今年央行已連續(xù)五度加息，余下的兩個(gè)月不排除再度加息的可能，這意味著“供樓族”的房貸壓力，將于明年元旦集中體現(xiàn)。在這之前是籌錢提前還貸，還是用閑錢投資生利以彌補(bǔ)利息成本上漲，這些都是“供樓族”現(xiàn)在必須考慮的問題。
資金寬裕者：
提前還貸省息十七萬
去年最后一次加息，讓房貸(5年期以上)基準(zhǔn)利率定格在6.84%(優(yōu)惠利率5.814%)水平，而經(jīng)過今年5度加息，房貸利率已拉高至7.83%(優(yōu)惠利率6.6555%)。這意味著，按年調(diào)整的房貸，在明年元旦將一次性上漲近1個(gè)百分點(diǎn)。
劉先生去年買了一套閔行七寶的商品房，貸50萬元，期限20年，去年12月起等額還貸。按當(dāng)時(shí)優(yōu)惠利率5.814%，每月還款3528.71元，假設(shè)期間利率無變化，20年還貸本息合計(jì)846890.68元，其中利息346890.68元。然而今年連續(xù)加息打亂了劉先生的規(guī)劃。假設(shè)今年不再加息，明年元旦起，劉先生的月供將增至3773.78元，一下漲了245元多。
供貸壓力陡然增大，怎么辦？假設(shè)劉先生手頭有閑錢，可選擇提前還款10萬元。按目前利率計(jì)，提前還貸后，還款本金余額約38.52萬元。這種情況下，銀行理財(cái)專家為劉先生設(shè)計(jì)了3種提前還貸方案。
方案一：還款額不變，縮短還款期限。每月還款3530.51元，剩余還款期168期(月)，14年左右。等還清貸款，總利息支出約238993.24元。該方式好處是利息明顯減少，在新還款計(jì)劃下，利息將銳減近17萬元。
方案二：減少每月還款額�？傔�貸期仍為20年，剩余還款期約19年，但由于提前還貸后本金余額已減至38.52萬元，調(diào)整后每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款，劉先生利息總支出約32.56萬元。這種方式的好處是每月負(fù)擔(dān)減輕了。
方案三：既增加每月還款額又縮短期限。該方案最節(jié)省利息支出，但專家指出其缺點(diǎn)也同樣明顯，即還貸壓力會(huì)隨之加大，不適合大部分“工薪供樓族”。
專家介紹，對工薪市民來說，“月供不變、縮短還款年限”方案，是相對最劃算的選擇，因每月還貸壓力不會(huì)增大，需支付利息卻減少很多；而“減少月供、還款期不變”方式則減輕了月供負(fù)擔(dān)，但節(jié)省利息的程度最低。
資金緊張者：
選對產(chǎn)品可緩加息壓力
如果缺少寬裕資金用來提前還貸，那也有房貸產(chǎn)品可緩解壓力。深圳發(fā)展銀行推出“氣球貸”產(chǎn)品，可讓借款人實(shí)貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計(jì)息還款。
也就是說，“供樓族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來還，那么利率將只有現(xiàn)行5年期基準(zhǔn)利率(可打八五折)執(zhí)行，這樣其月供負(fù)擔(dān)將相對于30年期房貸而言更低、還款總額也更低。
專家算了一筆賬，如果去年申請了50萬元“氣球貸”，分段貸款期限5年，與銀行約定按30年月供計(jì)算期限。那月供為2841元，月利率4.59‰，第5年末貸款余額463068元；而按30年期普通貸款計(jì)，月供2938元，月利率4.845‰，第5年末貸款余額464875元。相比之下，“氣球貸”比普通房貸要節(jié)省更多利息。
多數(shù)銀行提供房貸“雙周供”，從每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為原月供一半。可大大減少利息負(fù)擔(dān)并有效縮短還款期限。如一筆去年50萬元30年按揭貸款，假設(shè)按6.12%計(jì)息，“雙周供”可比月等額還款節(jié)省利息115186元，比例達(dá)19.42%；縮短還款期64個(gè)月，即30年的月供還款年限將縮至24年零8個(gè)月。銀行理財(cái)專家指出，“氣球貸”、“雙周供”等還款方式，適合于收入較穩(wěn)定且均衡的市民。
此外，光大銀行“隨心還”、交通銀行“安居貸”等產(chǎn)品，提供了自主安排還貸方式的機(jī)會(huì)。對很多年輕“供樓族”來說，選擇上述產(chǎn)品，可在貸款初期(1年左右)只還利息不還本金，度過資金緊張期后，再采用等額還貸方式還本付息。理財(cái)專家稱，“隨心還”、“安居貸”可緩解前期還款壓力，尤其在多次加息后，其緩解還貸壓力的優(yōu)勢更為明顯。
一是等額本息還款法貸款、且貸款快要到期者。貸款前期償還的多是利息，后期還本金。如還款已逾8年，提前還貸并不省利息。
二是有投資計(jì)劃的。若投資收益超過月供房貸利息一定額度，可考慮投資。
三是純公積金貸款。如果目前房貸以公積金貸款為主，暫時(shí)不必急于提前還款，因現(xiàn)階段公積金貸款利率明顯低過5年期以上貸款利率，融資成本相對較低。
銀行建議：有提前還貸計(jì)劃的最好現(xiàn)在就預(yù)約最近提前還貸預(yù)約量明顯上升趨勢，年底滬上銀行可能迎來大批提前還貸的市民。由于新政規(guī)定：首套住房貸款結(jié)清后再貸款買房，才能享受優(yōu)惠利率，因此一些有換房計(jì)劃的市民，只能選擇提前將房貸結(jié)清，再貸款購房。
如果想提前還貸，需提前一個(gè)月向銀行預(yù)約。多數(shù)銀行設(shè)定了不同門檻，如還款時(shí)間、提前還貸金額等。如果11月份才申請，可能要排到12月底方能進(jìn)入還貸程序。屆時(shí)還貸申請有可能被拒絕或辦理周期拖長。(記者李強(qiáng))
相關(guān)報(bào)道
