“十一”前，央行、銀監(jiān)會緊急出臺《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》�；诖舜蔚姆抠J新政，房地產(chǎn)投資風險開始凸顯，開發(fā)商也面臨著樓市氣候變化帶來的窘境。
開發(fā)商被新政“閃了腰”
在這個緊隨房貸新政而來的“十一”黃金周，開發(fā)商的心情十分復(fù)雜。來自各方面的數(shù)據(jù)顯示，國慶期間的各地樓市觀望氣氛濃厚，原本想在旺季好好發(fā)揮一下的開發(fā)商恐怕更多地是被新政“閃了腰”。
比如上海，長假里為期四天的房地產(chǎn)秋季展示會已是“保留節(jié)目”，但交易情況并不樂觀，上�！熬W(wǎng)上房地產(chǎn)”的紀錄表明，4-6日三天分別成交了437、409和303套商品房，合計12.81萬平方米，3天的交易量只相當于節(jié)前周末(9月28日)一天的水平。一位參展的開發(fā)商坦言，中央趕在“十一”前出臺房貸新政，急為樓市降溫的意圖明顯，購房者的觀望態(tài)度也在黃金周開始顯現(xiàn)，目前開發(fā)商也只有繼續(xù)觀察新政效應(yīng)。
又如北京，今年來樓市表現(xiàn)可算持續(xù)高燒，房價漲幅在各城市中一直名列前茅，但在房貸新政出臺前后，北京樓市逐漸呈現(xiàn)交易清淡的局面，據(jù)悉一些樓盤的售樓處甚至出現(xiàn)退房情況。
再如深圳，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，黃金周最低單日新房成交量僅6套。市場人士介紹，從此次黃金周舉辦的深圳秋季房地產(chǎn)交易會上也不難看出，房貸調(diào)控影響下的深圳樓市已經(jīng)提早進入“寒冬”。
還有重慶，盡管一些市場人士稱二三線城市受影響可能弱些，但相關(guān)報道表明，在新盤扎堆上市的黃金周，重慶樓市銷量明顯走低。為了搶黃金周樓市，重慶主城區(qū)在“十一”期間有4000多個新盤上市，可售商品房20多萬套，可售商品房總面積達到1900多萬平方米。然而在黃金周的前四天，重慶主城區(qū)商品房的日均銷售量僅為平時的十分之一左右。
“(房貸新政)寶劍出鞘，開發(fā)商受了點傷�！睒I(yè)內(nèi)知名的房地產(chǎn)投資策劃人賈臥龍就公開表示，房貸新政無疑給購房者設(shè)定了一道門檻，經(jīng)濟能力較弱的購房者被擋在市場之外，同時投資成本加大也促使部分投資者“棄暗投明”，經(jīng)濟實力較強的購房者也會出現(xiàn)分流，投資需求減弱，自住需求成為市場主力。而在目前情況下，一旦房地產(chǎn)市場只剩自住需求，市場活力將大大減弱，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點，開發(fā)商也更步履維艱。
業(yè)內(nèi)靜待新政威力
“今年全國性的房價暴漲，央行和銀監(jiān)會決定采取提高首付等措施也是‘順水推舟’而為。不過這次房貸政策所轉(zhuǎn)遞的信號表明，各地房價都有可能會出現(xiàn)不同程度的調(diào)整。因為一方面，一些原先不太愿意賣房的開發(fā)商、房東的出貨意愿加大；另一方面，購房者在首付增加、房貸緊縮和房價上漲的壓力下，購房能力有限，因此可能出現(xiàn)的情況是房源的上市量增加，但是需求受到限制，成交量難以大幅上升�！鄙虾Ｓ油康禺a(chǎn)研究中心主任薛建雄表示。
賈臥龍還提出，與提高首付相比，第二套住房利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍(8.613%)這一規(guī)定，才是打擊住房投資行為的“殺手锏”。因為對于第二套住房的購房者來說，相比原來優(yōu)惠后的房貸利率(6.6555%)，一次性提高將近200個基點，高出將近30%，這與央行每次加息27個基點相比，等于一次性加息7次半，風暴來得相當猛烈。同時，就算目前的調(diào)控顯效還暫時停留在投資領(lǐng)域，可一旦政策繼續(xù)加壓，席卷到多數(shù)開發(fā)商賴以生存的住宅領(lǐng)域，顯效可能會更強烈，開發(fā)商更要陷入困境。
不過，也有一些業(yè)內(nèi)人士擔心，房貸新政的實際操作可能沒有出臺通知那樣看似簡單。畢竟通知規(guī)定的只是一個框架，每家商業(yè)銀行具體的實施細則都還沒有定，而且具體的實施細則是么時候出來、可行性如何、能否形成合力、是否存在抗力等等，目前還是未知數(shù)。
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的手段很多，提高個貸首付屬于金融調(diào)控方式，與加息相似，其功能在于緊縮信貸，提門購房門檻，抑制投資、投機行為�？傊痪湓�，為過快膨脹的市場需求潑點涼水。理論上如此，但是否真的能使市場降溫，絕非可以蓋棺定論。正如近三年連續(xù)九次加息，但全國樓市仍牛勁十足，因為推動房價上漲的因素很多元化，如果其它因素都沒改變，單靠提高首付無異于杯水車薪�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭認為。不過他也指出，至少此次出臺房貸新政，反映了央行、銀監(jiān)會、部分商業(yè)銀行對于目前樓市過熱及其所隱藏風險的憂慮，那么對購房者亦同理，這一“間接效應(yīng)”也可能會引發(fā)樓市心理預(yù)期發(fā)生改變，也完全有可能使樓市上漲步子放緩。(李和裕)
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