據廣州市國土房管局網站公布信息，今年1～7月份，我市存量房成交量穩(wěn)步上升，成交宗數為53571宗，同比增長32%；成交面積為568.17萬平方米，同比增長24.6%；成交金額為212.87億元，同比增長44.6%。存量房市場的進一步發(fā)展表明了我市房地產市場漸趨成熟，但存量房購買需求增長較快，使存量房市場開始向賣方市場傾斜。賣方毀約不賣、任意提價、刁難買方的現象層出不窮。面對這種現象，專家呼吁購房者做好準備，防范可能出現業(yè)主“撻定”毀約的風險。
案情重放
賣方毀約不賣 買方起訴勝訴
今年8月，李先生委托某中介公司在東圃找房，最終看中了一套面積為58平方米、有電梯、家私家電的房屋。經協商，李先生與業(yè)主、中介公司簽訂了三方房屋買賣合同，合同中約定：成交價30萬元，全部稅費由李先生承擔；賣方如違約不賣的，須支付買方購房款10%的違約金。合同簽訂后，李先生支付了5000元定金給業(yè)主。
可約定的交易登記日期已過，中介公司仍未通知李先生辦理交易手續(xù)。李先生經多次追問中介未果。后中介給李先生打來電話，說業(yè)主嫌房子售價太低不賣了。李先生叫中介公司約業(yè)主面談，談話中業(yè)主漏出口風：原來另有買家愿意以35萬元購買業(yè)主的房屋，比李先生的價錢高了5萬元。業(yè)主說如果樓價加到35萬元就把房子賣給李先生。李先生不同意，堅持要按原合同履行。
業(yè)主表示房價每天在飆升，希望自己的房子賣個好價錢。李先生希望通過與業(yè)主協商解決問題，沒料到一個星期后，業(yè)主將房屋另售他人并辦理交易登記手續(xù)。
李先生于是向法院起訴了業(yè)主，要求業(yè)主退回所交定金，并支付購房款10%的違約金。同時，中介公司亦向法院起訴業(yè)主，要求業(yè)主支付1萬元中介費。最終，法院判決業(yè)主退回定金給買方，支付購房款10%的違約金給買方；另判決業(yè)主支付1萬元中介費給中介公司。最后一算，業(yè)主違約賺取5萬元，因違約支付給買方和中介公司合計4.5萬元，通過違約行為業(yè)主最終只賺取了5000元，卻失去了應有的誠實信用的品德。
本案中，李先生、業(yè)主和中介公司簽訂的三方房屋買賣合同是李先生、中介公司維護自身權益，最終獲得補償的依據。因此，簽訂一份條款齊全，內容詳細，權責清晰的合同或協議能夠最大限度地保障房屋買賣各方當事人的權利。
支招：三招應對業(yè)主反價
面對前所未有的“反價”風潮，買家似乎顯得無能為力，畢竟房子不是自己的，賣不賣還是業(yè)主說了算。其實，并不是任何時候，買家面對反價行為都是束手無策的。在此，中原地產提醒廣大買家，目前反價行為主要分為三種，針對不同的情況，買家也可事先采取不同的對策進行預防，并學會用法律手段維護自身權益。
第一種：在收取定金之前反價。由于沒有法律的限制，目前買家暫時沒辦法予以對付。但買家最多選擇其他物業(yè)，實質上并沒有損失。有些買家采取的應對措施可以參考，就是對看中的物業(yè)果斷出價，有機會減少業(yè)主反價的次數。
第二種：反價行為發(fā)生在買方支付定金之后。若業(yè)主在買家支付了定金后反價、甚至不賣，那么一般情況下，業(yè)主是需要付出相應代價的。業(yè)主除了要賠付買家雙倍的定金外，還須支付在正常情況下成交該套物業(yè)所應支付的全部中介費用。其實，定金不能太多，亦不可過少。如果定金太少，則使業(yè)主反價的成本過低，買家的權益得不到保障，定金也起不到其應有的約束作用。
