央行與銀監(jiān)會日前攜手發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于央行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
一石激起千層浪。由于監(jiān)管部門的相關(guān)細則還未出臺，對于第二套房的界定，各家商業(yè)銀行各執(zhí)一詞，難有統(tǒng)一的“尺度”。
某市場分析人士說，如果商業(yè)銀行在第二套住房的界定上不統(tǒng)一，就會讓一些購房人有機可乘，此次房貸新政也會大打“折扣”。
界定標(biāo)準(zhǔn)各異
很顯然，在監(jiān)管機構(gòu)眼中，第二套房就是針對所有銀行購買的“第二套”，絕對不會出現(xiàn)貸款人在工行買“第一套”，又成功在中行再買“第一套”的說法。但商業(yè)銀行對此各有說法。
作為國內(nèi)房貸市場的“老大”，中國建設(shè)銀行表示，針對第二套住房的認定，該行已明確以“戶”為單位，即夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套住房。
工行、農(nóng)行、招行、興業(yè)等銀行卻對此另有說法，以個人為單位界定購房者的房產(chǎn)情況，配偶的房貸情況不影響本人。工行一位人士解釋，具體而言，夫妻兩人中有一人已貸款買房，另一人想貸款再買一套房，只要央行的征信系統(tǒng)里沒有此人的房貸記錄，就可以按照“第一套房”的待遇發(fā)放貸款。
而光大銀行等商業(yè)銀行規(guī)定，只要是以前有過貸款買房記錄的借款人再次申請貸款，則一律按“第二套住房”處理。
光大銀行相關(guān)負責(zé)人分析，雖然目前央行征信系統(tǒng)的功能已非常完善，但由于此項通知沒有對“第二套(含)以上住房”的主體進行嚴(yán)格界定：以家庭還是個人為單位，并且沒有區(qū)分是否還清貸款。
為此，商業(yè)銀行對“第二套住房”的界定將存在四種不同情況：以個人為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，還清以前貸款的享受“第一套房”待遇；以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的，以后購房都不享受“第一套房”待遇。
記者了解到，目前已出臺房貸細則的多家商業(yè)銀行，都以上述前三種情況作為“第二套住房”的界定。
某市場分析人士表示，盡管目前個人房貸這塊業(yè)務(wù)的風(fēng)險已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但它仍然是各商業(yè)銀行最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)之一，因此，商業(yè)銀行也并不想對房貸業(yè)務(wù)“嚴(yán)加限制”。
影響在短期尚難以判定
種種跡象表明，此次房貸新政雖然對炒房一族有一定的打擊作用，但很難抑制高企的房價。
中國社科院金融研究所王松奇認為，提高首付將減小銀行貸款集中度，但對抑制房價上漲作用并不大。他認為，房價居高不下主要因為土地資源是地方收入的主要來源，雖然調(diào)控手段會有一定效果，但不能解決根本問題。
某市場分析人士表示，“對炒房一族到底有多大的約束力，目前還很難說，因為有相當(dāng)大一部分投資者根本不需要通過銀行借款買房。”在目前對“第二套住房”界定比較“混亂”的情況下，應(yīng)該以家庭為單位來核定，進而加大打擊炒房者的力度。
建行董事長郭樹清認為，房地產(chǎn)調(diào)控本身具有復(fù)雜性，涉及土地、金融、財稅等多個領(lǐng)域。目前提高第二套住房貸款首付比例對房價的具體影響在短期尚難以判定，但毫無疑問，對遏制炒房將有直接作用。
他表示，由于國內(nèi)不同地區(qū)具體情況不同，因此各地建行在制定第二套住房貸款細則時，會結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r作適當(dāng)調(diào)整，實施標(biāo)準(zhǔn)不能“一刀切”。
盡管提高第二套住房貸款首付比例會在一定程度上影響建行的房貸業(yè)務(wù)，但郭樹清表示，建設(shè)銀行將嚴(yán)格執(zhí)行國家房地產(chǎn)業(yè)金融調(diào)控政策。（石朝格 俞靚）
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