銷售的人員其心情與購房者其實是一樣的，也希望早點開盤，但開發(fā)商不著急。而另一位銷售人員則告訴記者，開發(fā)商不著急賣房，等到全部封頂之后再開盤，說明開發(fā)商很有實力。
值得一提的是，與開發(fā)商這種一再推遲項目入市的情況形成鮮明對比，北京亞奧區(qū)域的房價一路飆升。去年11月，中國經(jīng)濟時報以《月漲千元？京城二手房價坐上火箭》為題報道了同處亞奧核心區(qū)域的安慧里小區(qū)發(fā)生的房價暴漲情形。當(dāng)時，亞奧區(qū)域二手房價每平米才八、九千元，如今，該區(qū)域二手房價每平米已突破12000元。
“亞奧·觀典”同樣是位于亞奧區(qū)域的新盤，去年10月，該樓盤均價還徘徊在11000元左右，目前，其二期價格已達18000元，最高單價則賣到了20060元。與“奧東18”僅一馬路之隔的世茂房產(chǎn)經(jīng)紀公司工作人員對記者表示，近來亞奧區(qū)域房價每月環(huán)比漲幅高達10%，照此速度，不到一年房價即可翻番。延期開盤給“奧東18”帶來的好處是，其開盤預(yù)計均價從4月份較低的15000攀升到了現(xiàn)在的18000元。
據(jù)了解，“奧東18”開發(fā)商為北京瑞豐恒泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱瑞豐恒泰公司)，在京城數(shù)千家房地產(chǎn)開發(fā)商中，瑞豐恒泰公司是一家很少拋頭露面的公司。7月13日，記者通過114查詢到了該公司的聯(lián)系電話，但當(dāng)記者接通其電話時，接電話的工作人員稱其并非是瑞豐恒泰公司，而是一家監(jiān)理公司，負責(zé)“奧東18”的建設(shè)監(jiān)理工作，按照對方提供的瑞豐恒泰公司的電話，記者當(dāng)天下午致電瑞豐恒泰公司，電話一直無人接聽。記者進一步了解得知，神秘的瑞豐恒泰公司是北京首屈一指的大型國企——首鋼集團旗下一子公司。
北京樓市有點怪
官方網(wǎng)站北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月，北京普通住宅開盤整體均價為10280元／平米，比5月上漲了20.4%。來自民間機構(gòu)中大恒基的統(tǒng)計數(shù)據(jù)則顯示，6月，包括普通住宅、公寓和別墅在內(nèi)的住宅項目開盤整體均價為11528元／平米，同比上漲33.2%，環(huán)比上漲11.5%。二手房方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，今年上半年北京二手房成交均價已達8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，漲幅高達33.7%。京城房價上漲之快，與去年“國六條”出臺前的情形非常相似。然而奇怪的是，與房價暴漲相反，樓市成交量卻一路下滑。
同樣來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，6月份北京商品房預(yù)售12389套，預(yù)售登記面積1522285平方米，日均售出期房413套，盡管日均預(yù)售量比5月份多出105套，但與2006年同期相比，每天仍少賣了100套。
國際房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，北京普通住宅總成交僅47473套，同比下降33%，同期，豪華住宅和高檔住宅平均租金增幅同比分別下降6.9%和9%。值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行預(yù)計，無論是普通住宅還是豪華住宅，今年下半年交易量還將繼續(xù)下降。
一面是住宅銷售持續(xù)冷清；另一方面則是位置和地段較好的樓盤出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。據(jù)京城某媒體報道，今年4、5月份，京城延期開盤項目接近20個，在傳統(tǒng)的新盤供應(yīng)旺季，今年卻意外上演“新盤荒”，究其原因，是新項目都被開發(fā)商“捂”住了。
此間有業(yè)界人士指出，開發(fā)商“捂盤”的目的是為了坐等漲價，而有關(guān)部門對此卻顯得無能為力。因為根據(jù)北京市建委的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取銷售許可證之日起三日內(nèi)就必須開盤，并按整棟對外銷售，但是，這只能是針對領(lǐng)取了銷售許可證的開發(fā)商而言。北京市建委有關(guān)負責(zé)人日前表示，對于部分開發(fā)商為了“捂盤”采取不領(lǐng)銷售許可證的做法，目前也沒有相應(yīng)的處罰規(guī)定和手段。
有專家表示，在和政府調(diào)控指揮棒周旋過程中，開發(fā)商也從中學(xué)會了各種變相“捂盤”方式，其主要有：盡可能地拖延拿預(yù)售許可證的時間，或是分次分批的拿證；脫離市場均價大幅提高開盤價導(dǎo)致市場內(nèi)無人應(yīng)價，變相拉長銷售周期：后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租；謊稱進入尾盤期等等。在上述捂盤方式中，最常見的“捂盤”手段就是分批分次的領(lǐng)取預(yù)售許可證，這樣開發(fā)商就可以主動調(diào)整項目的開發(fā)和銷售節(jié)奏，操縱價格。
以位于北京姚家園路與青年路交匯處附近的某樓盤為例。7月12日上午，銷售人員告訴中國經(jīng)濟時報記者，本來去年年底該項目就可以開盤，結(jié)果到2007年4月28日1號樓才開盤。這位銷售人員當(dāng)天還告訴記者，隨著7月15日新的樓盤開盤，該項目普遍將調(diào)高價格，房價調(diào)升幅度將在200-1000元不等。京城很多樓盤都是這樣“擠牙膏”式地銷售。
和上述樓盤類似，“和平里De小鎮(zhèn)”也是北京大型國企開發(fā)的樓盤，該樓盤位于東北三環(huán)南側(cè)，緊鄰城鐵13號線光熙門站，地段十分優(yōu)越、稀缺。記者登陸相關(guān)網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，去年3月該盤均價僅9500元，如今其售價已達16800元，正在建設(shè)的4、5號樓一棟蓋到10層，一棟蓋到了十三、四層。
7月14日，銷售人員告訴記者，上述兩棟樓與已經(jīng)開盤的6號樓將同時交房，當(dāng)被問及為何不一起賣時，這位銷售人員說，可能是開發(fā)商考慮放到后面價格更高，在該樓盤的業(yè)主論壇里人們除了關(guān)注4、5號樓何時開盤外，另有人則懷疑3號樓部分房屋被開發(fā)商“內(nèi)部消化”。“捂盤？不知道他們什么目的�！庇芯W(wǎng)民說。
“作為開發(fā)商我認為還是不要有意去‘捂盤’，這里面存在很多的不確定性，是否延期開盤首先要看開發(fā)商的實力和整體運轉(zhuǎn)情況�！敝畜w奧林匹克花園副總經(jīng)理陳順提醒說，如果“捂盤”，市場形勢的瞬息萬變、政府政策的調(diào)整，甚至包括股東與操盤人的變化，其中的任何一個因素都可能導(dǎo)致不可挽回的損失。(周雪松)
