9月27日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)發(fā)布，對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行調(diào)整，引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注。盡管此次新政的具體細(xì)則至今尚未明確，但是隨著黃金周的冷淡收?qǐng)鲆约敖鹁陪y十接近尾聲，新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，目前市場(chǎng)上逾七成消費(fèi)者推遲購(gòu)房計(jì)劃，兩成左右的消費(fèi)者降低預(yù)算打算購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型，一手房市場(chǎng)近期交易冷淡。來(lái)自二手房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)則表明，大部分投資放緩了腳步，愈加謹(jǐn)慎，部分散戶(hù)投資客已經(jīng)開(kāi)始陸續(xù)拋盤(pán)。
購(gòu)房者：
成本更高，觀望更濃
此次《通知》最引人關(guān)注的是對(duì)購(gòu)買(mǎi)“二套房”者的相關(guān)規(guī)定：貸款首付比例將不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，由于需貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房的首付款及貸款利率的同步提升，使得市場(chǎng)中近70%的客戶(hù)預(yù)備推遲自己的購(gòu)房計(jì)劃，20%左右的客戶(hù)則打算降低購(gòu)房預(yù)算購(gòu)買(mǎi)更小戶(hù)型，來(lái)平衡首付款及利率提升所帶來(lái)的資金壓力。
因?yàn)樵谛抡�，�?gòu)房者若是第二次貸款購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)100萬(wàn)元的次新房(等額本息型20年貸款)需要付出的利息相比之前增加逾9萬(wàn)元。(見(jiàn)附表)如此巨大的利息支出，無(wú)疑讓一部分投資客及“有貸在身”的改善型購(gòu)房者開(kāi)始遲疑。
而另一方面，來(lái)自漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心的分析表明，目前買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知的差異過(guò)大。隨著節(jié)前“提高第二套房貸首付政策”的出臺(tái)，大部分客戶(hù)認(rèn)為這是政府打擊樓市過(guò)熱、房?jī)r(jià)上升過(guò)快的一劑猛藥，在他們看來(lái)上海的房?jī)r(jià)應(yīng)該就此出現(xiàn)一個(gè)拐點(diǎn)。而目前的市場(chǎng)情勢(shì)并未有明顯下降變化，買(mǎi)房者普遍感到失望，于是紛紛選擇持幣觀望的態(tài)度。事實(shí)上，黃金周以后近兩周內(nèi)漢宇地產(chǎn)各門(mén)店的看房量和來(lái)電咨詢(xún)量都不夠理想。
上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所評(píng)論員楊紅旭認(rèn)為，《通知》和細(xì)則對(duì)市場(chǎng)的影響并不直接，但隨著政策的步步出臺(tái)，整個(gè)購(gòu)房成本將逐步增加，市場(chǎng)需求會(huì)逐步降低，市場(chǎng)預(yù)期也將發(fā)生一定的變化，那么樓市“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)將是可以預(yù)期的。
市場(chǎng)：
投資更慎，供求趨緩
目前從市場(chǎng)表現(xiàn)上看，投資客越來(lái)越謹(jǐn)慎。根據(jù)上海中原研究咨詢(xún)部2007年秋季房展會(huì)對(duì)前來(lái)參觀的消費(fèi)者進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查顯示，大部分有投資傾向的客戶(hù)，表示對(duì)樓市預(yù)期不明確，傾向于選擇中長(zhǎng)期投資。對(duì)這個(gè)結(jié)果，中原研究部經(jīng)理龔敏認(rèn)為，這說(shuō)明國(guó)家抑制投機(jī)，控制投資的目標(biāo)正在慢慢得以實(shí)現(xiàn)，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)吃不準(zhǔn)的預(yù)期也很有可能會(huì)因?yàn)楹罄m(xù)政策的再度出臺(tái)導(dǎo)致部分投資客放棄投資意愿。
而對(duì)一些散戶(hù)投資客來(lái)說(shuō)，則不僅僅是“謹(jǐn)慎”的選擇了，他們中很多人已經(jīng)開(kāi)始被擠出投資市場(chǎng)。日前，隨著新政細(xì)則的初步落實(shí)，對(duì)于第二套以上住房以“戶(hù)”為單位作出界定的規(guī)定，明確區(qū)分了投資與自住性質(zhì)。這樣一來(lái)，投資者的投資成本將大大增加，不僅僅是流動(dòng)資金的成本，貸款利率的成本也將大幅提高。對(duì)此，楊紅旭指出，這一規(guī)定直接對(duì)投資客中的中低端客戶(hù)或部分散戶(hù)產(chǎn)生較大影響，這部分人手中有小額閑錢(qián)，打算投資房產(chǎn)，但相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)，會(huì)促使這部分人放棄投資需求，將他們擋在門(mén)外。
投資客的謹(jǐn)慎和部分離開(kāi)無(wú)疑給市場(chǎng)釋放出供求緩解的信號(hào)。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，新政將會(huì)對(duì)供應(yīng)產(chǎn)生一定效應(yīng)。通過(guò)部分投資客的回吐房源，尤其是目前大量靠銀行貸款，以出租為主的小業(yè)主，他們的退出，不僅能緩解供求緊張，還將會(huì)使市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)得到更有效的匹配。比如市中心的住宅項(xiàng)目，升值空間相對(duì)較大，投資客的退出，將會(huì)真正有住房需求人群補(bǔ)充進(jìn)來(lái)，得到滿(mǎn)足。
二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)更明顯，龔敏指出，隨著投資者對(duì)后市不確定性預(yù)期的加大及持續(xù)升息后，先前擁有多套物業(yè)的投資客資金壓力加大，首付款及加息的雙重打擊可能會(huì)使拋盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)，將進(jìn)一步改變二手房市場(chǎng)的供求矛盾，并對(duì)一手房市場(chǎng)產(chǎn)生緩解作用。(李真）
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