進(jìn)入10月，北京多個(gè)項(xiàng)目銷售量放緩，甚至個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的情況，多個(gè)樓盤開盤月余未簽約一套。業(yè)界普遍認(rèn)為，其原因有二。一是房?jī)r(jià)現(xiàn)在已經(jīng)到了一定的高位，第三季度五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為13754元/平米；二是9月底出臺(tái)的第二套房房貸新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊。今年4月份，北京也曾出現(xiàn)過高價(jià)大戶型有價(jià)無(wú)市的局面。
或許種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過多年的高燒不止后，開始明顯降溫。
在經(jīng)過今年4月的大戶型銷售冷清后，進(jìn)入10月，北京樓市的狂熱和喧囂再次明顯降溫。多個(gè)項(xiàng)目銷售量放緩，甚至個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)滯銷的情況，種種跡象表明，北京樓市在經(jīng)過多年的高燒不止后，開始逐漸轉(zhuǎn)冷。
“最近房子不太好賣了”，10月31日，東部一個(gè)大戶型項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人顯得有點(diǎn)著急。而在4個(gè)月前，該負(fù)責(zé)人還曾向記者表示，由于項(xiàng)目銷售情況好，每個(gè)月都會(huì)往上調(diào)整一次價(jià)格。
冬天的腳步似乎也在慢慢逼近北京樓市。記者采訪了解到，在金融、稅收、土地等多種調(diào)控手段的疊加效應(yīng)下，近一段時(shí)間以來(lái)，北京樓市明顯降溫。不少項(xiàng)目尤其是一些大戶型項(xiàng)目都步入了銷售瓶頸期，更有不少項(xiàng)目開盤月余連一套房都沒有賣出去。
“新政層出不窮，房?jī)r(jià)現(xiàn)在又到了如此的高位，這都影響著購(gòu)房者的心理，樓市變冷也就不足為奇了”，有業(yè)內(nèi)人士如是解讀北京樓市眼下的清淡局面。
多個(gè)樓盤整月未簽約一套
官方公布的網(wǎng)上簽約數(shù)據(jù)向來(lái)被看作是最客觀的銷售狀況反映。近段時(shí)間以來(lái)，不少項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約情況都不容樂觀。記者在北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上隨機(jī)查詢了一下，就發(fā)現(xiàn)多個(gè)近段時(shí)間拿到預(yù)售證開盤的項(xiàng)目，期房簽約統(tǒng)計(jì)量均為零，還有一些項(xiàng)目的簽約量也是寥寥數(shù)套。
位于德勝門外的美倫堡家園，9月22日取得預(yù)售許可證并于當(dāng)天開盤，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為108套，截至10月31日僅有4套簽約。
位于朝陽(yáng)區(qū)東風(fēng)鄉(xiāng)的華業(yè)玫瑰郡，8月24日取得預(yù)售許可證，8月底開盤，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為611套，目前還是一套都沒有簽約。
再看看位于四惠的東恒時(shí)代2期TIMES，9月21日取得預(yù)售許可證并開盤銷售，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為201套，但是目前簽約量上仍然顯示為零。
同樣的尷尬也出現(xiàn)在二環(huán)內(nèi)項(xiàng)目西絨線胡同26號(hào)上，該項(xiàng)目9月14日獲得預(yù)售許可證，批準(zhǔn)銷售套數(shù)為116套，9月17日正式開盤，但是現(xiàn)在還是一套都沒簽出去。
市場(chǎng)成交量應(yīng)聲而降
在一些項(xiàng)目正在遭遇銷售瓶頸的同時(shí)，市場(chǎng)成交量也已經(jīng)顯現(xiàn)出冬天的寒意，今年剛剛收尾的“金九銀十”黯淡無(wú)光�！笆芄⿷�(yīng)量不足等因素的影響，這幾個(gè)月的市場(chǎng)交易量明顯在下降”，中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者。
網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，9月1日之后取得銷售證的項(xiàng)目，總體網(wǎng)簽率35%，普通住宅相對(duì)樂觀一點(diǎn)，也不過41%而已。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份同比去年網(wǎng)上日均簽約減少56套，日均簽約面積減少4861平方米，其中，住宅日均簽約減少37套，面積減少3767平方米。
被視為樓市晴雨表的“黃金周”樓市同樣蕭條：10月1日至6日，北京期房網(wǎng)上簽約日均267套，其中住宅期房日均簽約247套，低于去年同期水平，也低于8月以來(lái)北京期房網(wǎng)上簽約日均439套的水平。
