黃姜的房剛找到買家還沒辦理過戶手續(xù)，那邊房子又被別人放盤給中介，短短一個月不到，他的房子轉(zhuǎn)了兩手已漲了8萬元。
中原地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士昨日(8月23日)向記者透露，目前在番禺、天河近郊、白云近郊地區(qū)，一些“炒家”通過一紙《委托公證交易》低價吃進房源，高價賣出，不辦理過戶手續(xù)，逃避國家規(guī)定的二手房交易的各項稅款，在短短一兩個月便可獲得50%～100%的超額利潤。
“炒家”們大量吃進二手樓貨源也間接促使了部分樓盤二手房房價的快速上揚！究竟這些炒家是如何獲利的？記者進行了詳細調(diào)查。
同一套房
一個月被賣兩次
6月15日，黃姜將自己在番禺一大型社區(qū)一套103平方米的三房一廳在自己社區(qū)的幾家地產(chǎn)中介放盤出售，放盤價50萬元左右。兩天后，就有“買家”來下定，雙方約定成交價為49.5萬元，由買方先付定金1萬元，然后再辦理相關(guān)手續(xù)。7月14日，就在即將辦理買賣房屋公證委托書之前，黃姜接到中原地產(chǎn)中介的電話，表示有人將他的房子再次前來放盤，而放盤價格已經(jīng)升至58萬元。
聽說此事之后，黃姜覺得很奇怪，為什么房子還沒有過戶，就有人將他的房子放盤呢？黃姜馬上展開暗訪——原來第二次放盤的正是他房子的“買家”，此人串通了某房產(chǎn)中介的員工，將還沒過戶的房子再次放到各房產(chǎn)中介，等待新買主上門。而向黃姜買房的“買主”只需付1萬元定金，在不到一個月里轉(zhuǎn)手倒賣，很可能賺得其中的差價8.5萬元。
貓膩揭秘:
規(guī)避稅費不過戶 安插眼線在中介 瞄準近郊小戶型
黃姜碰到的是一件極其惡劣的炒房事件，那位“買主”實際上就是一名炒樓的“炒家”。甚至有經(jīng)歷幾手炒家的房屋，交易過程有機會涉及多個炒家，令到房屋樓價一漲再漲，而最終真心實意的買房人的利益卻無法保障。
炒家是如何在短時間內(nèi)獲利的呢？業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬：比如一個50萬元的房子，炒家先出10萬元～15萬元的首期，然后通過辦理委托公證，將賣方的房產(chǎn)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件、婚姻證明等都拿到手上，然后再在二級市場上尋找合適的買家，倒手時價格已升到55萬~60萬元。炒家采用的一般都是實收的方式，也就是說，交易的稅費都由下一位買主承擔(dān)，因為上一手不辦過戶，炒家也無需支付稅費，只用10萬～15萬元的啟動資金，就賺得了5萬元或10萬元高額利潤，“倒手時間非常短，一兩個月就有50%~100%的收益�！�
“炒家”們能通過層層關(guān)卡，在短時間內(nèi)獲利，正是鉆了“委托公證”交易的空子。按照正常程序，買家和賣家最終要過戶才能完成一次房地產(chǎn)的交易。但是二手樓市的炒家們?yōu)榱丝s短炒賣周期，盡快轉(zhuǎn)手套取高額利潤，轉(zhuǎn)嫁炒賣風(fēng)險，并逃避正常交易應(yīng)繳的稅費，采取更為隱蔽的炒樓損招——委托公證交易：通過與原業(yè)主簽訂購房合同，然后到公證處辦理公證委托書。即原業(yè)主把房產(chǎn)證交給炒家，并且辦理一份委托書寫明是原業(yè)主委托某某(即炒家)辦理此房的房屋買賣、產(chǎn)權(quán)過戶、收取樓款等事宜。這樣，炒家就獲得了處置該物業(yè)的權(quán)利，而且又避免了過戶稅費，也避過了“國家有關(guān)購房不滿5年征收營業(yè)稅的規(guī)定”。然后炒家持該份公證委托書，尋找下一手買家，與其直接進行交易及辦理過戶手續(xù)，完全不需要原業(yè)主出面。
炒家在中介安插“內(nèi)線”
炒家的交易能夠順利進行，另一個原因也離不開一些不良房地產(chǎn)中介的“幫助”。原來通過這樣的“倒手”，房產(chǎn)中介的利潤也頗為豐厚。
業(yè)內(nèi)人士表示，按正常交易，業(yè)主賣房，買家買房，中間都要收取傭金，賣方2%，買方3%，但由于市場競爭激烈，目前中介一般只收取買家3%的交易手續(xù)費，如果一套房被炒家看中，至少交易兩次，就得向房產(chǎn)中介交兩次傭金，中介的收入一下子翻倍了。業(yè)內(nèi)人士透露，一些中介營業(yè)額的30%都來自于炒家的傭金。
業(yè)內(nèi)人士透露，一些炒家為了讓獲盤和出盤更順利，還發(fā)展了房地產(chǎn)中介內(nèi)線，平常在中介放1萬元定金，讓中介員工幫忙看哪些樓盤能“炒”起來，一旦出現(xiàn)這樣的貨源，馬上用定金“吃”進這套房。然后又讓這名中介人員幫忙出貨，事成之后，給這名“內(nèi)線”數(shù)千元提成。
近郊小戶型淪為炒家目標
在番禺一些大型社區(qū)，一套二房的一個月漲幅在5000元～8000元之間，一套三房的一個月的漲幅大約在10000元并不是新鮮事�！艾F(xiàn)在是越便宜的樓漲得越快�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，因為90平方米以下的小戶型正是工薪階層、第一次置業(yè)者的首選，“30多萬元的房子，有小區(qū)、有電梯，在市區(qū)難找。所以被高房價逼到番禺置業(yè)的年輕人趕緊先買下。”炒家最鐘情的就是這樣的房子，因為這樣的房子房價低，出手快。目前二手樓炒家已經(jīng)從以前的海珠區(qū)轉(zhuǎn)移到目前房價相對低位的番禺、天河近郊、白云近郊等地。
