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2007年11月09日 星期五
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房價飆升超過承受力 京城樓市11月步入滯銷期?
2007年11月09日 14:23 來源:新京報

    2007年10月31日,北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)字顯示,今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達到13754元/平方米,盡管房屋銷售價格指數(shù)仍在高位運行,但住宅銷售面積持續(xù)下降。其中,9月份,期房網(wǎng)上簽約數(shù)日均517套,同比減少72套?傮w來看,1-9月份,現(xiàn)房銷售343.1萬平方米,期房銷售1062.6萬平方米,分別比去年同期下降30.6%和9%。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  14744元/平方米,京城四環(huán)以內(nèi)住宅期房均價的最新數(shù)字;五環(huán)以內(nèi),均價已達13754元/平方米。許多打算買房的人突然發(fā)現(xiàn),房價從1萬漲到1萬2用了大半年時間,而從1萬2漲到1萬5,僅僅用了不到三個月。他們不由得停下了追漲的腳步,開始衡量承受力和房價之間的距離。而二套房首付及利率提高的新政出臺,以及物業(yè)稅即將開征的傳聞,則重重地撞了一下“倒房者“的腰,有人開始拋樓離場。與此同時,后24號文時代,住房保障力度前所未有地加大,“過濾”了一大批持幣待購者,他們選擇暫時站在高價房門檻之外。

  房價飆升超越購房者承受力

  “看著房價‘嗖、嗖’地往上漲,就像在心里拉了一張弓,越拉越滿,終于要斷了。”買房人劉先生坦言,最近幾個月房價飆升,已經(jīng)超越了自己的經(jīng)濟和心理雙重承受力,干脆不再去想買房這件事了。

  東部CBD、百子灣、西部海淀等多個熱點區(qū)域樓盤的銷售現(xiàn)狀,印證了此類心理的存在。CBD一項目的營銷總監(jiān)透露,項目提價至2萬元以后賣得很慢,且退房率很高;北四環(huán)一中小戶型項目均價從1.1萬漲至1.7萬后,客戶積累和認購量急劇下降;在海淀的田村、中關村及西山別墅區(qū)板塊,今年以來漲價幅度高達萬元以上的項目不在少數(shù),而目前多個樓盤銷售放緩。

  來自北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,前三季北京五環(huán)內(nèi)期房均價為13754元/平米,而二季度這個數(shù)字還是1.1萬元;北京市發(fā)改委數(shù)據(jù)則顯示,全市房價連續(xù)6個月漲幅為兩位數(shù)。“這種漲幅超出了很多買家的承受能力,”業(yè)內(nèi)人士分析,今年4月以來,京城1.5萬元/平米以上的高檔住宅出現(xiàn)“有價無市”狀況,至今元氣仍未恢復,迅速提價的普宅樓盤將自己變身為“高檔房”之后,進入了步履維艱的銷售期。

  宏調(diào)密集致投資者套現(xiàn)離場

  與高房價一樣,密集的宏觀調(diào)控對市場心理的影響也正在加大。近期央行出臺的“二套房”新政被認為是宏觀調(diào)控的大手筆,雖然各商業(yè)銀行細則不一,但已然促使大批投資客開始慎重考慮其選擇。新浪網(wǎng)的一項相關調(diào)查顯示,超過74%的投票者贊成該政策實施,逾42%的人表示新政影響了自己的購房計劃。

  按照新政,貸款購買第二套房產(chǎn)將在現(xiàn)有基準利率上再上調(diào)10%的浮動利率。以同樣貸款60萬元,貸款期限20年購買第二套房計算,與2004年第一次加息時利率水平比較,購房者將多支出30.6萬元,對于投資客來說,這是一個相當驚人的數(shù)字!胺慨a(chǎn)投資及部分自住需求都將受到一定抑制,”鏈家地產(chǎn)相關人士認為。

  另一枚重磅炸彈則是物業(yè)稅,這被很多業(yè)內(nèi)人士認為是最嚴厲的宏觀調(diào)控、也是最有可能兌現(xiàn)并產(chǎn)生實質(zhì)性影響的政策。10月中旬,物業(yè)稅即將開征的傳聞甫出,地產(chǎn)股應聲下跌,這便是市場心理的準確反應。