與成交量萎靡不振的情況相對(duì)應(yīng)的是處于高位的房?jī)r(jià)。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，第三季度，五環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)為13754元/平方米。從6月底到9月末，僅僅3個(gè)月的時(shí)間，北京五環(huán)路內(nèi)住宅期房的均價(jià)就已超過上半年時(shí)四環(huán)路內(nèi)住宅的期房均價(jià)。以此推算，北京五環(huán)內(nèi)一套75平方米的商品住宅的價(jià)格就要高達(dá)上百萬(wàn)元。
上漲太快導(dǎo)致客戶群分化
“房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到高位，但是購(gòu)房者的收入并沒有相應(yīng)增長(zhǎng)，這是造成市場(chǎng)觀望的重要原因”，華高萊思國(guó)際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司副總經(jīng)理公衍奎如是說。
公衍奎認(rèn)為，從今年上半年以來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已經(jīng)使一些項(xiàng)目的客戶群突然分化，就是說，當(dāng)房?jī)r(jià)升上去后，原有的客戶群已經(jīng)不再是其目標(biāo)客戶群，需要重新尋找一個(gè)更高收入檔次的客戶群。而對(duì)于那個(gè)收入檔次的購(gòu)房者來(lái)說，可選擇的面更寬，這就使?jié)q價(jià)的項(xiàng)目面臨客戶群變稀薄的尷尬。
比如東部的朝陽(yáng)路板塊，本來(lái)定位是白領(lǐng)社區(qū)，按照年收入的五倍是一個(gè)購(gòu)房者所能承受的購(gòu)房款來(lái)看，工作了幾年的白領(lǐng)能承受的房?jī)r(jià)也就是6000-8000元/平方米，但是眼見著朝陽(yáng)路板塊的房?jī)r(jià)很快就蹦過了10000元/平方米，很多年輕白領(lǐng)就只能知難而退了。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新表示，樓市遇冷的現(xiàn)象也和購(gòu)房者的預(yù)期有關(guān)。央行房貸新政出臺(tái)，實(shí)際上是給購(gòu)房者的一個(gè)信號(hào)，樓市上的投資者有可能會(huì)大大減少，房?jī)r(jià)有可能會(huì)下降，所以大家都愿意等等看。這樣的結(jié)果就是導(dǎo)致成交量下降，而成交量下降又有可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增幅下降。如此下去，當(dāng)越來(lái)越多的人預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)跌的時(shí)候，可能都跟著觀望，那么房?jī)r(jià)真有回調(diào)的可能。
專家預(yù)測(cè)
2008年后或出現(xiàn)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)
“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)太高了”，首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)房地產(chǎn)研究所原所長(zhǎng)張躍慶表示，2008年奧運(yùn)之后，開發(fā)商將不能再炒“奧運(yùn)”概念，若是政府的宏觀調(diào)控政策能夠進(jìn)一步細(xì)化并執(zhí)行到位，那么北京的房?jī)r(jià)將會(huì)回落到合理區(qū)間，“雖然不好說2008年是否一定會(huì)是北京房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)，但是房?jī)r(jià)肯定會(huì)有調(diào)整”。
張躍慶還認(rèn)為，地價(jià)是虛擬價(jià)格，虛擬經(jīng)濟(jì)一般和利息率是成反比的，隨著我國(guó)的利息率不斷提高，虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的差距在不斷縮小，土地價(jià)格勢(shì)必隨之波動(dòng)，房?jī)r(jià)的調(diào)整也就在所難免。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心副主任王宏新則認(rèn)為，從2001年開始的這一輪房地產(chǎn)熱已經(jīng)接近尾聲。“房?jī)r(jià)不可能永遠(yuǎn)處于上升趨勢(shì)，總會(huì)有拐點(diǎn)，而房地產(chǎn)熱潮也是會(huì)有一個(gè)周期的，現(xiàn)在種種跡象表明，這輪熱潮已經(jīng)接近尾聲�！�
