目前，我市二手房交易日趨火爆，房價也是越漲越高。在二手房交易過程中，一些房屋中介機構為了易于“成交”，往往會向交易雙方“推薦”一些“省”稅“招術”。賣方著眼于當前利益，往往會與中介機構一起向買方“施壓”，共同“作弊”。殊不知，這種做法在觸犯了稅法的同時，也將買賣雙方拉入了稅務“陷阱”，使交易雙方的利益都得不到有效保障，甚至為將來埋下“禍根”。
據(jù)市地稅局有關負責人介紹，二手房交易在稅收環(huán)節(jié)的不規(guī)范行為往往產生在計稅價格方面。在一些不良中介的唆使下，交易雙方常常通過簽訂“陰陽合同”、“假贈與”、“以租待售”等手段達到少繳稅或不繳稅的目的。殊不知，這些所謂的“省”稅手段只有助于不良中介拿到傭金，對買賣雙方則是貽害無窮。
簽“陰陽合同”投訴無門
市民鐘小姐實際支付70多萬元買了一套二手房，但在提交給產權登記部門的買賣合同上此房的轉讓價格只有37萬元，所以新房產證上的登記價格也是37萬元。過戶后，鐘小姐覺得自己被房產中介“忽悠”了，遂找到有關部門討“說法”。無奈她沒有證據(jù)支持自己的說法，所以只能“啞巴吃黃連，有苦說不出了”。
根據(jù)稅收征管法，個人在轉讓房產過程中通過簽訂“陰陽”兩套合同故意低報、瞞報成交價格進行虛假納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅行為，稅務機關將依法追繳相應稅款、加收滯納金，并處以罰款。構成犯罪的，還要依法追究刑事責任。房地產中介機構、其他單位和個人教唆、協(xié)助他人偷稅的，也同樣要負法律責任。
從實際效果來看，故意低報、瞞報住房轉讓成交價格的行為，只是將應由賣方負擔的一些稅款推遲了繳納時間，而買方按市場價再次轉讓房屋時因為增值額較大，計稅金額較高，就要繳納高額稅款，因此本應由賣方負擔的稅款轉嫁給了買方；買方要用這套房產進行抵押貸款時，由于登記的房價很低，往往也很難獲取大額貸款。
“假贈與”讓買房者有苦難言
目前，在二手房交易市場上，“假贈與”也是一種較為常見的現(xiàn)象。明明是花錢買來的房子，房產證上卻寫得是“贈與”取得的。從表面上看，這為賣房者“省”了很多稅錢，并為買房者讓了利，實際上卻把買房者推入了一個有苦難言的境地。
如果這套房子在買進后發(fā)生了質量問題或其他隱患，買房者就不能按房屋買賣條款享受法律保護，因為你這套房是人家“贈與”你的，你不愿意要可以退還給人家，但無法要求對方返還購房款。
此外，在稅收政策方面，“贈與”與“買賣”行為適用不同的稅收規(guī)定，“假贈與”雖然為賣房者“省”了稅，但買房者將來在賣房時就要承受本應由原來的賣房者承擔的稅款。針對目前二手房交易中存在的“假贈與”現(xiàn)象，國家稅務總局在去年9月出臺規(guī)定，要求加強對房屋贈與行為的審核認定，明確了有關個人所得稅政策，受贈不動產再轉讓的個人所得稅須嚴格據(jù)實計征，房屋原值不包括原購房價。具體是：受贈人取得贈與人無償贈與的不動產后，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。在計征個人受贈不動產個人所得稅時，必須嚴格按照稅法規(guī)定據(jù)實征收，不得實行核定征收。
這樣，別人“贈與”你的房子，你再想賣掉時，扣除的金額就非常少，要交的稅款也就非常多。
“以租待售”面臨毀約結局
“以租待售”也是一種所謂的“省”稅之道。按照國家規(guī)定，對個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售免繳營業(yè)稅；個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免繳個人所得稅；個人將購買的非普通標準住宅再轉讓的，凡居住超過5年的(含5年)免繳土地增值稅；居住滿3年不滿5年的，減半繳納土地增值稅。個別人為了逃避納稅，明明是買賣的房子，卻要簽訂“租約”，等時間到了減免期限，再正式辦理過戶手續(xù)。
殊不知這種做法也是“搬起石頭砸自己的腳”。因為房價總是處在變動之中，類似這種情況，雙方約定的期限到來時，房價較當初已經有了很大的變動。如果價格上漲了很多，面臨的可能是賣方毀約；如果價格下降了很多，面臨的可能是買方毀約。所以這種“以租代售”的方式最不可靠，最終的成交率極低。
符合減免條件要提前申請
最近，市民李先生遇到了一件煩心事：他剛剛賣掉了自用5年以上、符合普通住房標準，并且是家庭唯一的生活用房，這種情況本來是可以免繳營業(yè)稅、土地增值稅和個人所得稅的。由于不知道要事先到稅務部門申請減免，繳過稅后才想到也許自己符合減免條件，經過向稅務部門咨詢，李先生確認自己符合減免稅條件，但已經繳納了稅款，只好再申請退稅。而退稅程序較多，時間又長，李先生不得不為此花費自己很多時間和精力。
按照有關規(guī)定，個人在進行二手房交易時，如果符合減免稅條件的，要向稅務部門提出申請，獲得批準后，在產權登記部門錄入稅務部門領取房產證前，出具有關稅務部門的減免稅批件，就可以及時享受稅收減免優(yōu)惠，從而避免先繳后退稅的麻煩。