  來自市場的最新動態(tài)則預示了某種征兆,各大高檔樓盤及二手房中介公司的綜合信息顯示,滯銷、退房及拋售驟增,投資客開始離場。

  兩限房購買資格將出加劇觀望

  10月底,西三旗兩限房傳出開售消息,雖然不久即被澄清,但也讓兩限房著實又“火了一把”。

  從今年3月底以來,關于兩限房的消息層出不窮,成為購房人的熱點話題,也影響著他們的購房計劃:據(jù)本報聯(lián)合新浪網(wǎng)在4月份做的一項調(diào)查,超6成的人群選擇暫緩買房,等待兩限房。半年過去,近日北京市建委有關人士稱,年底前兩限房購買資格有望出臺,更多的中等收入且無房者懷著期盼的心情,加入了等待的行列。

  近一個月過去,記者采訪發(fā)現(xiàn),持“進入觀望、拐點”的業(yè)內(nèi)人士已越來越多。張小姐就是其中的一位。她2003年將戶口落在北京,目前月收入低于5000元,無購買房產(chǎn)記錄,自認為基本符合兩限房購買條件,一直跟蹤關注兩限房的消息。北京市建委熱線工作人員也表示,近期咨詢兩限房事宜的市民人數(shù)大大增多。

  “樓市未來可能會出現(xiàn)一定程度的觀望情緒,但目前還很難說會降溫!10月11日,戴德梁行華北區(qū)董事總經(jīng)理雷志超在接受記者采訪時表示。

  市場情報

  年底前北京集中“放地”777公頃

  確保供應住宅土地42宗,建筑規(guī)模約942萬平米

  近日北京市國土局披露,2007年年底北京還將供應土地54宗,土地面積約777公頃,其中確保供應住宅土地42宗,土地面積約700公頃(占總供應量的93%),建筑規(guī)模約942萬平方米,專家稱北京集中放量住宅用地將使北京房價下降。

  據(jù)北京市國土局新聞發(fā)言人張維介紹,這些地塊推出后都是熟地,開發(fā)商拿地之后可立即開發(fā),能很快形成住宅供應市場。從區(qū)位分布情況看,住宅用地分布在16個區(qū)縣,主要集中在朝陽、豐臺、昌平、順義四個區(qū)。城區(qū)與郊區(qū)用地供應比例大約為4:6,其中城區(qū)用地13宗,建筑面積達387萬平方米;郊區(qū)用地29宗,土地面積412公頃,建筑面積555萬平方米。年底前還將有2宗“兩限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建的“兩限普通商品房”或廉租房用地進入市場交易。

  陽光100地產(chǎn)集團副總裁范小沖、北京新基礎投資控股有限公司總經(jīng)理張衛(wèi)克均表示,北京市國土局在年底大規(guī)模地推出住宅地塊,能給購房者一個非常好的預期,同時也會給開發(fā)商好的拿地預期,在一程度上抑制開發(fā)商不惜一切代價高價拿地的現(xiàn)象,從而平抑地價,降低房價。

  觀望心態(tài)

  1 房價遠超承受力靜等兩限房

  張棋來北京工作三年了,目前還沒有買房。每當被人問起原因,張棋只能尷尬回答“沒錢”。

  張棋說,即便能夠攢夠首付,一個人的供房壓力也非常大。她給記者算了筆賬,按一套100平米,均價10000元來計算,總價100萬元,首付30萬元之后,按揭貸款70萬元。以最新利率為標準,用等額本息還貸,每月還款4923.29元。按照她現(xiàn)在的月收入5000元,在每月剩余自由支配僅為76.7元的情況下,還要30年才能還清貸款。所以,要想在市區(qū)買100平米的住房,除去每月的水電費、交通費等,只能在不吃不喝的狀態(tài)下還貸了。

