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2007年10月26日 星期五
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首付提高市場調(diào)查:新房銷售回落 二手房受沖擊小
2007年10月26日 09:53 來源:京華時報

    圖為北京新建商品房住宅樓盤。2007年10月12日,根據(jù)央行、銀監(jiān)會國慶節(jié)前發(fā)布的相關(guān)通知,貸款購買第二套(含)以上的住房首付款將提高至40%,利率不得低于同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍,且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高!渡虾WC券報·地產(chǎn)投資》與知名房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站“搜房網(wǎng)”聯(lián)合進行相關(guān)調(diào)查顯示,基于房貸新政,過半受訪者個人購房計劃受到房貸新政影響。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  央行于9月27日頒布的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(359號),對第二套房貸款實行提高首付和利率的政策,使升級置業(yè)的自住者以及投資者的貸款初始成本及利息成本均出現(xiàn)顯著上升。雖然實施細(xì)則尚待制定,但業(yè)內(nèi)專家指出,該調(diào)控政策和加息一樣,改變?nèi)藗兊男睦眍A(yù)期,使利率風(fēng)險成為購房決策中的一個主要衡量指標(biāo)。在高房價下,房貸新政無疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買力,進而加重樓市的觀望氣氛。

  新房:整體銷售出現(xiàn)回落

  由于央行近期加大力度控制流動性過剩,宣布各商業(yè)銀行對購買第二套房的個人執(zhí)行“首付款最低4成,貸款利率為基準(zhǔn)利率1.1倍”的新標(biāo)準(zhǔn)。目前各銀行陸續(xù)實施新標(biāo)準(zhǔn)后,對準(zhǔn)備購買第二套房的普通購房者抑制明顯。上周京城樓市未能延續(xù)節(jié)后放量升勢,出現(xiàn)小幅回落。

  上周商品房簽約環(huán)比降19%

  據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,10月15日-21日,京城樓市商品房銷售未能延續(xù)前一周升勢,整體出現(xiàn)回落,有再次重回低迷之勢。

  據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,10月15日-21日商品房銷售套數(shù)3525套,環(huán)比前一周下降19%。期房網(wǎng)上簽約3727套,與上周相比,下降15%。其中期房住宅簽約套數(shù)為3096套,環(huán)比前一周,下降19%,F(xiàn)房銷售也呈現(xiàn)小幅回落,但現(xiàn)房住宅銷售套均面積環(huán)比前一周出現(xiàn)明顯上漲。其中現(xiàn)房網(wǎng)上簽約821套,與前一周相比,下降24%,F(xiàn)房住宅簽約套數(shù)為429套,環(huán)比前一周,下降22%。

  中大恒基不動產(chǎn)營銷總經(jīng)理趙晨明指出,京城樓市未能延續(xù)節(jié)后放量升勢,出現(xiàn)小幅回落。首付提高但房價并未出現(xiàn)下降,未來京城樓市的銷售走勢,仍可能持續(xù)低迷。

  不同類型項目影響不同

  自從央行、銀監(jiān)會下發(fā)提高第二套房的首付成數(shù)后,不同類型的項目表現(xiàn)出不同的銷售狀況。記者調(diào)查了不少在售的項目,發(fā)現(xiàn)不同類型的項目受到的影響不同。

  中高檔房受到的影響很大。因為不少人購買這些項目是為了住房升級,改善生活條件,可是房貸成數(shù)提高,讓貸款壓力增大,不但不能提高生活質(zhì)量,反而下降了,所以有些人選擇退房。據(jù)記者調(diào)查,政策發(fā)布后,位于清河的某項目還特意為此召開了會議進行討論。該區(qū)域的房子基本都是在10000元/平方米-20000元/平方米之間,屬于政策影響比較大的項目。據(jù)位于該區(qū)域的某項目的銷售人員透露,最近確實有退房的。另外,位于朝陽北路的部分項目也出現(xiàn)了退房的情況,退房的原因也是因為房價比較高,貸款成數(shù)提高后壓力過大。

  據(jù)記者調(diào)查,位于亞奧板塊的某中高檔樓盤有訂房人陸續(xù)開始退房。據(jù)銷售人員介紹,目前該樓盤已經(jīng)接到了11戶退房申請,其中9戶的理由都因為是第二套房,房貸政策變化帶來的資金壓力太大。位于百子灣的沿海賽洛城則出現(xiàn)了退訂的現(xiàn)象,但是暫時還沒有退簽的。

  另外,據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷郭女士表示,他們代理的一些項目中,已經(jīng)陸續(xù)發(fā)通知給那些尚未辦理完房貸的業(yè)主,凡是購買第二套房的,即便是已經(jīng)簽了合同的,貸款沒有辦下來的也要補交首付。這就使得不少購房人因為資金壓力過大,而不得不選擇退房。

  另一方面,價格非常高的和價位較低的房子基本都沒受影響。位于國家森林公園北側(cè)的世茂奧臨花園,目前在售均價已經(jīng)達到了27000元/平方米,并且大部分是多次置業(yè),但是業(yè)主首付成數(shù)都比較高,所以基本沒有退房的。據(jù)其負(fù)責(zé)人介紹,有兩個業(yè)主因為延期交房款,要求他們退房,可是業(yè)主就是不退。另外還有不少的一期業(yè)主,因為覺得前排的房子更好,就又買了。位于回龍觀的東亞上北中心,十一期間推出景觀樓座4號樓,半個月內(nèi)銷售千余套,也沒有出現(xiàn)退房的。

