近日有財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道稱(chēng)商業(yè)銀行將上調(diào)個(gè)人房貸首付比例,記者昨日向省內(nèi)多家銀行求證獲悉,各家銀行并未接到總行關(guān)于上調(diào)比例的通知。銀行人士指出,普通個(gè)人房貸首付比例全面上調(diào)的可能性并不大,但是對(duì)于一些高檔房或非居住類(lèi)房,銀行上調(diào)首付比例是有可能的。銀行理財(cái)人士同時(shí)提醒,在加息預(yù)期和大牛市的背景下,提前還貸其實(shí)并不劃算,加息后如何應(yīng)對(duì)房貸,理財(cái)專(zhuān)家算了一筆賬。
求證
房貸首付提高未證實(shí) 可能上調(diào)高檔房首付
據(jù)京、滬、穗媒體報(bào)道稱(chēng),銀監(jiān)會(huì)近日表示,希望商業(yè)銀行提高房貸首付比例。記者昨日就此采訪了省內(nèi)多家銀行,接受采訪的各家銀行均表示,還沒(méi)接到總行的調(diào)整通知,也沒(méi)有看到相關(guān)文件。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》前天報(bào)道,“大概一周前,中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康有一個(gè)講話,希望商業(yè)銀行提高首付,以控制銀行信貸規(guī)模!贝讼⑷魧賹(shí),則是自2006年6月1日商業(yè)銀行住房貸款首付比例限定為“最低不得低于30%”之后,購(gòu)房首付的再次調(diào)高。但是,當(dāng)記者昨日就此消息向省內(nèi)各銀行求證時(shí),卻得到了幾乎一致的否認(rèn)答復(fù)。省工行、省建行、光大、交行、招行、民生、浦發(fā)等銀行人士都表示,目前房貸首付比例沒(méi)有變化,也沒(méi)有要調(diào)整的跡象。
浦發(fā)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者,個(gè)人房貸首付全面上調(diào)的可能性不大,因?yàn)檫@會(huì)抑制正常的住房需求,增加消費(fèi)者的購(gòu)房負(fù)擔(dān),而且目前30%的首付比例,與歐洲、美國(guó)及香港等地一般10%、最低甚至僅5%的首付比例相比,已算是比較高了。不過(guò),采訪中也有銀行人士表示,雖然銀行全面上調(diào)首付比例的可能性不大,但是對(duì)于購(gòu)買(mǎi)高檔住房或非居住類(lèi)房的購(gòu)房者,銀行上調(diào)首付比例還是有可能的。
提醒
牛市助漲還貸量 提前還貸不劃算
7月21日銀行再次加息至今,南京多數(shù)銀行都未出現(xiàn)提前還貸的高峰。但工商銀行江蘇省分行個(gè)貸科相關(guān)人士介紹說(shuō),今年以來(lái),該行的還貸量有顯著增加,去年一般每月還貸量在1.9億元左右,今年以7月份為例,還貸量達(dá)到了2.3億元,同比增加了四千萬(wàn)元。該人士認(rèn)為,還貸量的增加不能完全歸因于加息,還有其他一些原因。包括:去年下半年以來(lái),房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致二手房轉(zhuǎn)手火爆,賣(mài)房者再將所獲收入用于提前還貸;另外,去年下半年以來(lái)資本市場(chǎng)持續(xù)火爆,很多人通過(guò)基金、理財(cái)產(chǎn)品等獲得收入后提前還貸。
一些銀行人士指出,今年至明年上半年還有可能加息,在加息預(yù)期下,提前還貸其實(shí)并不劃算。光大銀行南京分行個(gè)貸部人士分析說(shuō),在股市走“!钡拇蟊尘跋,市面上的理財(cái)產(chǎn)品也越來(lái)越多,且收益情況都還不錯(cuò)。如2007年上半年,股票型開(kāi)放式基金的收益率高達(dá)40%左右,少的也有20%左右,一些信托、銀行理財(cái)產(chǎn)品的收益率也都超過(guò)了貸款利率水平。如果市民將資金投資于業(yè)績(jī)較好的理財(cái)產(chǎn)品,所得的收益是遠(yuǎn)高于貸款利率的。