第三種：反價行為發(fā)生在買賣雙方及中介公司簽訂三方協議之后。一旦這時業(yè)主反價違約，不僅要支付“第二種反價行為”中所有的款項，如合同中有約定的，還需賠償違約金，通常為合同中約定的總房價的5%~10%(具體根據合同的規(guī)定)。此外，還必須承擔被法院強制執(zhí)行合同的風險。
忠告：理性合法交易 避免日后糾紛
給買方的忠告：
一、買方須注重房屋買賣合同的簽署，要把可能發(fā)生的賣方違約風險、法律責任，以及自身對房屋的特殊要求，如付款時間、方式，辦理交易登記時間，收樓條件、時間、房屋朝向、面積、裝修等在合同中明確約定下來，防范可能出現的風險，保障自身權益。
二、買方在購房過程中一定要多問：不懂的法律法規(guī)政策要問有關政府或專業(yè)機構，不懂的辦事程序要問中介機構或相關部門，不懂的合同條款要問中介機構或法律人士。多想：購房意向是否確定，所選房屋是否符合自己的需要等。多商量：與家人、朋友或同事討論，集思廣益對作出購房決定有利無弊。
三、在交易過程中買方要從保護自身利益出發(fā)，做好證據材料的收集工作，如簽訂各種合同、文件，支付款項的收據，賣方沒有按時履約等書面證明材料一定要保存好。
給中介公司的忠告：
首先，中介公司是交易信息“提供者和咨詢者”。中介公司要客觀地把自己掌握的房屋、市場信息提供給買賣雙方作為參考。絕對不能為賺取更多的傭金或報酬而提供不實信息，為后來發(fā)生的糾紛埋下導火索。
其次，中介公司是“橋梁”。在交易過程中，中介公司要及時把買賣雙方的意見反饋給對方，切不能出現疏于職守，當事人不問就不理，或先處理利益多的再處理利益少的等等。尤其是合同簽署后，如果出現賣方不履約、毀約，賣方房屋權屬出現問題或因特殊情況合同沒辦法按時履行時，要第一時間通知對方當事人。
第三，中介公司是“中間人”，在提供中介服務時，應當公平公正地為買賣雙方提供服務，傳達信息，不能因一方當事人誘惑而做出損害另一方當事人的行為。
給賣方的忠告：
目前，由于房屋供不應求，造成賣方在買賣關系中居主導地位，小部分賣方因受房屋短期內漲價，毀約可能贏得更大的經濟利益的吸引，做出“撻訂”、“毀約”等不誠信行為。
專家建議，一方面希望賣方在作出不履行合同約定前要先衡量其中的得失，如上面所述案例，賣方實際只賺取了5000元的違約所得利潤，卻因此喪失做人應守的原則和道德，從社會道德和經濟利益綜合考慮清楚是否值得違約。
另一方面，建議賣方在不履約時應主動與買方、中介公司溝通，取得其諒解，通過協商解決糾紛。
提醒：通過合法途徑解決合同糾紛
根據《合同法》相關規(guī)定，當事人協商一致，可以解除合同，當事人一方依照《合同法》有關規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
合富置業(yè)專業(yè)人士提醒，業(yè)主出售房屋時一定要慎重，一旦簽署了買賣合同，就要依約履行合同，不能輕易推翻合同，以免因貪圖小利而招致無謂的糾紛及損失。對于在合同簽訂后，出現在買賣雙方之間的違約行為，中介公司在主觀上并不愿意看到，但在目前樓市狀況下，又實在不可預見，且依據中介公司的能力和職責，是不可控制和不可避免的。
通過協商未能解決合同糾紛的，買家可以合同當事人的身份向人民法院或仲裁機構提出訴訟或仲裁的請求，要求合同違約方繼續(xù)履行合同或向違約方追討違約責任。（記者王荔玨 陳白帆）
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