  而目前五環(huán)內(nèi)在售萬元以下的樓盤也少之甚少,一些戶型較小、總價不高的房源,常常是幾百套房子幾千人等的情況!坝械捻椖咳顑(yōu)先購房,這對我們這些毫無資金實力的年輕人來說,更顯劣勢!睆埰逭f,現(xiàn)在政府推出了限價房,周圍大多數(shù)人也都在等待限價房資格出臺,希望這些政策讓房價有所回落。

  2 咬牙買得起但不愿“掏光家底”

  27歲的崔先生準備結(jié)婚,他本人并不是很著急買房,家里人卻一天天催,還給準備了一筆首付款。近幾個月來,他從東看到西,又從北看到南,好不容易看中了房山的一個項目,托人找關系“掛號”后,喜滋滋地靜等開盤。但前日朋友告訴他說,該樓盤預計要漲到7000元/平米,而之前他得到的價格信息是6000多元!斑@等于不到一個月就損失了一輛車!”崔說,家里雖然有點積蓄,但畢竟有限,他準備首付加貸款付70萬買房,現(xiàn)在看來不行了,“干脆不買了!”性格直爽的崔先生說,實在不忍心把父母的那點家底全部掏光。

  對于數(shù)月來飆升的房價,崔提起來就生氣:“通州、大興的項目我也看過,那么遠的地方,房子又蓋得很差,居然賣到八九千,實在不值啊!贝蚨ㄖ饕鈺簳r不買了,心里反而輕松了。巧的是,他的老鄉(xiāng)劉小姐和男朋友最近也放棄了買房的想法,于是,他們四個人一商量,準備拿出一筆錢來結(jié)伴去旅游。

  3 投資成本大幅升高駐足觀望

  “買房時政策還沒出臺,現(xiàn)在首付一下提高10%,精裝修價格又這么高,我不一定會再買了。”在北部的一家樓盤售樓處,一位姓李的購房者對記者說。此前,這位購房者已經(jīng)貸款買了一套兩居室,現(xiàn)在還想在其他地方投資一套。

  售樓員告訴記者,近一段時間,不少人得知第二套貸款房的利率是基準利率的1.1倍后,不再細問就走了。他介紹,過去銷售中有近半數(shù)是第二套貸款房,幾乎都是用來投資,“新政一出來,買房的基本都是精挑細選的自住者!

  從事文化傳媒的王哲雖然年紀不大,卻在短短兩年內(nèi)投資了五套房。近期的調(diào)控政策,讓她不得不慎重考慮自己的投資進度。由于銀行提高了二套房首付,貸款買房的成本增加,王哲只能賣掉一套房子套現(xiàn),用來全款購房。據(jù)王哲介紹,以往在投資房產(chǎn)中,只需要幾十萬回流資金,現(xiàn)在要投入幾百萬元,“增加了近十倍的成本,而獲得一樣收益,這樣的投資性價比并不高。”王哲說,“目前還是要觀望一陣子!

  記者觀察

  當需求開始變得無效

  去年年底,本報曾大膽預測,今年四環(huán)以內(nèi)均價會漲至12000元/平米,不到一年,四環(huán)以內(nèi)均價直逼15000元/平米。與此同時,被眾多開發(fā)商和房價唱漲者作為論據(jù)最多的“堅硬的需求”,卻出現(xiàn)了幾乎可以被稱為斷裂的定格。

  沒錯,很多人都有住房或投資的需求,北京更是海納了全國甚至全世界的“有需求者”,但是,當價格開始遠超承受力,投資回報率開始大幅降低甚至為負,兩限房之類的保障性政策開始沖擊市場,越來越多的人不得不放棄他們的購房或投資計劃,需求還是有效的嗎?

  房價是否到頂?樓市是否面臨調(diào)整?需求、供給、宏調(diào)、心理,多重因素作用之下,沒有人可以預測未來,但我們對未來依然懷有熱切的期待,那就是希望“居者有其屋”,并且不用“砸鍋賣鐵”。

  而所謂需求,從來都是分類的,也許我們應該從此慎談“均價”。未來的房地產(chǎn)市場,將是類型和類型的區(qū)別,同類項目和項目的比拼,那樣才是有效的競爭,并達至有效的需求。(張曉玲 關爽 吳;ǎ

編輯:王菲】
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