在王宏新看來(lái)，四年來(lái)政府已經(jīng)出了稅收、土地供應(yīng)等方面的調(diào)控政策，宏觀調(diào)控的框架已經(jīng)搭建好了，不過今后有可能還會(huì)進(jìn)一步緊縮信貸，比如把商業(yè)銀行的第二套房標(biāo)準(zhǔn)也統(tǒng)一定為“以家庭計(jì)”等。
購(gòu)房者心態(tài)
持幣待購(gòu)處于觀望
房貸新政、限價(jià)房、高房?jī)r(jià)，在這些因素的綜合“刺激”下，購(gòu)房者的觀望情緒已經(jīng)被史無(wú)前例地激發(fā)了出來(lái)。
在10月27-28日北京市第26屆房交會(huì)上，鏈家地產(chǎn)進(jìn)行了一次關(guān)于房貸新政影響的調(diào)查，結(jié)果顯示，房貸新政的頒布促使35.1%的首次置業(yè)消費(fèi)者和53.6%的第二次貸款買房者采取暫緩購(gòu)房的觀望做法。
在媒體工作的陳小姐一直都想購(gòu)買一套小戶型房子而結(jié)束自己的租房生涯。今年上半年，她曾經(jīng)馬不停蹄地看了好些項(xiàng)目，但是四五月份陳小姐暫停了購(gòu)房計(jì)劃，原因是政府開始推出西三旗地塊等限價(jià)地。一邊是不斷攀升的房?jī)r(jià)，一邊是限價(jià)房帶來(lái)的較低價(jià)格購(gòu)房的曙光，陳小姐徘徊不定。又過了幾個(gè)月，北京2007年供地計(jì)劃和國(guó)務(wù)院24號(hào)文先后頒布，其中更是規(guī)定了“要加大保障性住房的供應(yīng)”。
“我現(xiàn)在準(zhǔn)備等著買限價(jià)房了，反正商品房的房?jī)r(jià)已經(jīng)高得夠不著了”，陳小姐說，雖然現(xiàn)在限價(jià)房的購(gòu)買資格還沒有正式定下來(lái)，但她是留京戶口，應(yīng)該可以符合要求。
“去年看房的時(shí)候，覺得10000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)夠高的了，畢竟工作才3年，積蓄有限�，F(xiàn)在房?jī)r(jià)幾乎漲了一倍，五環(huán)之內(nèi)基本上找不到10000元/平方米以內(nèi)的房子，80平方米的房子，比去年要多掏五六十萬(wàn)元，實(shí)在是太離譜了！已經(jīng)錯(cuò)過那個(gè)買房的好時(shí)候了，現(xiàn)在買顯然不合適”，購(gòu)房人李先生告訴記者，他已經(jīng)無(wú)奈地把近期買房的意愿暫時(shí)擱置。
在一家證券機(jī)構(gòu)工作的楊先生，和女友準(zhǔn)備在四惠附近買房結(jié)婚。他告訴記者，幾個(gè)月前，他和女友就開始看房子。8月份的時(shí)候，他們看了后現(xiàn)代城項(xiàng)目，“那時(shí)房?jī)r(jià)是12000元/平方米，估計(jì)現(xiàn)在得14000元/平方米以上了。當(dāng)時(shí)覺得價(jià)格還湊合，但是戶型都偏大，我們還是承受不起”，楊先生說。
9月份，他們又去看了東恒時(shí)代，起價(jià)就要16500元/平米。這個(gè)價(jià)格令楊先生望而卻步。又看了幾個(gè)項(xiàng)目后，楊先生說，后來(lái)他把目光轉(zhuǎn)向二手房，看中了一個(gè)50平米的小戶型，一問價(jià)格也要13500元/平米�！斑�是先租房看看吧，說不定房?jī)r(jià)會(huì)跌呢，實(shí)在不行，到時(shí)候我們回老家發(fā)展去”。
記者觀察
有價(jià)無(wú)市 風(fēng)險(xiǎn)不容小覷
從以前的“賣房子像賣白菜”，到現(xiàn)在的一個(gè)月只簽約幾套房甚至一套房都簽不出去，不少開發(fā)商感受到了心理的落差。記者試圖請(qǐng)幾位零簽約項(xiàng)目的開發(fā)商談?wù)劸唧w情況，但是他們或諱莫如深，或以開會(huì)為由婉拒采訪。
多位業(yè)內(nèi)人士和專家都表示了一個(gè)類似的觀點(diǎn)，“北京的房?jī)r(jià)漲得太快了，已經(jīng)讓原有的客戶群夠不著了”。北京房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)會(huì)在何時(shí)出現(xiàn)，沒有人能下定論。但是，正在購(gòu)房者中悄然蔓延的觀望情緒，將北京樓市有價(jià)無(wú)市的尷尬暴露無(wú)遺。
有句話說，“稻草壓倒駱駝”，誠(chéng)然，或許宏觀政策的一個(gè)微小調(diào)整，就有可能造成樓市的逆轉(zhuǎn)，比如美國(guó)的次級(jí)貸問題。
對(duì)于捂盤的開發(fā)商來(lái)說，其實(shí)是在進(jìn)行一場(chǎng)豪賭。他們?cè)诘却績(jī)r(jià)繼續(xù)上漲以帶來(lái)更高的利潤(rùn)，但是與此同時(shí)，也在承受著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果樓市突現(xiàn)拐點(diǎn)，房子賣不出去，很有可能會(huì)影響到企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，甚至面臨資金鏈斷裂的威脅。
追求利潤(rùn)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)孰輕孰重，還得開發(fā)商自己掂量。（楊娟娟）
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