無論壓垮房地產市場的“稻草”會是哪一根，房貸政策的變化往往是樓市最敏感、反應最直接的那一根。在此次加息前，購房首付比例要提高到四至五成消息早已傳開，盡管在去年年中和今年年初也分別傳出類似消息，其后又不了了之，但這一次配合著部分城市部分銀行的“選擇性停貸”之舉，卻引起了不小的市場震動。而在今年的第五次加息快速來臨后，房貸政策進一步緊縮的預期再度加深。
緊縮原因：房價飛漲
瘋漲的房價走勢顯然是此次政府吹響房貸緊縮號角的導火索。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布最新的調查報告顯示，8月全國70個大中城市房屋銷售價格再創(chuàng)新高，同比上漲8.2%，漲幅比7月高0.7個百分點；環(huán)比上漲1.4%，也比7月高0.2個百分點。特別是8月所有70個大中城市的新建商品住房銷售價格同比均上漲，漲幅高達9.0%。
中國指數(shù)研究院華東院副院長陳晟認為，供求失衡是造成此輪房價上漲的主要因素，同時，供不應求所帶動的樓市增長又增強著市場對于未來的預期，但是他又指出，單純的預期支撐下的高漲樓市不會長久。更有市場人士表示，不匹配的房價增長已造成一些城市“有價無市”的局面，房價調整或為期不遠。那么，假如房價下跌，銀行所面臨的可能就是一場危機。
“房地產作為資本密集型產業(yè)，從投資到消費各環(huán)節(jié)都離不開金融的支持。我國近年房地產市場的迅猛發(fā)展帶動銀行房地產信貸業(yè)務的快速擴張，成為銀行業(yè)改善資產質量、提高利潤率的一大途徑。然而在理性不足的房地產市場條件下，過度的信貸擴張必將給銀行帶來未知的潛在風險。所以近年來，銀行的房地產信貸政策從供需兩方面著手以控制房地產風險的膨脹�！鄙虾Ｎ搴现菐炜偨浝磬u毅表示。
信義房產研展主任叢力也表示，此前銀監(jiān)會已發(fā)出緊密追蹤國家對房地產市場的調整政策，審慎發(fā)放房地產開發(fā)貸款和個人住房貸款的信號。此舉并非全與個人住房貸款本身的質量風險有關，估計其中也有不少銀行今年信貸額度已提前用完、下半年放貸壓力大的原因。
提高首付：非“一刀切”
而從市場反應來看，在部分銀行已經選擇性暫停二手房按揭的深圳，有統(tǒng)計顯示，8月深圳二手房交易量與7月相比下降了50%以上，二手房整體交易均價也因為成交萎縮而回落約3.95%。所以，不少市場人士認為，貸款緊縮也就是變相提高首付，如果房貸方面再有“重拳”措施出臺的話，房價走勢可能會出現(xiàn)回調。
本周，上海證券報就報道了央行擬將第二套住房首付比例提至四成的消息，同時商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成的政策的確正在研究中，有關政策考慮還包括進一步提高房貸利率、收緊開發(fā)商貸款等等，不過知情人士稱尚未最終敲定。消息人士又稱，準備提高房貸首付比例主要針對的是第二套房，有關部門已邀集多方機構對此進行研討。
上海五合智庫總經理鄒毅分析，房地產開發(fā)貸款和個人購房貸款是商業(yè)銀行房地產業(yè)務的兩個分支，對它們的政策分別代表了銀行對供需雙方的態(tài)度。從房地產開發(fā)貸款的政策內容來看，銀行信貸政策主要落腳點在銀行自身對企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放的條件，即開發(fā)商獲取貸款的資歷要求，及銀行發(fā)放貸款后對企業(yè)從開發(fā)到銷售資金回籠期間的貸款管理。銀行對個人按揭貸款的政策則主要通過對購房款的首付比例、貸款利率等方面的調整，結合抵押物的價值、借款者收入水平和信用記錄等來控制銀行按揭業(yè)務的風險，并且銀行可以定量化直接控制的就是購房者的首付比例和發(fā)放貸款的利率這兩項。
業(yè)內也比較贊同非“一刀切”式的做法。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成就曾表示，提高房貸首付應該說多少會起點作用，因為現(xiàn)在的購房者中投資性的需求又抬頭了，首付比例提高以后，投資就不那么容易了�！暗鞘赘侗壤岣�，對買第一套住房的消費者來說又是個問題。就像給小孩子洗澡，洗完我們是要把臟水倒掉，小孩子不能倒掉。我們提高首付比例是為了抑制投資性的需求，而對于第一次買房的消費者是要提高他們的購買能力的。所以我覺得，在執(zhí)行時要想辦法把消費性需求和投資性需求區(qū)分開對待�！�(李和裕)
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