目前，不僅新房交易量穩(wěn)步上升，二手房交易也節(jié)節(jié)攀升。在巨大交易量的背后，一些風(fēng)險就暗藏在某些交易行為之中，如果你正著手想購買一套二手房，那么，清楚交易過程中的各種風(fēng)險，顯得尤為重要。
風(fēng)險1 按揭房過戶名堂多
還在按揭過程中的二手房進(jìn)行買賣交易，實際上就是買方在替賣方提前還貸，但買方需要承擔(dān)很多風(fēng)險。——致高律師事務(wù)所李乾應(yīng)律師
【案例回放】
陳女士在某銀行貸款買有一套30萬元的房子，目前還有15萬元的貸款沒有還清。買方孫小姐也打算以按揭的形式購買該房。雙方經(jīng)過協(xié)商后，孫小姐向陳女士支付15萬元作為首付，然后陳女士到銀行申請前還貸，向銀行支付剩余貸款，解除房產(chǎn)抵押，雙方再辦理產(chǎn)權(quán)過戶。隨后，中介公司或者擔(dān)保公司將產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行重新抵押登記，向銀行申請貸款，銀行進(jìn)行房屋評估和審核后，將余款劃撥給賣方陳女士。
【個案分析】
這種還款模式需要買家先付款再過戶，如果雙方在履行合同的過程中出現(xiàn)問題，買方將承擔(dān)4重風(fēng)險：一旦賣家的房子有問題，無法過戶，買方將承受很大損失；買賣雙方是現(xiàn)金交易，沒有銀行收據(jù)，賣方未給買方提供收條證明，如果在過戶過程中出現(xiàn)問題，買方提前支付給賣方的房款就很有可能無法收回；賣方申請?zhí)崆斑�貸，銀行需要一定的時間進(jìn)行審批，在這一過程中，賣方如果違約單方面抬高房價，買方將承受經(jīng)濟(jì)損失；辦理完過戶手續(xù)后，買方向銀行申請按竭時，由于某種原因，銀行拒絕發(fā)放貸款，此時，風(fēng)險則轉(zhuǎn)嫁到賣方身上。
【風(fēng)險規(guī)避】
就此問題，致高律師事務(wù)所李乾應(yīng)律師表示，雖然買賣雙方是和中介公司簽訂的三方合同，但在交易過程中，中介只需要履行介紹以及協(xié)助辦理手續(xù)的工作，如果買賣雙方出現(xiàn)違約，原則上中介公司是不承擔(dān)責(zé)任的。因此，在購買此類二手房時，買方需要承擔(dān)極大的風(fēng)險。
李律師表示，買方要將風(fēng)險降低到最低，首先需要和賣方在簽訂合同時，明確各項細(xì)節(jié)以及違約責(zé)任的認(rèn)定。尤其在交易環(huán)節(jié)，買方一定要留存證據(jù)，比如銀行的劃款存根證明，以及賣方的收條。在支付房款時，最好不要以現(xiàn)金形式交易。
另外，目前二手房交易中心以及各大銀行都開設(shè)有第三方托管業(yè)務(wù)，買方可將款項劃撥給第三方，等房屋過戶手續(xù)辦理完結(jié)后，在通知第三方將款項劃撥給賣方。
【購買此類二手房的按揭操作流程】
1、買賣方、中介方簽訂三方買賣合同，并事先確認(rèn)買方有無還貸能力。
2、買方支付賣方房款的四成或五成(由雙方協(xié)定，一般不得少于三成)，賣方須向買方打收條證明確實已收到款項。
3、賣方向銀行申請停按，并提交相關(guān)材料及支付貸款的剩余費(fèi)用。
4、辦理完結(jié)注銷抵押手續(xù)，雙方在中介機(jī)構(gòu)陪同下去房管部門辦理過戶手續(xù)。
5、買方需到銀行指定的擔(dān)保公司辦理按竭貸款的手續(xù)(需提供收入證明、如果買方是單身則需提供單身公證、戶口本)。
6、由擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)代為領(lǐng)取房產(chǎn)證，在做完抵押登記領(lǐng)取到他項權(quán)利證書后交給買方。
7、由銀行指定的評估公司評估房屋價格，申請通過銀行審核后(審核通常需要五個工作日)，買方符合貸款標(biāo)準(zhǔn)，銀行向賣方一次性劃撥剩余款項。
8、買方需到申請貸款的銀行所指定的擔(dān)保公司或中介機(jī)構(gòu)，攜帶相關(guān)款項共同辦理還貸手續(xù)。
風(fēng)險2 誠意金不“誠意”
實際上，只有在一手房買賣中，才有支付“誠意金”的說法，二手房在交易過程中所謂的“誠意金”，僅僅是中介方圈“死”購房者的一種手段，對賣房人并不奏效。 ——四川致高律師事務(wù)所林方平律師
【案例回放】
8月中旬，在成都工作的李小姐打算購置一套二手小戶型房自住，于是便在位于致民路的某中介公司進(jìn)行了登記。第二天，該中介公司工作人員便帶李小姐看了位于老南門一處50平小戶型，李小姐當(dāng)即表示出愿意購買的意向。而該工作人員卻以約不到房東為由，叫李小姐先交納一萬元誠意金，以防該房子被別人買去。在經(jīng)過了一番“討價還價”后，李小姐最終給中介公司交納了5000元購房誠意金。