  二手房:整體受政策沖擊不大

  北京二手房市場是以剛性的自住需求為主,投資性比例僅占12%左右,而359號文主要沖擊的是貸款購買多套房產(chǎn)的投資者,對于自住性需求其實影響不大。由于各大銀行對第二套房的界定存在著分歧和不一致,在實際的操作中,消費者可以根據(jù)不同的情況規(guī)避第二套房的嚴(yán)厲政策,因此,新政的沖擊力受到了明顯的減弱。

  成交量小幅下降

  由于各大商業(yè)銀行對于第二套房的界定有自主權(quán),而且各大銀行均是在國慶長假后才陸續(xù)出臺細(xì)則;因此,截至10月22日,十一后至今的半個多月的市場狀況應(yīng)該說反映了359號文對市場的初步作用。

  據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析,十一后的半個月,二手房成交量與9月同期相比僅下降了2.6%;同時,房源掛牌量上漲了12.5%,客戶登記量上漲了3.6%。實際數(shù)據(jù)反映了政策并沒有使市場產(chǎn)生震蕩,成交量僅出現(xiàn)微降。另外,由于央行對第二套房的界定形成了三大基調(diào);也由此引發(fā)了相應(yīng)的市場變化。

  房源量出現(xiàn)一成左右的上漲,表明隨著調(diào)控的深入,房產(chǎn)投資風(fēng)險逐漸增加,投資者對于房價的心理預(yù)期因此出現(xiàn)了一定的下調(diào);這樣,部分投資者開始選擇出售房源以規(guī)避風(fēng)險;從而增加了市場可售房源。另外,客戶量出現(xiàn)了小幅上漲,則反映出兩大現(xiàn)狀:一是目前市場的需求仍然旺盛,客戶需求并沒有受到實質(zhì)性的影響;二是部分客戶選擇暫時觀望,使得客戶量漲幅趨緩;因為如果沒有提高首付款,按照北京市二手房的成長速度以及金九銀十的旺季推動,客戶需求量與房源量應(yīng)該能夠保持一成以上的增長;客戶量漲幅趨緩說明部分客戶在新政后選擇觀望態(tài)度,而這種觀望態(tài)度將會延長部分交易的成交周期。

  公積金貸款成交量上漲

  國慶假期過后,央行、銀監(jiān)會確定了界定第二套房的三個基調(diào):公積金不列入第二套房考慮范圍、已結(jié)清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結(jié)清的,再貸款購房須算作第二套住房。由于第二套房的界定剔除了公積金,因此使用公積金貸款的消費者出現(xiàn)了一定的上漲。

  據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計資料分析,十一過后的半個月,公積金貸款面簽量與上月同期相比上漲了11%;公積金貸款成為許多貸款購買第二套房消費者的首選;部分消費者原本覺得公積金貸款手續(xù)比較麻煩,辦理時間相對較長,并不打算選擇公積金;但是新政出臺后,這部分消費者經(jīng)過衡量,都做出了申請公積金貸款的選擇,因為相比商貸首付及利息的顯著增加,辦理公積金雖然麻煩一點,時間長一點,但也是值得的。

  由于公積金本就有低息的優(yōu)勢,特別是在頻繁加息的情況下,公積金與商貸利率的差額不斷擴大;加上今年以來公積金最高貸款額度提高、流程優(yōu)化、擔(dān)保費率下降等措施出臺,公積金貸款正逐漸擺脫辦理步驟及時效冗長的詬。欢e金成為第二套房貸的避風(fēng)港后,公積金貸款成交量上漲成為必然;這種區(qū)別對待的政策將會使得選擇公積金貸款的消費者不斷增加。

  提前還貸者增多

  央行對第二套房的三個基調(diào)中,已結(jié)清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套;因此,許多購買第二套房的消費者,在沒有公積金貸款的情況下,為了避免第二套房嚴(yán)厲的政策,只能把第一套房出售或者是結(jié)清第一套房的貸款。

  據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計,十一過后的半個月,同時登記賣房及買房的消費者顯著增加,同比上漲了兩成左右;這是因為,以往部分消費者往往有一套小戶型,出于置業(yè)升級的目的需要購買一套大戶型用于自;由于房價持續(xù)上漲,這部分消費者并不急于賣掉小戶型,而是用于出租“以房養(yǎng)房”;但是359號文出臺后,這部分消費者購買第二套房面臨著提高首付和利率的政策;為了籌集第二套房的首付,這部分消費者只好把手中的小戶型先行出售,或者通過提前還款、轉(zhuǎn)按揭等方式把原小戶型貸款還清。

  投資型買家減少

  記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)了解到,10月的第二周,投資性購房比重從以往占總購房的16%至18%下降到13%;而自住購房的比例達到了87%,成為近兩年來北京自住用房購買比例最高的一周。

  目前投資類型當(dāng)中酒店式公寓和寫字樓在新政推出后下降明顯,分別下降11.7%和9.8%。目前一些熱點區(qū)域望京、方莊、CBD地區(qū)購買第二套住房比例也出現(xiàn)了較為明顯的下降。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域市場部統(tǒng)計資料顯示,目前望京地區(qū)購買第二套住房比例環(huán)比下降10.3%、方莊地區(qū)下降8.4%、CBD地區(qū)下降最為明顯,達到15%左右。

  “我愛我家”副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為,二手房貸首付比例提高對炒房有一定的抑制作用,因為炒房人幾乎都是通過大量的貸款來實現(xiàn)資金運作的,而所需支付的比例一旦提高,資金鏈必然緊張。

  (記者 趙麗萍)

編輯:王菲】
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