算賬
公積金房貸省息 巧選商貸少付息
對(duì)于執(zhí)意要提前還貸的客戶(hù),銀行人士指出,不同的還款方式可以巧省非?捎^的利息。光大銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬:以個(gè)人貸款30萬(wàn)元,貸款年限20年為例,按照最新商業(yè)房貸利率(5年期以上)7.38%下浮15%計(jì)算,如果客戶(hù)辦理的是等額本金還款法(每月還款額遞減),那么第一個(gè)月需要還款2818.25元,利息總額為188974.13元;若辦理的是等額本息還款法(每月還款額一樣),則每月需還貸2196.81元,利息總額為227233.96元。如果按公積金貸款利率計(jì)算,等額本息法利息總額是173181.67元;等額本金法利息總額是149118.75元。由此看來(lái),等額本金還款法是很劃算的。但是這位負(fù)責(zé)人同時(shí)強(qiáng)調(diào),客戶(hù)應(yīng)該根據(jù)自身的還貸能力選擇適當(dāng)?shù)倪款方式,比如收入穩(wěn)定者可以選擇等額本息還款法,現(xiàn)在收入較高以后收入波動(dòng)大者則可選擇等額本金的還款法。
此次加息,商貸及公積金貸款利率調(diào)整幅度不一樣。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn),5年期以上利率由4.86%調(diào)整為4.95%。而5年期以上的商貸利率上調(diào)了0.18%。采用公積金貸款的還貸方式較商貸能少付多少利息呢?同樣以貸款30萬(wàn)元、貸款年限20年為例,等額本息的公積金貸款方式較同樣的商貸方式利息總額少54052.29元,等額本金的公積金貸款方式較同樣的商貸方式利息總額少39855.38元。所以,用足公積金貸款的優(yōu)勢(shì)非常明顯(我省公積金貸款每人最高可貸到15萬(wàn)元,夫妻雙方可貸到30萬(wàn)元)。
動(dòng)態(tài)
固定房貸我省未!±噬险{(diào)仍有優(yōu)勢(shì)
今年第三次加息后,上海和山東部分銀行遲遲未推出新的固定房貸利率,有的則暫停辦理了此項(xiàng)業(yè)務(wù)。記者昨日了解到,省內(nèi)銀行仍然開(kāi)辦固定房貸業(yè)務(wù),少數(shù)銀行暫緩辦理是在等待總行關(guān)于新利率的通知。招行南京分行人士表示,目前已經(jīng)暫緩固定房貸業(yè)務(wù),調(diào)整通知將在新的固定房貸利率測(cè)算出來(lái)后下達(dá),估計(jì)就在近期。
理財(cái)專(zhuān)家指出,在加息預(yù)期下,選擇“固定房貸”也是少付息的好方式。因?yàn)楣潭ǚ抠J利率一般比正常利率略高,但它不會(huì)受到政策變化如加息的影響。南京目前有六家銀行推出了固定房貸業(yè)務(wù)。光大南京分行7月25日調(diào)整了固定房貸利率。經(jīng)過(guò)調(diào)整,該行1~3年期的固定房貸優(yōu)惠利率由5.76%變?yōu)?%;3~5年期的優(yōu)惠利率由5.94%變?yōu)?.15%;5~10年期的優(yōu)惠利率由6.18%調(diào)到6.43%。省建行3年期固定房貸優(yōu)惠利率由5.84%調(diào)到6.12%;5年期優(yōu)惠利率由6.06%調(diào)到6.39%;10年期優(yōu)惠利率由6.6%調(diào)到了6.85%。中信銀行南京分行3年期的房貸優(yōu)惠利率從原來(lái)的6.12%提到了6.273%,5年期的優(yōu)惠利率則從6.33%提到了6.494%。
工行江蘇省分行個(gè)貸科人士介紹,工行在江蘇的一些分行如無(wú)錫分行已有固定房貸業(yè)務(wù),南京分行目前尚未開(kāi)辦此業(yè)務(wù),正在等待通知,預(yù)計(jì)三季度接到新的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)后,南京分行會(huì)開(kāi)辦此業(yè)務(wù)。(王蓉 陳晨 劉偉 陳春林 沈春寧)