國慶假期結(jié)束以后，浙江商人賈先生又把自己位于北京朝陽公園南側(cè)棕櫚泉小區(qū)的房子掛出去了。
這是賈先生第二次打算出售自己的房子。第一次是去年年底那會兒，180平米的房子，掛價480萬，過了一個月乏人問津，少數(shù)幾個來看房的也沒有表現(xiàn)出太強(qiáng)烈的要買的意向。他就又撤了回來，時不常地在那邊住上幾天。
但是最近情況有些變化。兩個和他一起買房的老鄉(xiāng)，相繼把他們位于同一個小區(qū)的房子以2.5萬一平米左右的價格掛出去了。其中有一個朋友的房子還有人租著，月租金1萬多，租期要到明年3月才到期。但是他倆都著急脫手，還聽說鄰居中有以低于2.3萬一平米的價格賣掉的。
“我印象中是從8月份開始聽說有幾個想賣房子的鄰居，結(jié)果到了國慶前后，忽然感覺到拋盤的多了起來，有點人心惶惶的。不過掛出來的房子，價格也挺離譜的，有的賣2.3萬一平米，有的賣3.2萬一平米。就算是朝向、樓層不同，也不至于差那么多，這個差價相當(dāng)于可以再買一套地段還不錯的小戶型房子了�！�
賈先生說，他家一個在上海買房的親戚，最近也拋了幾套房子，是2005年下半年上海房價處于低迷階段的時候買下來的。有一套500多萬元買下的豪宅，現(xiàn)已漲到700多萬，本來是打算再過兩年開完世博會再說，沒想到這么快行情又不樂觀了，到處傳言“寒冬來了”，只好下定決心快速出手。
“現(xiàn)在越是業(yè)內(nèi)的越不敢買房�！辟Y深地產(chǎn)人趙先生證實了房地產(chǎn)行業(yè)目前成交低迷、觀望情緒嚴(yán)重的現(xiàn)狀，“五環(huán)外的房子有的都賣1萬5一平米了，賺錢也是要有底線的，現(xiàn)在有些人想賺錢想瘋了。七八月份房價那個漲勢，讓我想起香港樓市97年、98年的情形。連搭積木的小朋友都知道，積木搭得越高越容易倒，倒下來就越潰不成軍。”
現(xiàn)在，在各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站的業(yè)主論壇，寫著 “因著急用錢”、“因資金周轉(zhuǎn)”字樣低價全款出售房產(chǎn)的廣告變得司空見慣。中介業(yè)務(wù)員的措辭變得越來越不靠譜，雖然嘴上說著 “6個人搶一套房”、“每個月能租3萬”，只要一經(jīng)追問，就穩(wěn)不住陣腳了。賈先生曾經(jīng)聽一位剛進(jìn)入中介公司工作的經(jīng)紀(jì)人開玩笑道： “到底是6個人搶一套房，還是6套房搶一個人？”
在有房地產(chǎn)市場 “金九銀十”之稱的九月、十月，售樓處和中介公司門可羅雀、房展會成交慘淡成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)心照不宣的秘密，趙先生表示，目前一些中介公司出現(xiàn)了 “零簽約”的現(xiàn)象。北京房地產(chǎn)市場的晴雨表——四季房展也顯露了這一征兆。9月中旬的北京秋季房展上，參展樓盤僅32個，多數(shù)為外地項目，城區(qū)內(nèi)項目僅過10個，意向成交1776套。與當(dāng)年曾經(jīng)動輒幾百個參展樓盤，四五千套成交量，幾十億資金流動的叱咤風(fēng)云相比，已是今非昔比。
根據(jù)高力國際的房地產(chǎn)行業(yè)2007年第三季度分析報告，繼上季度CBD商圈集中供應(yīng)之后，該季北京市中高檔住宅市場上有5個項目竣工交付，提供了2,185套的新增供應(yīng)量，其中朝陽燕莎商圈占了3個，共594套住房，占總新增量的1/3多。CBD商圈的合生國際花園項目在本季度入住，此項目體量較大，1,419套的新增供應(yīng)量使得該區(qū)域的空置率由二季度的23.92%上升至25.72%。
而中高檔住宅市場的新增需求量為1,928套，與上一季度相比有所下降。
截至2007年第三季度，北京市中高檔住宅市場存量達(dá)到77,420套。按照每季度1928套的消化速度，需要10年來完全消化。
高力國際專業(yè)咨詢部高級經(jīng)理楊清在接受記者采訪時表示，北京的中高檔住房投資比例較高，自住相對較少。從2003年開始，中高檔住房的出租率一直徘徊在80%左右，而且過去幾年租金一直在下降。最近一段時間雖然空置率略有下降，租金也略有回升，但和奧運因素密切相關(guān)。
楊清所提 “空置率”，是以北京市已竣工銷售并進(jìn)入租賃市場的1.5萬元/平米以上的中高檔房 (包括別墅類和公寓類物業(yè))為基數(shù)，將未租賃的閑置房產(chǎn)作為分子進(jìn)行統(tǒng)計。因此，這個空置率反映的主要是租賃市場的空置情況，沒有把現(xiàn)房銷售這塊的空置情況計算在內(nèi)。從統(tǒng)計口徑看來，待售房產(chǎn)未能進(jìn)入統(tǒng)計樣本，使這一數(shù)據(jù)略微有點遺憾。不過楊清認(rèn)為，租賃市場的空置率比銷售市場的空置率更能反映市場的行情。
“如果現(xiàn)在開始租期一年，剛好可以跨越奧運會。所以現(xiàn)在是開始租奧運房的合適時機(jī)。其實我們早在半年前就聽說有的服務(wù)式公寓訂出了奧運期間的住房，租了奧運期間的兩個月�！�
楊清表示，如果沒有奧運因素，租金的支撐力度會下降。一方面，投資者較多，供應(yīng)增長快，燕莎和CBD一帶，這兩年陸續(xù)有供應(yīng)量釋放出來。另一方面，需求主要以外國人為支撐，客戶群體比較單一。
而從9月份開始，貸款利率水平的不斷提高，第二套房首付款的提高從傳言最后轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實。同時物業(yè)稅的出臺預(yù)期越來越高，這些政策因素加大了投資成本，導(dǎo)致投資熱情下降；再加上現(xiàn)在投資渠道多，投資者不單單關(guān)注房產(chǎn)，所以反映在成交量上，熱度有所下降。
在楊清看來，現(xiàn)在的市場的確不是特別健康， “實際上6000-8000元/平米左右價位的房子需求量更大，然而現(xiàn)在五環(huán)的房子都上萬了。四環(huán)外、五環(huán)的房價的確太高了，不理性�！�
他認(rèn)為，貸款利率和首付不斷提高的政策傾向，對中高檔住房市場的價格沒有太大影響，受到波及的主要是中低價位房產(chǎn)的消費群體�！胺績r還是由供需決定的，未來近郊市場如果能調(diào)整，加大郊區(qū)土地供應(yīng)，并推出一定規(guī)模的限價房，我想這才是解決問題的根本之道�！�(陳文雅)
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