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2007年09月26日 星期三
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頻繁加息貸款炒房當(dāng)?shù)嗔?炒房之前也算算市盈率
2007年09月26日 09:44 來源:國際金融報

  黃金周即將來臨,利用假期看房買樓的投資者將增加。目前,建行廣東分行已將個人購買第二套住房的首付從三成提高到四成,其他城市的銀行也可能跟進(jìn)。因此,利用貸款炒房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)掂量風(fēng)險承受能力了。

  自9月15日起,央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個百分點。五年以上的貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的7.56%提高到7.83%。加息并非針對樓市,但與其他經(jīng)濟(jì)部門一樣,房地產(chǎn)行業(yè)必受貨幣政策的影響。

  對于普通購房人而言,加息意味著月供負(fù)擔(dān)在不斷增加。盡管單次看幅度不大,還算溫和,但累計額度已經(jīng)不小。以50萬元15年期房貸為例,加息前月供4652.13元,加息后增至4729.33元,即便按最優(yōu)惠利率計算,加息后月供仍會增加63.3元,一年下來要多支出759.6元,整個15年期將會為此增加9115.2元的利息負(fù)擔(dān)。

  單看一次加息,增加的還款額也許還不算大,但聯(lián)系到最近9個月內(nèi)5次加息,購房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小,以50萬元15年期貸款計算,還款額增幅已達(dá)10%。

  重估風(fēng)險承受力

  那些利用杠桿效應(yīng)貸款炒房者,應(yīng)當(dāng)重新掂量進(jìn)入加息周期后自身的風(fēng)險承受能力了。眼下的房地產(chǎn)市場充斥投資型需求,其中不少人手有一定余錢,但主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”,兩至三成首付是自己的,七八成的錢都是銀行的。買進(jìn)的房子就是為了待價而沽,一般持房時間不會超過一兩年。

  中原地產(chǎn)的分析師梁浩提醒,加息周期會導(dǎo)致月供負(fù)擔(dān)小幅、但卻不斷地抬升,“有點像溫水煮青蛙”,一旦投資者資金鏈繃緊,而房價又沒能夠在短時間內(nèi)大幅上漲,再加上交易環(huán)節(jié)的稅負(fù),出現(xiàn)虧損并非不可能。故此,那些資金實力并不雄厚、在房價高位接盤的投資客,是重新評估炒房風(fēng)險的時候了。

  對于開發(fā)商而言,加息理論上會帶來開發(fā)成本的提升。但這對于上市公司和非上市公司迥乎不同。數(shù)據(jù)顯示,今年以來,38家上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā)、配股等方式,合計融資逾1100億元。地產(chǎn)上市公司對信貸依賴降低,加息對其財務(wù)費用影響不大。但非上市公司的情況就大不同了,高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)特性決定了他們無論是通過銀行信貸還是信托融資,加息都意味著財務(wù)成本提高。

  眼下,樓市已進(jìn)入旺季,所謂“金九銀十”。需求在進(jìn)一步釋放、供求緊張、房價上行的局面難以因為加息而改變。

  據(jù)發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,8月全國70個大中城市房屋銷售價格近年來首次“破8”,同比漲8.2%。全國新建商品住房售價環(huán)比,8月在7月高漲的基數(shù)上再漲1.5%。

  中小戶型投資看好

  對于股票來說,市盈率是最重要的評價指標(biāo)之一,而對于房產(chǎn)而言,也同樣有市盈率。

  其實,房產(chǎn)的市盈率就是購買房屋費用除以年租金收益,如果把分子分母倒過來,那就是投資者更熟悉的租金回報率了。理財專家認(rèn)為,市盈率可幫助投資者判斷房價貴不貴,值不值得投資。

  理財專家指出,目前股市的市盈率在60倍左右,而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報率在4%左右,也就是25倍的市盈率。其實從中國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看,25倍的市盈率是一個合適的指標(biāo),也就是至少年租金回報率在3%左右。那么,顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋。如果租金回報率能夠超過5%,也就是市盈率低于20倍,顯然是更理想的選擇了。房屋的市盈率的理想位置一般在15-20倍之間。

  例如,如果投資者買了一套三室一廳的房屋共花費100萬元,月租金僅3000元,那么該房的市盈率為1000000÷(3000×11)(一年以一個月的空置期計算)=30倍,可見房屋的投資價值不大。假如同樣品質(zhì)的房產(chǎn)每個月能出租到6000元,那么該房的市盈率變?yōu)?5倍,市盈率低于20倍就值得投資。

  專家認(rèn)為,中小戶型在房產(chǎn)投資中的地位類似于股市中的“績優(yōu)股”。在房產(chǎn)市場中,如果想獲得可觀的租金回報,一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象,不僅租金回報率高,而且轉(zhuǎn)手買賣活躍,成交率高,是投資者的首選。(徐壽松)

編輯:王菲】
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