權(quán)威聲音：
房管部門：中介違規(guī)炒房責(zé)令停業(yè)整頓
記者了解到，廣州市國土局對房產(chǎn)中介服務(wù)的專項整治一直在進行當(dāng)中，對于中介公司的違規(guī)行為更是決不手軟，“見一個查一個，見一個糾正一個”。《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)以及人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中有索取財物、提供虛假材料或者隱瞞真實情況、串通損害當(dāng)事人利益、為禁止轉(zhuǎn)讓和抵押的房地產(chǎn)提供中介服務(wù)等行為造成當(dāng)事人損失的，可由市房地產(chǎn)行政主管部門對行為機構(gòu)或者行為人處以2萬元以上3萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，對房地產(chǎn)中介機構(gòu)責(zé)令停業(yè)整頓，對直接責(zé)任人員，吊銷房地產(chǎn)中介服務(wù)職業(yè)資格證書，并可提請原注冊機構(gòu)取消注冊。市民在租房或者買房時如發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)中介機構(gòu)有違法違規(guī)行為，可以向廣州市房管部門進行投訴舉報。
防范對策：
精明業(yè)主：辦了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記才算真正賣樓
記者了解到，《公證委托書》是完全合法的，難道就沒有招數(shù)來治治炒家了嗎？已經(jīng)有過被騙經(jīng)歷的黃姜和中原地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，其實很簡單，那就是賣房一定要過戶。只要履行了過戶手續(xù)，就必須承擔(dān)二手房的交易稅費。對于領(lǐng)取房產(chǎn)證沒到5年的二手房來說，目前各項稅費相加大約為10%，不能規(guī)避這10%稅費的話，炒家基本沒有利潤可賺，也就炒不起來了。
要求買賣過戶，實際上也是對業(yè)主權(quán)益的保護。許多業(yè)主以為將涉及房屋過戶的所有手續(xù)委托給炒家后，這間房屋的所有事情均與他無關(guān)，產(chǎn)權(quán)也與他無關(guān)。然而在我國，房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移必須以到有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準，因此做了委托公證并不代表房屋的產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。原業(yè)主如果輕易地為炒家辦理委托公證，輕則被賺取差價，重則惹禍上身或房財兩空。
中原地產(chǎn)專家提醒：無論買家是一次性付款還是按揭付款，在未辦理過戶前，不要為買家提供委托公證，因為產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，涉及房屋的相關(guān)責(zé)任問題仍然由原業(yè)主負責(zé)。
炒家風(fēng)險：
倒霉炒家：70萬元買“筍盤”剛到手就被查封
難道炒家就一點風(fēng)險都沒有了嗎？也不是。炒家傅先生今年年初看中天河區(qū)一物業(yè)，以他多年的炒樓經(jīng)驗，認為該盤比較筍，于是通過中介與業(yè)主張先生簽訂了《房屋買賣合同》。因為傅先生想在短期內(nèi)以更高的價格轉(zhuǎn)手以賺取差額利潤，為了避免其中的稅費，于是跟業(yè)主張先生商量好暫不過戶，而以簽訂《公證委托書》的方式將房產(chǎn)出售給他，而他也一次性付給了張先生70萬元購房款。正在傅先生緊鑼密鼓地尋找下一個買家時，接到中介公司的通知，告知他房屋已被法院查封，而原業(yè)主張先生也不知去向。原來張先生由于所經(jīng)營的公司破產(chǎn)，欠下銀行一屁股債務(wù)，銀行訴諸法院要求將張先生名下物業(yè)拍賣抵債，而傅先生所購之房屋還未過戶，法律上仍屬張先生所有，因此法院有權(quán)將之拍賣抵債。傅先生在這次買賣中損失慘重，幾年來炒樓所得均不及這次的損失，真是悔不當(dāng)初！
廣東某律師事務(wù)所主任肖勝方表示，炒家通過委托公證，自以為已經(jīng)取得房屋產(chǎn)權(quán)，可以任意處置房屋，但是當(dāng)中其實存在相當(dāng)高的風(fēng)險。因為房屋一天未過戶都不屬于買家，其間發(fā)生的變故實屬未知之?dāng)?shù)。《公證委托書》可以由委托人(原業(yè)主)單方面取消，炒家極有可能財屋兩空。炒家在轉(zhuǎn)賣給下一手買家前，如果房屋遭查封，甚至被拍賣，炒家將無從追討。
此外，目前各公證處沒有對公證過的房屋產(chǎn)權(quán)狀況進行備案和公開，各個公證處之間無法互通查詢，也就是說一個房屋可以在幾個不同的公證處多次公證，而這些公證都是獨立有效的，誰第一個完成過戶手續(xù)，辦出新房產(chǎn)證，誰就是房屋的權(quán)屬人，其他買家均為受害者，所以炒家也可能成為受害者。
