濤哥是一個(gè)到“城中村”淘金的外來(lái)者。之前還在廣州的出版社做過(guò)“高級(jí)白領(lǐng)”
他的生意，說(shuō)白了就是“二房東”，他從農(nóng)民那里包租一棟棟的農(nóng)民房，在統(tǒng)一改造與統(tǒng)一管理的前提下出租
用廉價(jià)的管理鏈條維持安全衛(wèi)生的低價(jià)房在市場(chǎng)中的供應(yīng)，這也是一種嘗試。
“很多人走在‘城中村’外面，都不敢朝里面看，就如同里面有一個(gè)大泥沼。”濤哥(化名)，住在“城中村”里，他也知道外面人對(duì)于這里的“藏污納垢”有偏見(jiàn)。
“城中村”，顧名思義，城市中的自然村，農(nóng)業(yè)用地，本來(lái)既不能出租也不能出售，只能農(nóng)民自用。但是事實(shí)上，在廣州的外地人對(duì)于廉價(jià)租屋的強(qiáng)烈需求，驅(qū)使農(nóng)民將自家的房子越建越高。在廣州，200多個(gè)大大小小的“城中村”里，建成了密度極高的“農(nóng)民房”。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)也沒(méi)有土地證的農(nóng)民樓已經(jīng)成了外地人租房的專供。
在“村”里，蓋一個(gè)類似于城里“小高層”的小樓，建安成本在700元/平方米左右。低廉的建安成本背后，是可以通過(guò)商業(yè)運(yùn)作而謀取的利潤(rùn)。出租房?jī)r(jià)從200、300元/月到2000元、3000元/月，每月高低不等，居住者魚(yú)龍混雜。
之前，農(nóng)民房簡(jiǎn)單的“包租婆”的管理模式，往往不成體系，甚至既不安全，也不衛(wèi)生。
“‘城中村’不安全，不衛(wèi)生，沒(méi)有溫暖。我的出租屋，就提供缺乏的這三點(diǎn)。”濤哥說(shuō)。
濤哥，也是一個(gè)到“城中村”淘金的外來(lái)者。之前還在廣州的出版社做過(guò)“高級(jí)白領(lǐng)”。他的生意，說(shuō)白了就是“二房東”，他從農(nóng)民那里包租一棟棟的農(nóng)民房，在統(tǒng)一改造與統(tǒng)一管理的前提下出租。他的公司，沒(méi)有注冊(cè)，由一幫同樣來(lái)自家鄉(xiāng)的親戚分頭打理。在塘下，類似的公司，不止?jié)缫患�。他們的生意，為政府所“默許”。因?yàn)榘庖粭澐�，可能收入只�?萬(wàn)元/年左右，正規(guī)的物業(yè)管理公司不屑于做這樣的生意。
坊間有傳言稱，濤哥旗下可能已經(jīng)擁有近萬(wàn)間出租屋。我把這個(gè)問(wèn)題拋給濤哥，濤哥想了一會(huì)兒，說(shuō)他也算不清楚了。但是，多年積累，濤哥已經(jīng)有了自己的風(fēng)格。
濤哥的管理成本，每間每月出租屋的管理費(fèi)不超過(guò)60元錢，30套房，管理成本1800元/月。所以，一棟100套房的大型“出租屋”通常的管理團(tuán)隊(duì)配備：3名管理人員，亮個(gè)主管(監(jiān)管多棟樓)；1個(gè)收賬的兼管理員；一個(gè)雜役。
這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)，管理一棟樓，出租率在85%以上可以達(dá)到盈利。濤哥的出租屋，往往出租率都可以達(dá)到96%以上。
雜役負(fù)責(zé)每天打掃8層樓的樓道衛(wèi)生，以及做飯，薪水通常為1000元/月；管理員兼顧收賬，處理租戶的大小事情，薪水1200元/月；主管，統(tǒng)籌一棟到幾棟樓的關(guān)系，薪水1800元/月。一些在管理的樓中占有股份，可以通過(guò)自己的投資額外獲得分紅。
管理，是松散型的。“簡(jiǎn)單化管理，成本就低。”濤哥說(shuō)。濤哥給旗下的出租屋定價(jià)，最低不到500元/月。其他的管理權(quán)限，都下放給管理員。例如，每棟樓的賬房，經(jīng)手1500元/月。從這門生意開(kāi)始做，至今沒(méi)有一個(gè)卷款逃走的。當(dāng)然，濤哥下面的兄弟，很多都是七大姑八大姨介紹過(guò)來(lái)的，背后是一種通過(guò)血緣的擔(dān)保關(guān)系。
“過(guò)來(lái)跟著我做的人，都希望今后做老板�！睗缯f(shuō)。
一個(gè)跟著濤哥混的20歲的小伙，16歲開(kāi)始行走江湖，管著4個(gè)店，下面做事情的都是十八九歲的小伙子。他現(xiàn)在賺的錢是同齡人的6倍。濤哥的思維，是擔(dān)心這么一個(gè)孩子，能否經(jīng)受得起這種“少年得志”的考驗(yàn)。
于是，濤哥的生意，就如同一個(gè)“孵化器”，吸納了眾多親戚。這幫年輕人在領(lǐng)悟了濤哥管理手法的精髓后，很多都在其他的“城中村”尋找新的投資對(duì)象。最終，濤哥的圈子里，這門生意滾雪球一樣越來(lái)越大。
這是一個(gè)簡(jiǎn)單的管理鏈條。通過(guò)差異性的產(chǎn)品、簡(jiǎn)單的管理、直白的商業(yè)邏輯、血緣關(guān)系維系的管理體系、快速的反應(yīng)機(jī)制，等等。這些，都是為了讓這個(gè)廉價(jià)鏈條能夠在市場(chǎng)的夾縫中更好維系。
這種看似簡(jiǎn)單而又符合邏輯的商業(yè)形式，目前還處于“灰色地帶”。因?yàn)闆](méi)有注冊(cè)登記，也就不用繳稅。濤哥的邏輯：“城中村”就適合聯(lián)產(chǎn)承包、分配到戶。低成本，保證廉價(jià)出租屋的存在。
“有‘城中村’在開(kāi)發(fā)商愿意出一大筆銀子，達(dá)成與村民的一致之后，自然消失。但是，不是所有的‘城中村’都可以達(dá)到資本與民眾需求的平衡。對(duì)于‘城中村’的改造，應(yīng)該是一個(gè)自然而漸進(jìn)的過(guò)程�！�
濤哥，很少說(shuō)這種“官方”的話，這不是他的風(fēng)格。(郝倩）
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