隨后，中介公司表示會盡快聯(lián)系到房東，早日完成交易手續(xù)。李小姐滿心歡喜的認(rèn)為交納了誠意金就等于吃了“定心丸”，于是便退掉了在其他幾家中介的登記記錄，“乖乖”在家等候消息。然而，足足等了近一周的時間，卻沒有該中介公司的任何消息，李小姐便獨(dú)自到該社區(qū)打聽消息，最終，保安告訴她，自己要買的那套小戶型房已于三天前租了出去。
這一消息讓李小姐非常氣憤，她認(rèn)為，按照中介的說法，既然已經(jīng)交納了5000元誠意金，交易理應(yīng)萬無一失，這是中介方的失職，應(yīng)該承擔(dān)一定的責(zé)任。而中介公司則表示，此事乃房東單方面違約，由于房東與李小姐并未簽訂購房交易合同，因此房東并不承擔(dān)違約責(zé)任，中介方在這里僅僅作為“介紹人”的角色出現(xiàn)，因此，最多只能退還李小姐當(dāng)初交納的5000元誠意金。
【個案分析】
針對這起投訴，四川致高律師事務(wù)所林方平律師表示：在二手房交易過程中，只存在定金交易，所謂誠意金交易僅僅是中介公司給購房者下的“套”，以防止購房者被別的中介公司“搶”去。在二手房交易中，只有房東、中介、購房者三方在場的情況下，才能夠簽訂購買協(xié)議，交納定金。但由于購房者在看房后，中介公司需要再約房東，在這段時間里，一些購房者就很有可能改變想法，為了徹底“套”牢購房者，一般在看完房后，中介公司便會要求購房者交納誠意金，口頭上是購房保障，實則是為了“控制”購房者。
目前，在二手房買賣中，定金轉(zhuǎn)誠意的議價方式，已經(jīng)逐漸成為行業(yè)慣例。因為按照合同法規(guī)定，如果一方交納了定金，另一方卻違約的話，中介公司就需要支付雙倍的賠償。而在三方未簽訂合同的情況下，房東一旦反悔，中介公司就要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。誠意金一方面是為了“套牢”購房者，另一方面也是中介公司也可以避免賠償損失。
【風(fēng)險規(guī)避】
在未簽訂三方合同前，購房者可以先給中介交納部分金額，但前提是必須和中介方注明交納的是購房定金，而非誠意金，以避免日后房東反悔造成的損失。
風(fēng)險3 二手房價頻“變臉”
目前出現(xiàn)的這種新現(xiàn)象，與樓市的普遍火爆是分不開的，以前發(fā)生糾紛既有業(yè)主違約也有客戶(買方)違約，但最近數(shù)月所接案件中幾乎全部是因為房主解約。 ——四川致高律師事物所的林方平律師
【案例回放】
今年8月，市民林女士的朋友急需用錢，打算把位于八里小區(qū)一套于2002年買的90多平方米的房子以總價30萬元的價格出手。由于價格非常誘人，林女士當(dāng)即決定購買，于是與朋友簽訂了一份意向性協(xié)議，并商定一周以后辦理過戶的同時一次性付清房款，協(xié)議簽訂后林女士交了一萬元的誠意金。一周以后，林女士按照約定與朋友聯(lián)系，朋友告訴林女士他在外出差，過一周再說。兩周后林女士又與朋友聯(lián)系，可是朋友卻支支吾吾的說房子不想賣了，并主動提出退還一萬元的定金。
不久，朋友主動聯(lián)系林女士，說因為房價上漲得太快，他的房子應(yīng)該還有更大的利益空間，如果林女士愿意出35萬元的話還是可以成交。林女士想，如果35萬元買的話，折合單價在4000元/平方米以下，林女士當(dāng)即答應(yīng)下來，并再次約定了房子過戶的時間。為了滿足一次性付款的條件，林女士開始四處籌錢，想到馬上到手的房子，林女士一家很是高興。可是，朋友又一次給林女士開了個玩笑，到了約定的時間，朋友的電話怎么也打不通，這下林女士開始著急起來。兩周后，林女士終于聯(lián)系到這位朋友，可是朋友卻說房子已經(jīng)以42萬元賣了，并主動承擔(dān)了雙倍違約金的處罰，退還給林女士2萬元。
【個案分析】
提高成交價，對房主來說，只不過是多等等而已，但得到的收益卻大了很多，但是對于急于買房的人來說，不僅時間、購房時機(jī)等被耽誤，心情也受到影響。由于一手樓市的價格不斷攀升，導(dǎo)致了二手房價格也上漲很快，為了獲取更多的利益，房主在二手房交易中頻頻“變臉”也在情理之中，但是卻給中介和購房者帶來了損失。
【風(fēng)險規(guī)避】
要防止房主頻頻解約，除了在合同條款上加以細(xì)化外，提高違約金成本也很重要。根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金數(shù)額最高可以達(dá)到合同標(biāo)的額的20%，如果按合同交易價格的20%支付定金，那么房主解約時就要承擔(dān)更大的賠償壓力，這樣就可以大大降低房主解約率。另外，約定高額解約賠償金也是解決的手段。一旦房主解約將面臨著巨額賠償風(fēng)險，就不會輕易的解約了。但是需要提醒的是，這種約定也是雙方面的，如果房價暴跌，買方不買也要面臨巨額賠償房主的風(fēng)險。(宋皇 孫莉）
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